شهد عام 2022 مرة أخرى ازدهارًا كبيرًا في سوق العقارات في إسطنبول. أدت الحوافز الحكومية والطلب الخارجي من داخل تركيا، إلى جانب العرض المنخفض للغاية من العقارات الجديدة، إلى استمرار ارتفاع الأسعار. فما الذي حدث بالضبط في عام 2022، وماذا يمكن أن نتوقع في عام 2023؟
كان عام 2022 من الناحية الإحصائية طفرة ضخمة
سجلت إسطنبول مرة أخرى نموًا قياسيًا في قطاع العقارات، سواء من حيث الليرة أو بالدولار الأمريكي/اليورو. نمت إسطنبول بنسبة مذهلة بلغت 49٪ بالدولار الأمريكي، متوسطًا عبر المدينة بأكملها. سجل أحد أحياء وسط المدينة، بي أوغلو، نموًا لا يصدق بنسبة 120٪ بالدولار الأمريكي، بينما كان الحي الأقل أداءً هو باكيركوي بنمو 32٪ فقط.
تم تغطية ذلك في مقال الإحصائيات الخاص بنا، اقرأ المزيد عن ذلك هنا . في مقال الإحصائيات السنوي، ننظر في أسعار جميع الأحياء ونحاول إيجاد سبب للإحصاء. يساعدنا هذا في التنبؤ بما سيحدث خلال فترة الاثني عشر شهرًا القادمة.
إحصائيات العقارات في إسطنبول لعام 2022
جائحة تدفع الطلب على الشقق المتراكبة
استمر تأثير الجائحة في عام 2021، مع بحث الناس عن فضاءات خارجية أكبر – سواء مجمعات تحتوي على حدائق كبيرة، أو شقق بها حدائق وشرفات. لا يزال الناس يتوقون إلى الأماكن الخارجية. الغالبية العظمى من المباني السكنية في إسطنبول لا تحتوي على أي مساحة حديقة، والحدائق العامة نادرة و قليلة. تستمر المجمعات ذات الحدائق الكبيرة والشقق التي تحتوي على شرفات وتراسات في رؤية طلب هائل. ارتفعت أسعار الفيلات مع تزايد رغبة الناس في الأماكن الخارجية.
أسعار الفائدة للبنك المركزي
استمرت حكومة تركيا في الإصرار على خفض أسعار الفائدة على الرغم من ارتفاع التضخم، مما أبقى دورة الشراء مستمرة. استخدمنا هذه الجملة بالضبط في يناير 2022 – وما زالت صحيحة. لم تتراجع الحكومة عن هذه السياسة، واستمرت في دفع الائتمان الرخيص للنمو التوسعي. وقد نجح ذلك مرة أخرى. ومع انخفاض قيمة الأصول الأخرى، تحول المستثمرون إلى العقارات والسيارات كوسيلة تحوط ضد ارتفاع أسعار الأصول.
انخفاض مستويات المخزون
في عام 2021، تم تقليل مستويات مخزون العقارات الجديدة بشكل أكبر. ولم يكن عام 2022 استثناءً. ومع ذلك، أعلنت شركات التطوير ذات الأسماء الكبيرة عن مشاريع جديدة في جميع أنحاء المدينة. مع النمو الجيد في القطاع، حصل المطورون على الثقة لتطوير قطع أراضٍ جديدة. كما حصل المطورون الصغار أيضًا على الثقة لدخول مشاريع تجديد حضرية أصغر، بهدم المباني القديمة، وزيادة الارتفاعات وإعادة البناء.
تعاني مواقع وسط إسطنبول من مشكلة حادة في توفير شقق مقاومة للزلزال وجيدة الجودة، وهذا أمر يصعب تغييره بشكل استثنائي. ويشكل ذلك تحديًا لكل من الحكومة المحلية والحكومة المركزية لإيجاد حل.
طلب داخلي كثيف
لا يشكل المشترون الدوليون سوى نسبة صغيرة من المستثمرين في إسطنبول. الغالبية العظمى من المستثمرين هم من داخل تركيا أو من الأتراك المغتربين. ويُغذى هذا الطلب على إسطنبول برغبة الأتراك في امتلاك قطعة من المدينة. يُنظر إليه ثقافيًا على أنه استثمار ثابت، يشبه شراء الذهب.
