شهد عام 2020 ازدهارًا كبيرًا في سوق العقارات في إسطنبول. مخاوف الزلازل، وانخفاض أسعار الفائدة، والحوافز الحكومية كلها غذت موجة شراء مدفوعة بالائتمان. فما الذي حدث بالضبط في 2020، وماذا يمكن أن نتوقع في 2021؟
مخاوف الزلازل
مع بلوغ معدلات الفائدة أعلى مستوياتها على الإطلاق، عند بداية عام 2020، والتي كانت تقارب 25٪، فضل المستثمرون حسابات التوفير. تسبب هذا في تباطؤ في الطلب المحلي، مما أدى إلى انخفاض ملحوظ في الأسعار خلال عام 2019. زلزال صغير في نهاية 2019 غيّر عقلية المستثمرين وأصحاب المنازل. بدأ عام 2020 بأصحاب المنازل الذين يسعون لترقية منازلهم القديمة غير المقاومة للزلازل إلى شقق حديثة (يرجى الملاحظة أن تركيا لم تقدم قوانين البناء المقاوم للزلازل إلا في 2004). تسبب ذلك في ضجة كبيرة في سوق العقارات الجديدة والعقارات تحت الإنشاء. شهد نهاية 2019 انخفاضًا تدريجيًا في سعر فائدة البنك المركزي، من أعلى مستوى على الإطلاق 19.75٪ في يوليو 2019، إلى 12٪ بحلول نهاية 2019. وبحلول نهاية 2019، كان سوق العقارات قد عكس معظم خسائره.
معدلات فائدة البنك المركزي
مع تراجع الاقتصاد في 2019، استمر البنك المركزي التركي في خفض معدلات الفائدة في بداية 2020. ومع ذلك، أدى الوباء في بداية 2020 والإغلاق الناتج عنه إلى توقف مفاجئ للاقتصاد بأكمله في تركيا. ومع انخفاض عدد حالات كوفيد-19، بدأ الإغلاق بالتلاشي تدريجياً في صيف 2020. ومع ذلك، شعرت الحكومة بالحاجة إلى إعطاء دفعة للاقتصاد. انخفضت معدلات الفائدة بشكل كبير – من 12٪ في يناير 2020، إلى 8.75٪ بحلول يونيو 2020. لم تتوقف الحكومة عند هذا الحد – فقد قدمت قروضًا عقارية بدون مدفوعات للمستهلك التركي، مع عدم وجود دفعات لمدة 12 شهرًا أولى من القرض. وقد تم تقديم هذا العرض لأغلب المنظمات المصرفية الحكومية والخاصة. بالإضافة إلى ذلك، كانت هذه القروض متاحة للعقارات الجديدة فقط، سواء كانت تحت الإنشاء أو مكتملة خلال الاثني عشر شهرًا الماضية. لم تنخفض مستويات المخزون في المواقع الجيدة بهذه السرعة من قبل.
تتراوح معدلات الفائدة الآن عند 17٪ اعتبارًا من يناير 2021.
يناير 2020 – مستويات منخفضة للمخزون
اليوم، مستويات المخزون من الشقق الجديدة في منطقة “الوسطى” في إسطنبول منخفضة للغاية، ومن المتوقع أن يزداد الطلب. زلزال إزمير في أواخر عام 2020 بالإضافة إلى الجائحة، قد ركزا انتباه العديد من الأتراك. ولا تزال المناطق الضاحية في إسطنبول، حيث كانت مستويات المخزون دائمًا مرتفعة جدًا والطلب منخفضًا جدًا، تعاني من نفس المشاكل التاريخية.
ما نتوقعه في عام 2021
وسط المدينة – Şişli و Beşiktaş
تعاني الأجزاء التقليدية “الوسطى” من إسطنبول، مثل Şişli، Beşiktaş، Kadıköy، Bakırköy، و Zeytinburnu، من نقص في العرض من العقارات الجديدة كليًا. سيستمر هذا النقص المزمن في عام 2021 وما بعده. تصاريح الأبنية الشاهقة “الجديدة” في Şişli أصبحت الآن صعبة جدًا الحصول عليها، في حين في Beşiktaş و Zeytinburnu و Bakırköy، لم تُمنح تصاريح الأبنية الشاهقة أبداً لأعلى من 15 طابقًا. من المتوقع أن يكون من الأصعب الحصول على هذا الارتفاع في عام 2021. تفضل بلدية إسطنبول الكبرى (IBB) والحكومة التركية الهندسة المعمارية “الأفقية” كحل لطبيعة الأحياء التركية المكتظة للغاية في الوقت الحالي. شهدت Şişli و Beşiktaş ارتفاعات سعرية متوسطة بنسبة 18% و 23% على التوالي خلال عام 2020.
