شهد عام 2021 مرة أخرى ازدهارًا في سوق العقارات في إسطنبول. أدى الطلب المكبوت، إلى جانب العرض المنخفض للغاية للعقارات الجديدة، إلى ارتفاع في الأسعار. فما الذي حدث بالضبط في عام 2021، وماذا يمكن أن نتوقع أن نراه في عام 2022؟
الجائحة تزيد الطلب على الشقق ذات الشرفات
أثرت الإغلاقات في دول العالم كافة ولم تكن إسطنبول استثناءً. كان الناس يتوقون إلى المساحات الخارجية – الغالبية العظمى من مباني الشقق في إسطنبول لا تحتوي على أي مساحة حديقة، والحدائق قليلة ومتباعدة. شهدت المجمعات التي تحتوي على حدائق واسعة والشقق التي تحتوي على شرفات أو تراسات طلبًا هائلًا. كما ارتفعت أسعار الفيلات أيضًا حيث أعطى المشترون أولوية للمساحات الخارجية.
أسعار فائدة البنك المركزي
أصرّت الحكومة على خفض أسعار الفائدة رغم ارتفاع التضخم، مما استمر في دورة الشراء. ومع خسارة الأصول الأخرى لقيمتها، توجه المستثمرون إلى العقارات والسيارات كوسيلة تحوط ضد ارتفاع أسعار الأصول.
يناير 2021 – مستويات مخزون منخفضة
في عام 2020، تم تقليل مستويات مخزون العقارات الجديدة بشكل أكبر. ولم يكن عام 2021 استثناءً. مع وجود حالة من عدم اليقين بشأن الجائحة وارتفاع تكاليف البناء، كان المطورون مترددين في بدء مشاريع جديدة. تواجه مواقع وسط إسطنبول نقصًا كبيرًا في الشقق الحديثة ذات الجودة المقاومة للزلازل.
طلب داخلي ثقيل
يشكل المشترون الدوليون نسبة صغيرة فقط من المستثمرين في إسطنبول. الغالبية العظمى من المشترين هم من داخل تركيا أو من الأتراك المغتربين. هذا الطلب على إسطنبول يغذّيه رغبة المشترين الأتراك في امتلاك قطعة من المدينة.
لقد دفع هذا الطلب بشكل متزايد سكان إسطنبول المحليين إلى خارج سوق العقارات، حيث لم يعد العديد من المشترين الشباب قادرين على شراء عقار في المدينة. أظهر استطلاع أنه في عام 2019 كان يقارب 60٪ من سكان إسطنبول المحليين قادرين على شراء عقار في إسطنبول. وبحلول أوائل عام 2022، انخفض هذا الرقم إلى حوالي 25٪.
ما توقعناه في عام 2022
مع الأسعار التي وصلت إلى مستويات قياسية، كنا نتوقع أن يقوم المطورون بالمخاطرة والبدء في البناء مجددًا. للأسف، لن يؤدي هذا إلى زيادة كبيرة في العرض في وسط المدينة لأن الأراضي الفارغة المتبقية قليلة جدًا.
كان من المتوقع أن يحدث الجزء الأكبر من بناء المجمعات الكبيرة في مواقع المصانع والمستودعات السابقة في مناطق مثل Kağıthane وMedia Highway، وعلى الجانب الأناضولي في أحياء مثل Maltepe وKartal.
وسط المدينة – Şişli وBeşiktaş
الأجزاء المركزية التقليدية في إسطنبول – Şişli، Beşiktaş، Kadikoy، Bakirkoy و Zeytinburnu – تعاني من نقص في العرض للعقارات الجديدة تمامًا. كان من المتوقع أن يستمر هذا النقص المزمن في العرض حتى عام 2022 وما بعده.
الحصول على تصاريح المباني الشاهقة الجديدة في Şişli صعب للغاية، بينما كانت Besiktas و Zeytinburnu و Bakirkoy تاريخياً تفرض قيودًا أشد على تطوير المباني الشاهقة.
تفضل بلدية إسطنبول الكبرى، جنبًا إلى جنب مع الحكومة التركية، عمومًا العمارة الأفقية كرد على الطبيعة المكتظة للغاية للعديد من أحياء تركيا. ولذلك، فإن مشاريع التجديد الصغيرة المتخصصة أصبحت أكثر شيوعًا في هذه المناطق المركزية.
يبدأ الحي التجاري الرئيسي في إسطنبول من شيشلي ويمتد شمالًا عبر مجدي كوي، ليفنت، 4. ليفنت ومسلك. شيشلي هو مركز المدينة الرئيسي وله طلب قوي للغاية على المساحات السكنية والتجارية. التطوير في هذه المنطقة نادر وعادة ما يكون مكلفًا لأن الأراضي الفارغة محدودة للغاية.