هذه المشكلة تدفع الآن حتى سكان اسطنبول المحليين إلى الخروج، حيث لم يعد العديد من الشباب القادمين إلى سوق العقارات قادرين على تحمل تكاليف العقارات في المدينة. أظهر استطلاع حديث أنه في عام 2019، كان ما يقرب من 60٪ من سكان اسطنبول المحليين قادرين على شراء عقار في اسطنبول. وفي عام 2022، انخفض هذا الرقم إلى فقط 25٪.
هذه مشكلة شائعة في المدن الكبرى، لكنها تتفاقم في تركيا بسبب الطلب الداخلي الكبير من مدن تركية أخرى. يتم شراء العقارات وغالبًا ما تُترك شاغرة. هذا يضغط على عرض العقارات بشكل أكبر، مما يؤثر على الأسعار والإيجارات. الإيجارات الآن على مستويات قياسية، تتجاوز بكثير الحد الأدنى للأجور الوطني. بطبيعة الحال، مستويات الرواتب في إسطنبول أعلى بكثير من معظم أجزاء البلاد.
ما نتوقعه في 2023
مع الأسعار القياسية، نتوقع أن يواصل المطورون برامج إعادة البناء. للأسف، هذا لن يزيد العرض بشكل كبير في وسط المدينة لأنه لا توجد أراضٍ شاغرة كثيرة. ستتم معظم مشاريع المجمعات الكبيرة على أراضي المصانع والمستودعات السابقة في مناطق مثل Kagithane و Media Highway، وعلى الجانب الأناضولي في Maltepe و Kartal.
سيستمر الهجرة الداخلية، مع انتقال الشباب من مختلف أنحاء تركيا إلى إسطنبول للبحث عن عمل وفرص. وهذا سيستمر في الضغط على المناطق المركزية في اسطنبول.
وسط المدينة – Şişli و Beşiktaş
تعاني المناطق المركزية التقليدية في إسطنبول – Şişli، Beşiktaş، Kadıköy، Bakırköy و Zeytinburnu – من نقص في المعروض من العقارات الجديدة تمامًا. سيستمر هذا النقص المزمن حتى عام 2023 وما بعده. تصاريح الأبراج الجديدة في Şişli أصبحت الآن صعبة للغاية في الحصول عليها، في حين أن في Beşiktaş و Zeytinburnu و Bakırköy كانت قيود الارتفاع تحد تقليديًا من التطويرات الشاهقة على نطاق واسع.
بلدية إسطنبول الكبرى، إلى جانب الحكومة التركية، تفضل عموماً العمارة الأفقية كرد فعل على الكثافة الزائدة في العديد من أحياء إسطنبول. توقع رؤية مشاريع تجديد بوتيكية أصغر في هذه المناطق.
يبدأ الحي التجاري الرئيسي في إسطنبول من Şişli ويمتد شمالاً عبر Mecidiyeköy، Levent، 4. Levent و Maslak. Şişli هو مركز المدينة الرئيسي ويشهد طلبًا عاليًا جدًا على المساحات السكنية والتجارية. نادرًا ما يحدث تطوير في هذه المنطقة وعادة ما يكون مكلفًا لأن الأراضي الشاغرة محدودة للغاية.
Kagithane – Seyrantepe – منطقة التكنولوجيا سريعة التوسع في اسطنبول
بينما يعرف معظم الناس Seyrantepe بسبب مركز Vadi Istanbul التجاري الشهير، إلا أن كثيرًا من الناس غير مدركين للاسم الفعلي لهذه المنطقة. غالبًا ما يُقال للمشترين الدوليين خطأً إن هذه المنطقة هي Maslak أو ببساطة منطقة Vadi.
تتداخل هذه المناطق تدريجياً على طول ضفاف نهر Cendere. تبدأ في Seyrantepe، حيث ظهرت تطورات كبيرة على طول النهر وتمتد تدريجياً جنوبًا نحو Haliç. بينما ارتفعت الأسعار بالفعل بشكل كبير في Seyrantepe، يمكن أن توفر المناطق الواقعة أعمق جنوبًا فرصًا للقيمة.