تبدأ المنطقة التجارية الرئيسية في إسطنبول من Şişli وتمتد شمالًا إلى Mecidiyeköy، Levent، 4. Levent وتنتهي في Maslak. Şişli هي مركز المدينة الرئيسي وتحظى بطلب استثنائي على المساحات السكنية والتجارية. التطوير في هذه المنطقة نادر وعادة مكلف جدًا لأن الأراضي الخالية لم تعد موجودة.
كانت منطقة Bomonti مجرد حي فقير قبل خمس سنوات فقط. واليوم، أصبحت منطقة سكنية نخبوية، مع ناطحات سحاب مثل Anthill و Divan و Bomonti Hilton (أكبر فندق هيلتون في أوروبا). يبلغ متوسط سعر الأبراج السكنية أكثر من $4,000 لكل متر مربع.
اكتسبت شعبية Bomonti بفضل بناء نفقين للطرق، أحدهما يؤدي مباشرة إلى Beşiktaş، والآخر يؤدي إلى Kagithane. نفقان مهمان جدًا. بالإضافة إلى ذلك، تبعد تقريبا 9 دقائق عن Taksim، و Nisantasi (وهي منطقة نخبوية جدًا) تبعد 10 دقائق سيرًا على الأقدام، ومحطة مترو Taksim (M2) تبعد 5 دقائق سيرًا. اليوم، تعتبر Bomonti منطقة هامة، لكنها لا تزال في طور النمو.
توقع أن تتفوق هذه المناطق على أداء عام 2020.
كاğıthane – Seyrantepe – منطقة التكنولوجيا المتوسعة بسرعة في إسطنبول
بينما يعرف معظم الناس Seyrantepe بسبب المركز التجاري الشهير، فإن معظمهم لا يعلمون أنها تسمى Seyrantepe. يُخطئ المشترون الدوليون غالبًا في اعتبار هذه المنطقة Maslak أو منطقة Vadi. هاتان المنطقتان تندمجان تدريجيًا على ضفاف نهر Cenderre. بدءًا من Seyrantepe، ظهرت تطورات رائعة على طول النهر، وتمتد جنوبًا نحو نهر Halic. بينما وصلت الأسعار إلى ذروتها في Seyrantepe، يوفر التوجه نحو الجنوب فرصة لقيمة حقيقية. بمتوسط، زادت الأسعار بنسبة 22% في المنطقة.
على الرغم من افتتاح خط المترو الجديد M7 في الربع الرابع من عام 2020، تسارع وتيرة التطوير بعد إدراك الإمكانات الجديدة لهذا الخط. يمتد خط المترو M7 شرقًا من هذه المنطقة إلى مركز المدينة في Şişli، وينتهي عند البوسفور في Beşiktaş. هذا الخط ذو أهمية كبيرة لإسطنبول لأنه سيكون أول خط مترو يربط بين الشرق والغرب في مركز المدينة.
من السهل أيضًا الوصول إلى المطار الجديد من هذه المنطقة، مع طريق سريع مباشر من Kağıthane إلى المطار – الطريق D020. سوف يخدم المطار خط مترو من المقرر افتتاحه العام المقبل، مع محطة في Kağıthane (خط مترو M11 Gayrettepe – مطار إسطنبول).
توقع أن يحقق Kağıthane نموًا مزدوج الرقم مرتفعًا طوال عام 2021 في المناطق خارج المناطق الرئيسية – أي مناطق التجديد الحضري خارج منطقة مركز التسوق Vadi Istanbul.