بومونتي
كان يُنظر إلى بومونتي على أنه حي متدهور قبل بضع سنوات فقط. وبحلول عام 2021، تحولت إلى حي سكني متزايد الهيبة، مع مشاريع تطوير كبيرة مثل أنثيل، ديفان، وفندق بومونتي هيلتون التي تشكل أفقه.
وصلت أسعار الأبراج السكنية في المنطقة إلى متوسطات تزيد عن $6,000 لكل متر مربع.
زاد شعبية بومونتي بشكل كبير بعد بناء نفقين للطريق، أحدهما يوفر وصولاً مباشرًا نحو بشيكتاش والآخر نحو كاغيثانه. كما أن تقسيم على مسافة قريبة، في حين يقع نيشانطاشي قريبًا ويوفر مترو M2 وصولًا سريعًا عبر الممر التجاري الرئيسي في إسطنبول.
أصبحت بومونتي بذلك حيًا سكنيًا مهمًا مع الاحتفاظ بإمكانية تطوير إضافية.
كاغيثانه – سيرانتبه – حي التكنولوجيا سريع التوسع في إسطنبول
بينما يعرف الكثير من الناس سيرانتبه بسبب مول وادي إسطنبول الشهير، غالبًا ما يُخبر المشترون الدوليون بشكل غير صحيح أن المنطقة هي مسلك أو ببساطة منطقة وادي.
هذه المناطق تندمج تدريجيًا على طول ضفاف نهر تشنديري. بدءًا من سيرانتبه، ظهرت مشاريع تطوير كبيرة على طول النهر وتستمر جنوبًا نحو الحلق. وعلى الرغم من أن الأسعار قد ارتفعت بشكل كبير في سيرانتبه، إلا أن الانتقال جنوبًا قدم فرصًا للحصول على قيمة أفضل.
تم افتتاح خط مترو M7 في الربع الرابع من عام 2020 وعجل التطوير مع وضوح إمكانات الاتصال الجديد للنقل. حسّن هذا الخط الوصول بين هذه الأحياء النامية والمناطق المركزية في إسطنبول.
من السهل أيضًا الوصول إلى مطار إسطنبول نسبيًا من كاغيثانه عبر وصلات طرق مباشرة، في حين عزز مترو المطار M11 البنية التحتية للنقل في المنطقة بشكل أكبر.
كنا نتوقع أن يحقق كاغيثانه نموًا قويًا في المناطق خارج أغلى المناطق حول وادي إسطنبول، وخصوصًا في مناطق التجديد الحضري القريبة من بنية المترو الجديدة.
كيميربورجاز و Gokturk
كان يرتبط هذان الحيّان الأصغر تقليديًا بسكان إسطنبول الأغنى. عززت البنية التحتية للنقل المحسّنة، ولا سيما مترو مطار M11، بشكل كبير ارتباطهما بمركز إسطنبول.
كان من الممكن العثور على شقق بغرفة نوم واحدة بحوالي $200,000 اعتبارًا من يناير 2022، مقدمة تركيبة غير معتادة نسبيًا من السكن منخفض الكثافة مع إمكانية الوصول إلى مركز المدينة.
اقرأ المزيد عن هذه المناطق في دليلنا الخاص بGokturk و Kemerburgaz.
GOP وإيويب
كان من المتوقع أن تستوعب المناطق الحدودية للمناطق المركزية جزءًا من الطلب الذي لم يعد بالإمكان تلبيته داخل مركز المدينة. تقدم مناطق مثل Eyup و Gaziosmanpasa سهولة وصول نسبية إلى وسط إسطنبول.
شجعت الإنفاق الحكومي على البنية التحتية للنقل، بما في ذلك مترو M7 وخط الترام T5، استثمارات خاصة إضافية في هذه المناطق.
تتمتع هذه الأحياء أيضًا بمساحة أكبر بكثير للبناء المستقبلي. جنبًا إلى جنب مع كميات كبيرة من المخزون السكني القديم الخاضع للتجديد الحضري، خلق هذا إمدادًا مستمرًا من العقارات السكنية متوسطة النطاق.
المسار الساحلي – أتاكوي، باكيركوي وزيتين بورنو
يوفر المسار الساحلي إطلالات بحرية جذابة بالإضافة إلى روابط نقل ممتازة إلى العديد من أجزاء إسطنبول. كما تقدم المنطقة نمط حياة قويًا، مع مجموعة واسعة من وسائل الراحة. تحظى هذه المناطق بشعبية خاصة بين السكان من الطبقة العليا والوسطى الدخل.
شهدت الخطوط الأمامية تطويرًا كثيفًا لمجمعات سكنية واسعة النطاق. وأصبحت العديد منها معالم مهمة في إسطنبول، حيث توفر إطلالات غير منقطعة عبر بحر مرمرة، وجزر الأمراء، وشبه الجزيرة التاريخية.