بينما تم افتتاح خط مترو M7 في الربع الرابع من عام 2020، تسارع وتيرة التطوير مع وضوح الإمكانيات الكامنة في الخط. يمتد M7 من هذه المنطقة نحو وسط إسطنبول ويربط مناطق سكنية وتجارية مهمة عبر المدينة.
يقع مطار إسطنبول أيضًا في متناول اليد من هذه المنطقة، مع روابط طرق مباشرة من Kagithane. وقد حسّن خط مترو المطار M11 من الاتصال بين Kagithane ووسط إسطنبول والمطار.
نتوقع أن يواصل Kagithane تحقيق نمو قوي طوال عام 2023، خصوصًا في مناطق التجديد خارج المناطق الأغلى حول Vadi Istanbul وعلى مسافة سير مريحة من محطات المترو الجديدة.
كيميربورغاز وجوكتورك
هاتان المنطقتان الأصغر تقليديًا مرتبطتان بسكان إسطنبول من الأثرياء. لقد عزز تحسين الربط بين مترو المطار بشكل كبير الاتصال بمركز المدينة، مما خلق فرصًا جديدة للمستثمرين.
اعتبارًا من يناير 2023، كان لا يزال من الممكن العثور على شقق ذات غرفة نوم واحدة بحوالي $250,000,، مما يوفر مزيجًا غير معتاد من العيش منخفض الكثافة والوصول السهل نسبيًا إلى وسط اسطنبول. اقرأ المزيد عن هذه المناطق في دليل Gokturk و Kemerburgaz الخاص بنا.
GOP وإيوب
تتوقع المناطق المجاورة للأحياء المركزية أن تستوعب جزءًا من الطلب الذي لم يعد بالإمكان تلبيته داخل مركز المدينة. توفر مناطق مثل إيوب وجازيوسمن باشا وصولاً سهلاً نسبيًا إلى وسط إسطنبول.
GOP إنفاق الحكومة على البنية التحتية للنقل، بما في ذلك مترو M7 وخط الترام T5، شجع على مزيد من الاستثمارات الخاصة في هذه المناطق.
هذه الأحياء لديها مساحة أكبر بكثير للبناء المستقبلي. وبالإضافة إلى وجود كميات كبيرة من المساكن القديمة الخاضعة للتجديد العمراني، من المتوقع أن يستمر توافر العقارات من الفئة المتوسطة في الزيادة. نتوقع ظهور مشاريع إضافية من خلال إعادة تطوير المباني القديمة وتوحيد القطع المجاورة لتشكيل مجمعات سكنية أكبر.
المسار الساحلي – أتاكوي وباكيركوي وزيتين بورنو
يوفر المسار الساحلي إطلالات بحرية جذابة بالإضافة إلى روابط نقل ممتازة إلى العديد من مناطق إسطنبول. كما يوفر هذا الإقليم نمط حياة قوي مع مجموعة واسعة من المرافق. تحظى هذه المناطق بشعبية خاصة لدى السكان من الطبقتين العليا والمتوسطة الدخل.
شهد الخط الأمامي تطويرات كثيفة لمجمعات سكنية واسعة النطاق. من المرجح أن تصبح العديد منها معالم طويلة الأمد في إسطنبول. توفر إطلالات غير منقطعة على بحر مرمرة وجزر الأمراء وشبه الجزيرة التاريخية. مع بقاء القليل جدًا من الأراضي المماثلة، يصعب تكرار تطويرات بهذا الحجم.
يوفر خط سكة حديد المرجاري وصولاً عالي السرعة عبر إسطنبول ويمر تحت مضيق البوسفور إلى الجانب الأناضولي، متصلًا بشبكة السكك الحديدية الأوسع في تركيا. هذا جعل هذه المناطق الساحلية أكثر جذبًا للمسافرين يوميًا.