GOP و Eyup
Districts التي من المتوقع أن تعوض هذه المناطق المركزية عن تقصير وسط المدينة. توفر مناطق مثل Eyup و Gaziosmanpasa وصولاً سهلاً إلى مواقع وسط المدينة. أدت الإنفاقات الحكومية على خطوط المترو، كان آخرها خط مترو M7 وخط الترام T5، إلى جذب المزيد من الاستثمارات الخاصة في هذه المناطق. تمتلك هذه المناطق مساحة كبيرة لمزيد من البناء. بالإضافة إلى وجود مخزون عقاري شديد الخطورة بموجب أوامر “التجديد الحضري”، فإن توفيراً جيداً للعقارات المتوسطة سيستمر في تغذية السوق. شهدت منطقة GOP ارتفاعاً في الأسعار بنسبة 20.44٪ وشهدت Eyup زيادة قدرها 31.13٪ في عام 2020. توقع استمرار كلتا المنطقتين في هذا النمو الكبير في عام 2021.
المسار الساحلي – Atakoy و Bakirkoy و Zeytinburnu
يوفر المسار الساحلي إطلالات بحرية جذابة بالإضافة إلى روابط نقل ممتازة إلى جميع أنحاء إسطنبول. كما توفر المنطقة أسلوب حياة رائع للسكان مع مرافق ممتازة ومتنوعة من جميع الأنواع. هذه المناطق مثالية للطبقات العليا والوسطى.
شهدت الخط الأمامي تطوراً كبيراً في المجمعات الضخمة – وهذه بلا شك معالم مستقبلية لإسطنبول. توفر هذه المجمعات إطلالات بحرية كاملة غير منقطعة عبر بحر مرمرة وجزر الأمراء وعبر شبه الجزيرة التاريخية. إنها مشاريع تطويرية تحدث مرة واحدة في الجيل، ولا يتبقى المزيد من الأراضي للمجمعات من هذا النوع.
يوفر خط قطار مارماراي الحديث للغاية وصولاً فائق السرعة إلى جميع أنحاء إسطنبول، ويمر دون انقطاع تحت البوسفور، الجانب الأناضولي، وحتى أنقرة كخط قطار عالي السرعة. جعل هذا المناطق أكثر جاذبية للمسافرين المحبطين.
بالرغم من كونها في الشريحة العليا من حيث السعر، فإن هذه المشاريع مثالية للاستثمار. سيكون من السهل تأجيرها، ومع الطلب القوي من السوق المحلية والدولية، ستظل قيمة إعادة البيع موجودة دائمًا. ومع ذلك، فإن العرض ينفد بسرعة حيث أن معظم المجمعات قد اكتملت، وهي أكثر جاذبية للمستخدم النهائي. سيكون من الصعب للغاية الحصول على مزيد من العرض والتصاريح، مما يؤدي إلى مكاسب رأس مالية قوية في عام 2021.
شهدت Bakirkoy ارتفاع الأسعار بنسبة مذهلة بلغت 31.62٪ وZeytinburnu بنسبة 22.99٪ في المتوسط. لا نتوقع ارتفاعات تتجاوز هذه النسب في عام 2021، حيث أن الأسعار بالفعل في مستوى متميز.
ملتقى طرق إسطنبول – Bahcelievler و Topkapi
هذه المناطق دائماً ما تجذب الطبقة الوسطى في إسطنبول. توفر سهولة الوصول إلى E5 خيارات نقل متعددة إلى جميع أنحاء المدينة، والأهم من ذلك إلى مركز المدينة والمنطقة التجارية. المنطقة تقليديًا مكتظة بالسكان، مع شوارع ضيقة، وغياب مواقف السيارات تحت الأرض هي المشاكل الرئيسية.
تغير هذا خلال السنوات الخمس الماضية، مع انتقال المستودعات والمصانع القديمة إلى ضواحي إسطنبول، وقد حلت محلها مجمعات سكنية كبيرة. هذا دفع النمو في المنطقة، مع بقاء الأسعار معقولة بالنسبة للموقع. حققت المناطق متوسط ارتفاع سعري بنسبة 18٪ في عام 2020.
المنطقة ناضجة إلى حد ما، ولا يُتوقع أي استثمار حكومي جديد حتى ما قبل 2023 – وبالتالي قد تبقى الأسعار ثابتة في 2021 وحتى 2022. يمكن تحقيق مكاسب رأس مالية جيدة في المشاريع قيد التنفيذ.