تمثل هذه التطويرات نادرة بشكل متزايد لأن الأراضي الساحلية المماثلة المتاحة لمشاريع بهذا الحجم تكاد تكون معدومة.
يوفر سكة حديد مرمرة وصولاً سريعًا عبر إسطنبول ويمر تحت البوسفور إلى الجانب الأناضولي، متصلًا بشبكة السكك الحديدية الأوسع في تركيا. مما جعل هذه المناطق الساحلية أكثر جاذبية للملتزمين بالسفر يوميًا.
على الرغم من كونها في الشريحة السعرية العليا، ظلت هذه المشاريع جذابة من منظور الاستثمار. استفادت من طلب قوي على الإيجار وجاذبية واسعة بين المشترين المحليين والدوليين على حد سواء.
Sكان العرض أيضًا يزداد محدودًا حيث تم الانتهاء من معظم المجمعات الرئيسية بالفعل، مما دعم إمكانية تحقيق المزيد من الزيادة في رأس المال في عام 2022.
تقاطع طرق إسطنبول – Bahcelievler و Topkapi
كانت هذه المناطق تاريخيًا جذابة للطبقات المتوسطة في إسطنبول. يوفّر الوصول السهل إلى الطريق E5 خيارات نقل متعددة إلى العديد من مناطق المدينة، وخاصة مركز المدينة والمناطق التجارية الرئيسية.
كانت المنطقة مكتظة تاريخيًا بالبناء، بشوارع ضيقة ومواقف سيارات تحت الأرض محدودة. بدأ ذلك يتغير مع انتقال المستودعات والمصانع القديمة نحو أطراف إسطنبول واستبدالها بمجمعات سكنية أكبر.
حركت هذه إعادة التطوير النمو بينما ظلت أسعار العقارات معقولة نسبيًا بالنظر إلى الموقع.
كانت المنطقة بالفعل ناضجة نسبيًا بحلول عام 2021، مع توقع استثمارات حكومية كبيرة جديدة محدودة قبل عام 2023. ساهم هذا في ركود الأسعار نسبيًا خلال عام 2021، رغم أن بعض المشاريع المختارة على المخطط المسبق لا تزال تقدم فرصًا لزيادة رأس المال.
طريق ميديا السريع وأتاكنت
مع التقدم غربًا، استمر طريق ميديا السريع، أو باسن اكسبريس، في تجديده. شجعت الاستثمارات الكبرى في المترو على بناء واسع النطاق حول المحطات.
مثلت هذه النفقات الحكومية المخططة على البنية التحتية للسكك الحديدية تحسنًا كبيرًا مقارنة بالنموذج القديم المتمثل في بناء المنازل أولاً ثم إضافة البنية التحتية لاحقًا، وهو نموذج تخطيطي ساهم في مشاكل المرور المعروفة في إسطنبول.
ظل طريق ميديا السريع يحتوي على إمدادات كبيرة من العقارات في عام 2021، رغم أنه كان من المتوقع أن يؤدي توسع البنية التحتية للمترو تدريجيًا إلى استيعاب هذه المخزونات.
لطالما كانت أتاكنت وحلكالي في كوكوكشيكمجهة محبوبة من الطبقة الوسطى في إسطنبول. أدى التوسع السريع خلال العقد 2010 إلى تحويل الأراضي غير المطورة سابقًا إلى منطقة مكونة من مجمعات سكنية، ومدارس خاصة، ومستشفيات، ومراكز تسوق، وبنية تحتية حديثة.
أصبحت Halkali أيضًا مركزًا رئيسيًا للنقل، تخدم Marmaray وشبكة السكك الحديدية الأوسع في تركيا. استمر هذا في تعزيز الطلب وأظهر ما يمكن أن تحققه التخطيط التنسيقي للنقل والإسكان في إسطنبول.
كنا نتوقع نموًا قويًا بشكل خاص في العقارات الواقعة ضمن مسافة مشي مريحة من محطات المترو والسكك الحديدية، خاصة حول Halkali.
باشاك شهير وبهتشهير
كانت هاتان المنطقتان من المفضلات لدى المستثمرين، ولكن الموقع، ومرحلة البناء وجودة المطور كانت مهمة بشكل خاص. مزيج قوي من هذه العوامل حسن من سيولة إعادة البيع ووفّر مسار خروج أكثر موثوقية بغض النظر عن ظروف السوق الأوسع.
لم تكن المشاريع الأرخص بالضرورة تحقق عوائد أفضل. في بعض الحالات، كانت فترات إعادة البيع أطول بشكل ملحوظ وكانت عوائد الإيجار ضعيفة بما يكفي لأن تأجير العقار في المنطقة قد يكون أكثر منطقية ماليًا من الشراء.