على الرغم من كونها في الشريحة العليا من حيث السعر، تظل هذه التطويرات جذابة من منظور الاستثمار. فهي تستفيد من طلب تأجيري قوي وجاذبية واسعة بين المشترين المحليين والدوليين على حد سواء. العرض محدود بشكل متزايد حيث تم استكمال معظم المجمعات الكبرى بالفعل وتتحول الوحدات تدريجيًا إلى ملكية طويلة الأمد من قبل السكان.
تقاطع طرق إسطنبول – Bahcelievler و Topkapi
تُعتبر هذه المناطق تقليديًا جذابة للطبقات الوسطى في إسطنبول. يوفّر الوصول السهل إلى E5 خيارات نقل متعددة إلى أجزاء أخرى من المدينة، وبخاصة مركز المدينة ومناطق الأعمال.
تاريخياً، كانت المنطقة مكتظة بالبناء، مع شوارع ضيقة ومواقف سيارات تحت الأرض محدودة. بدأ هذا يتغير مع انتقال المستودعات والمصانع القديمة إلى أطراف إسطنبول واستبدالها بمجمعات سكنية أكبر.
دفعت هذه إعادة التطوير للنمو في حين أن الأسعار ظلت بشكل عام أكثر معقولية من الأحياء المركزية الرئيسية.
يتم تطوير عدة مشاريع واسعة النطاق في كلا المنطقتين، رغم أن بعضها دخل السوق بأسعار مرتفعة نسبيًا وبالتالي يقدم قيمة أقل جاذبية.
شارع الإعلام و Atakent
عند التحرك غرباً، يواصل شارع الإعلام، أو Basin Ekspres، تجديده. شجعت البنية التحتية الجديدة للمترو على بناء كثيف حول المحطات وتمثل تحسناً كبيراً مقارنة بالنهج القديم الذي كان يبني المناطق السكنية قبل وجود بنية تحتية للنقل.
Tاليوم، يوفر شارع الإعلام مخزونًا وافرًا، على أن من المتوقع أن يزيد تحسين الاتصال بالمترو الطلب ويقوم تدريجياً بامتصاص هذا العرض.
لطالما كانت Atakent و Halkali في Kucukcekmece تحظيان بشعبية لدى الطبقات الوسطى في إسطنبول. حوّل التوسع السريع طوال العقد الثاني من الألفية الأراضي التي لم تُطوّر سابقًا إلى مجمعات سكنية كبيرة تدعمها مدارس خاصة ومستشفيات ومراكز تسوق وبنية تحتية محسنة.
كما أصبحت Halkali مركز نقل هام، مع وصلات إلى Marmaray وشبكة السكك الحديدية الأوسع في تركيا. وهذا يواصل دعم الطلب ويُظهر كيف يمكن للتخطيط المنسق للنقل والإسكان تحويل منطقة ما.
تُعد العقارات الواقعة على مسافة مشي مريحة من محطات المترو والسكك الحديدية، خصوصًا حول Halkali، من بين الأصول الأكثر جاذبية في هذا الجزء من إسطنبول.
باشاكشهير وبهجليشهير
هاتان المنطقتان من المفضلات لدى المستثمرين، إلا أن الموقع ومرحلة البناء وجودة المطور تُعد عوامل مهمة بشكل خاص. يجمع الجمع القوي بين هذه العوامل على تحسين سيولة إعادة البيع ويوفر مسار خروج أكثر موثوقية بغض النظر عن ظروف السوق الأوسع.
المشاريع الأرخص لا تعني بالضرورة عائدًا أفضل. ففي بعض الحالات، تكون فترات إعادة البيع أطول بشكل كبير وعوائد الإيجار ضعيفة لدرجة أن تأجير العقار في المنطقة يمكن أن يكون أكثر منطقية ماليًا من الشراء.
باشاكشهير وبهجليشهير من بين أقرب المدن الكبرى الفضائية إلى مطار إسطنبول وتم تطويرهما من خلال استثمارات عامة وخاصة واسعة النطاق.
باشاكشهير تضم بنية تحتية كبيرة بما في ذلك مول إسطنبول وأحد أكبر مستشفيات الدولة في إسطنبول. وصلات المترو إلى وسط إسطنبول تعمل بالفعل وتستمر في التوسع. كما استفادت بهجليشهير من استثمارات نقل كبيرة تهدف إلى تحسين الوصول إلى مركز المدينة.