طريق ميديا السريع وأتاكنت
متجهًا غربًا، يواصل “طريق ميديا السريع” (باسين إكسبرس) إعادة تطويره بوتيرة سريعة. ثلاثة خطوط مترو، واحد منها افتتح في 2020 (M7)، يستمر في تغذية حركة البناء المكثفة حول محطات المترو. هذا الإنفاق الحكومي المخطط على خطوط السكك الحديدية هو استراحة مرحب بها من التخطيط القديم لـ بناء المنازل أولاً ثم البنية التحتية. وهو نهج تسبب في مشاكل المرور الشهيرة في إسطنبول. اليوم، يوفر طريق ميديا السريع مخزونًا وفيرًا – لكن توقع انخفاض هذا المخزون بمجرد افتتاح خطي المترو M9 وM3. من المتوقع افتتاح كلاهما في أوائل عام 2022.
حقائق أساسية عن هذه المنطقة الحيوية:
يضم طريق ميديا السريع حاليًا حوالي 20 مشروعًا، من المشاريع الرخيصة إلى المكلفة، وتتنوع من تحت الإنشاء إلى التي اكتملت مؤخرًا.
لطالما كانت أتاكنت وهالكالي في كوتشوكجيكمجي ملاذًا آمنًا للطبقة الوسطى. وقد تحول توسعها السريع طوال العقد 2010 من أتاكوي إلى تحويل الأراضي الصخرية إلى جنة من المجمعات السكنية، والمدارس الخاصة والمستشفيات، والعديد من المولات، وبنية تحتية ممتازة. اليوم، هالكالي هي محطة نهاية شبكة القطارات عالية السرعة الوطنية والدولية للبلد، وكذلك لمترو مارماراي، M1a، وخط مترو مطار إسطنبول الجديد M11. وهذا يعزز الطلب بشكل أكبر على ما يعد مثالًا رائدًا على ما يمكن أن يحققه التخطيط العمراني السليم في إسطنبول.
شهدت مناطق Media Highway الزيادات المتوسطة التالية – Bağcılar : 19.46%; Küçükçekmece : 35%; Bahçelievler : 18%. نتوقع نمواً استثنائياً في ارتفاع أسعار العقارات التي تقع ضمن 800 متر من محطة مترو – وخاصة Halkalı.
Başakşehir و Bahçeşehir
هاتان المنطقتان هما المفضلة لدى المستثمرين، ولكن الخصائص المهمة مثل الموقع، ومرحلة البناء المبكرة، والمطور ذو العلامة التجارية، ذات أهمية كبيرة هنا. يضمن هذا المزيج أن عمليات إعادة البيع تكون سريعة دائماً، لتوفير طريق خروج سريع بغض النظر عن ظروف السوق. الخيارات الأرخص لن توفر عائدًا جيدًا أبداً، وعادة ما تستغرق عمليات إعادة البيع وقتًا أطول حسب تجربتي. في أبحاث حديثة، وجدنا أن مستويات العائد على الاستثمار وصلت إلى 30 سنة، مما يجعل من المنطقي أكثر الاستئجار في المنطقة بدلاً من الشراء.
Başakşehir و Bahçeşehir هما أقرب المدن الساتلية إلى المطار الجديد، مع هدف حكومي لنمو كلاهما إلى أكثر من مليون نسمة. بالتوازي مع هذا الخطة، يتم تطويرهما بمخطط رئيسي – لذا فإن التفكير الخاطئ الماضي بالبناء أولاً ثم توفير البنية التحتية لاحقاً غير موجود هنا. Başakşehir يضم أحد أكبر مراكز التسوق في إسطنبول (Mall of Istanbul) وأكبر مستشفى حكومي في إسطنبول (3,000 سرير). مترو يربط المنطقة بمركز المدينة يعمل بالفعل مع بدء البناء لتوسيع الشبكة. Bahçeşehir أيضاً بها مشروع بناء مترو يربطها بمركز المدينة في Şişli. هذه كلها استثمارات عامة وخاصة كبيرة يصل مجموعها إلى مليارات الدولارات.
شهد Başakşehir زيادة سعرية ضخمة بنسبة 50.36% في عام 2020. هذه الزيادة فاجأت الجميع لكنها أدت إلى أسعار مرتفعة للغاية لمنطقة مدفوعة أساساً من قبل المستثمرين الدوليين – نتوقع أن ترتفع الأسعار بأرقام فردية، أو حتى تنخفض في عام 2021.