باشاك شهير وبهتشهير من بين أقرب المدن الكبرى المرافقة لمطار إسطنبول وقد استفادت من استثمارات عامة وخاصة واسعة النطاق.
تضم باشاك شهير بنية تحتية رئيسية تشمل مول إسطنبول وأحد أكبر المستشفيات العامة في إسطنبول. روابط المترو إلى مركز إسطنبول تعمل بالفعل وتستمر في التوسع.
كما استفادت بهتشهير من استثمارات كبيرة في النقل تهدف إلى تحسين الروابط نحو مركز إسطنبول. معًا، تمثل هذه المشاريع البنية التحتية مليارات الدولارات من الاستثمارات العامة والخاصة.
إسينيورت – حالة كلاسيكية من الإفراط في العرض
ظلت إسينيورت حالة كلاسيكية من الإفراط في العرض في منطقة مع ذلك كان لديها طلب صحي على العقارات الاقتصادية. تحتوي المنطقة على عدد كبير من التطورات العمرانية الشاهقة، مما يخلق أفقًا مبهرًا.
ومع ذلك، كانت إعادة البيع صعبة تقليديًا بسبب الحجم الكبير للمخزون المتنافس وملف المشترين في المنطقة. كانت عوائد الإيجار أيضًا ضعيفة نسبيًا، بمتوسط حوالي 2-3٪ في ذلك الوقت.
كانت الشقق المخدومة والمجمعات ذات العلامات التجارية المدارة جيدًا عمومًا المفهوم الأكثر أمانًا في هذه المنطقة. المشاريع التي تديرها شركات تطوير معروفة كانت أكثر احتمالًا لتوفير إدارة ميدانية كفءة وخدمات منظمة.
لم يكن لدى المطورين الأصغر أو الأقل خبرة دائمًا القدرة التشغيلية لتوفير نفس المستوى من الإدارة طويلة الأمد.
بيليك دوزو – مدينة غربية مثالية في إسطنبول
بيليك دوزو منطقة كبيرة للغاية تغطي معظم الجانب الجنوبي من الطريق السريع E5 بين بحيرتين غرب إسطنبول. وهذا يمنح المنطقة خط ساحلي طويل وجعلها تاريخيًا مفضلة لمنازل العطلات العائلية.
المناطق الساحلية جذبت تقليديًا مشترين من الطبقة المتوسطة للمنازل السياحية التركية منذ التسعينيات.
جاء جزء كبير من نمو العقارات في Beylikduzu نتيجة للمشاريع السكنية ذات العلامات التجارية في Yakuplu وBeykent. لم تشهد مباني الشقق العادية بالضرورة نفس مستوى الارتفاع في القيمة.
جذب Beykent طلبًا قويًا محليًا ودوليًا بسبب مدارسها الخاصة ومراكز التسوق والمستشفيات الخاصة. كما أن قربها من E5 جعلها أيضًا مدينة فضائية مهمة للمسافرين الذين يستخدمون نظام المتروباص للوصول إلى وسط إسطنبول.
ساعدت قيود الارتفاع في الحفاظ على مستوى أكثر تحكمًا في العرض الجديد، وكنا نتوقع استمرار المنطقة في تحقيق مكاسب جيدة خلال عام 2022.
تقع Yakuplu على الساحل وشهدت تطورًا كبيرًا حول توسع مارينا غرب إسطنبول. كان الخطر الرئيسي هو كمية الأراضي الشاغرة المتبقية للتطوير المستقبلي، مما قد يؤدي إلى زيادة العرض في منطقة ترتبط تقليديًا بمنازل العطلات.
بيوك تشكمجه – مدينة التقاعد والفلل
بويكوشكيمجه هي واحدة من المناطق الكبرى الأكثر غربًا في اسطنبول. بينما يحتوي مركز المدينة على حركة نشطة وازدحام، تتكون معظم المنطقة الأوسع من منازل عطلات وفيلات.
تتركز منازل العطلات حول الأحياء الساحلية مثل ميماروبا. ظهرت مجمعات آمنة جديدة على طول هذا الساحل، مما يوفر وصولاً إلى الشواطئ وإطلالات واسعة عبر بحر مرمرة وبحيرة بويكوشكيمجه.
نظرًا لأن البناء في أجزاء من الحي محدود من حيث الارتفاع والكثافة، لم يتمكن العرض دائمًا من مواكبة الطلب.
الفلل مكلفة في جميع أنحاء Buyukcekmece، خاصة في أحياء الفلل المعروفة مثل Alkent. سجلت هذه الفلل ارتفاعًا متوسطًا في الأسعار بنسبة تقارب 54%، وهو عائد مميز بالنظر إلى أن الأسعار كانت مرتفعة نسبيًا بالفعل.