إسنيورت – حالة كلاسيكية لفرط المعروض
تواصل إسنيورت كونها حالة كلاسيكية لفرط المعروض في منطقة لديها مع ذلك طلب صحي على العقارات ذات الأسعار المعقولة. يحتوي الحي على عدد كبير من التطويرات الشاهقة وقد تطور لديه أفق مبانٍ مثير للإعجاب.
مع ذلك، كانت إعادة البيع أكثر صعوبة تقليديًا بسبب الحجم الكبير للمخزون المنافس وملف تعريف المشترين في المنطقة. كما كانت عوائد الإيجار ضعيفة نسبيًا تاريخيًا مقارنة بالأحياء المركزية الأقوى.
الشقق الفندقية والمجمعات المعبأة بعلامات تجارية والتي تُدار بشكل أفضل تُعد عمومًا المفهوم الأكثر أمانًا في هذه المنطقة. المشاريع التي يديرها مطورون معروفون من المرجح أن يكون لديها إدارة ميدانية كفؤة وخدمات منظمة، مما يمكن أن يُحدث فرقًا كبيرًا في كل من أداء الإيجار وجاذبية إعادة البيع.
بايلكدوزو – مدينة غربية خلابة في إسطنبول
بايلكدوزو منطقة كبيرة بشكل استثنائي تتكون من الجزء الجنوبي من E5 بين بحيرتين في إسطنبول. وهذا يمنحها خط ساحلي ضخم، مما يجعلها مفضلة كمنزل عطلات عائلي. تقليديًا، كان الخط الساحلي وجهة لمنازل العطلات للطبقة الوسطى التركية منذ التسعينات.
الكثير من الارتفاع في بايلكدوزو كان مدفوعًا بالمشاريع ذات العلامات التجارية في ياكوبلو وبايكنت. المباني العادية لم تشهد نفس الارتفاعات.
بأيكنت لديها طلب كبير سواء دوليًا أو محليًا، مدعومًا بمدارسها الخاصة ومراكز التسوق ومستشفياتها الخاصة. قربها من E5 يجعلها مدينة فضائية مهمة للذين يعتمدون على نظام المتروباص للوصول إلى مركز المدينة بسرعة.
Sبسبب قيود الارتفاع، يوجد مستوى محدود نسبيًا من العرض، ونتوقع استمرار المنطقة في تحقيق مكاسب جيدة في عام 2023.
يقع Yakuplu على الساحل وازدهر بسبب توسع مارينا غرب اسطنبول التي أصبحت أكثر شعبية. الخطر الرئيسي هو بقاء كمية كبيرة من الأراضي الفارغة متاحة للتطوير المستمر، مما قد يخلق فائضًا في منطقة ترتبط تقليديًا بمنازل العطلات.
Buyukcekmece – مدينة للتقاعد والفلل
Buyukcekmece هو المنطقة قبل الأخيرة في غرب اسطنبول. بينما يحتوي المركز المدينة على حركة ونشاط مزدحم، يتكون الجزء الأكبر من الإقليم الأوسع من منازل عطلات وفيلات.
تركز منازل العطلات حول حي ميماروبا الساحلي. قامت مجمعات جديدة آمنة بمحاذاة هذا الساحل، موفرة الوصول إلى الشواطئ الرملية وإطلالات رائعة على بحر مرمرة وبحيرة Buyukcekmece.
Sنظرًا للقيود الشديدة على البناء في هذه المنطقة، خصوصًا فيما يتعلق بالارتفاع والكثافة، لم يكن العرض دائمًا مواكبًا للطلب.
تعتبر الفلل مكلفة في كل أنحاء Buyukcekmece، خاصة في أحياء الفلل المعروفة مثل Alkent. سجلت هذه الفلل زيادة سعرية متوسطة تبلغ حوالي 54٪، وهو عائد مثير للإعجاب بالنظر إلى أن الأسعار كانت مرتفعة نسبيًا بالفعل.