Esenyurt – حالة كلاسيكية من زيادة العرض
تستمر Esenyurt في ظاهرة الزيادة الكلاسيكية في العرض في منطقة تشهد طلبًا صحيًا على العقارات الاقتصادية. Esenyurt عبارة عن تجمّع ناطحات سحاب، مما يمنحها أفقًا مذهلاً. ومع ذلك، فإن الحي مستهدف من قبل الشرائح السكانية المنخفضة وله سكان دوليون بكثرة. كان إعادة البيع تقليديًا صعبًا هنا بسبب مزيج هذه الأسباب. عائد الإيجار منخفض بشكل استثنائي أيضًا، بمتوسط يتراوح بين 2-3٪.
الشقق الفندقية والمجمعات ذات العلامات التجارية هي المفهوم الأكثر أمانًا في هذه المنطقة. هنا، يكون هناك فريق إدارة داخل المجمع، وهذا عادة ما يتوفر في المشاريع التي تبنيها المطورون الكبار. لا يمتلك المطور الصغير الخبرة أو المعرفة لتقديم هذا النوع من الخدمة – وهذا لا يعني التطوير الصغير، بل نوع المطور الذي تأسس حديثًا ولا يمتلك المعرفة اللازمة.
شهدت Esenyurt زيادة في الأسعار بمتوسط 28٪ في عام 2020، وهذا ليس سيئًا. ومع ذلك، بالنظر إلى أن بعض أجزاء اسطنبول شهدت زيادات بين 60-70٪ على أساس الليرة التركية، فإن هذا المكسب يوضع في سياق مختلف.
Beylikduzu – مدينة غربية مثالية في اسطنبول
تُعد Beylikduzu منطقة كبيرة استثنائية تتكون من الجزء الجنوبي من E5 بين بحيرتين في اسطنبول. هذا يمنحها خط ساحلي ضخم، مما يجعلها مقصدًا مفضلاً لعطلات العائلات. في الواقع، تقليديًا، كانت السواحل مقصدًا لمنازل العطلات للطبقة الوسطى التركية منذ التسعينيات.
لقد كان جزء كبير من الارتفاع في Beylikduzu مدفوعًا بالمشاريع “المُعلّمة” في Yakuplu و Beykent. لم تشهد المباني العادية نفس الارتفاعات. يشهد Beykent طلبًا كبيرًا سواء من الداخل أو الخارج، مع مدارسها الخاصة، ومجمعاتها التجارية، ومستشفياتها الخاصة. قربها من E5 يجعلها مدينة فضائية مهمة للراكبين، الذين يعتمدون على نظام المتروباص للوصول سريعًا إلى وسط المدينة. شهد Beykent زيادة مذهلة بنسبة 41% في عام 2020. وبسبب القيود على الارتفاع، يوجد مستوى من الإمداد المنظم جيدًا، ونتوقع تحقيق مكاسب تتراوح بين 30-40% في عام 2021.
تقع Yakuplu على الساحل وازدهرت بسبب المرسى الغربي لإسطنبول الذي يتوسع ويزداد شعبية باستمرار. شهدت Yakuplu طفرة بنسبة 54% في عام 2020، ونتوقع استمرار ذلك بسبب نقص الإمداد في المنطقة.
Buyukcekmece – مدينة التقاعد والفيلات
Büyükçekmece هي المنطقة قبل الأخيرة في غرب إسطنبول. في حين أن المنطقة لديها مركز مدينة مزدحم ومكتظ، فإن الجزء الأكبر من المنطقة يتألف من منازل عطلات وفيلات. تتركز منازل العطلات حول حي الميماروبا الساحلي. قامت مجمعات آمنة جديدة بمحاذاة هذا الساحل، مما يوفر وصولاً إلى شواطئ رملية وإطلالات مذهلة عبر بحر مرمرة وبحيرة Büyükçekmece. بسبب القيود الصارمة على البناء في هذه المنطقة (من حيث الارتفاع والكثافة)، لم تلبي المعروض الطلب – مما منح المدينة مكسبًا رائعًا بنسبة 42٪ من حيث الليرة.
الفيلات مكلفة في جميع أنحاء Büyükçekmece، ولكن بشكل خاص في Büyükçekmece. تقع معظم الفيلات في الشمال، في حي ألكنت. شهدت هذه الفيلات ارتفاعًا متوسطًا في الأسعار بنسبة 54٪، وهو عائد مذهل بالنسبة لأسعار كانت بالفعل مرتفعة.
