تنبيه المفسد: ليس رخيصًا
فيلا تطل على مضيق البوسفور الشهير عالمياً هي فكرة رائعة – غالباً ما تكون فكرة خيالية. ومع ذلك، هذا سؤال يطرحه العديد من المستثمرين العقاريين في إسطنبول. سواء كان استثماراً، أو منزلًا ثانياً، أو حياة جديدة في إسطنبول، فإن الإطلالة على البوسفور من فيلا هي قمة الفخامة في عقارات إسطنبول.
إليك بعض التوجيهات حول تسعير الأراضي في الأحياء الأربعة التي تصطف على طول البوسفور
Üsküdar
الأراضي في Üsküdar نادرة بسبب ماضيها التاريخي. معظم الأراضي عبارة عن قطع صغيرة (أقل من 500 متر مربع) مع تصاريح لبناء مبانٍ سكنية من 4-5 طوابق. تميل هذه القطع إلى أن تكون مربحة للبنائين الصغار إلى المتوسطين للبناء والبيع. يمكن العثور على أراضي مناسبة للفلل في حي Cengelkoy في Üsküdar.
يقدم Cengelkoy مجموعة من الأحجام، ولكن يجب أن نتذكر أن المنطقة تمر بتجديد مكثف. لذلك، ستستمر أعمال البناء في مجال مباني الشقق القياسية والمجمعات السكنية لمدة 10-15 سنة. وحتى وقت الكتابة، تختلف أسعار الأراضي من 1,100 USD إلى 2,000 USD. هذا يعني أن قطعة أرض بمساحة 2,000 sqm مع تصريح لفلة 400 sqm ستكلف بين 2.2 مليون دولار و4 ملايين دولار. ستعتمد التكلفة الفعلية على الموقع والإطلالة.
Beykoz
بالاتجاه شمال Üsküdar يقع حي Beykoz الكبير. تخضع Beykoz إلى حماية صارمة بموجب قوانين تخطيط البوسفور. ومع ذلك، تحمي كثافة غاباتها العالية من التقسيمات الجديدة بموجب قوانين الغابات. لذلك، Beykoz مرغوب فيه للغاية والعثور على قطع أرض للفلل المطلة على البوسفور هو تحدٍ حقيقي. كما أن Beykoz ليس حيًا معتمدًا رسميًا للترخيص، مع بعض الاستثناءات لمراكز المدن القديمة. هذا يجعل توفير المرافق الأساسية تحديًا أيضًا. تعكس قوانين التقسيم الصارمة تصاريح محدودة. معظم القطع ستسمح بنسبة تقنين قصوى بين 5-10%. هذا يعني أنه يمكن بناء مساحة تغطي 5-10% من حجم الأرض. يقتصر ذلك أيضًا على طابقين. هذا يعني أن مساحة أرض 10,000 sqm ستسمح ببناء مساحة تتراوح بين 500 و1,000 sqm، مع مبنى طابقين.
حتى وقت الكتابة، تظل الأسعار مشابهة لÜsküdar للقطع ذات الإطلالات.
Sarıyer
عبر البوسفور مباشرة إلى Sariyer على الجانب الأوروبي، تكون قوانين التقسيم أسهل قليلاً في التعامل معها. ومع ذلك، لا تزال لجنة تخطيط البوسفور تطبق بعضًا من أشد قوانين التقسيم صرامة في العالم. تتوفر في Sariyer مجموعة متنوعة من القطع الأرضية، مع درجات مختلفة من الإطلالات – من الإطلالة البانورامية على الواجهة البحرية، إلى الإطلالة الجزئية المطلة على الوادي.
هذا ينتج تفاوتًا كبيرًا في الأسعار. كما تتأثر الأسعار بالموقع، حيث تزداد الأسعار عند التوجه من الشمال إلى الجنوب. على سبيل المثال، قطعة أرض في Zekeriyakoy مع إطلالة جزئية يمكن أن تكلف 1,000 USD لكل متر مربع. قطعة أرض “على الواجهة البحرية” في مناطق مثل Istinye أو Tarabya، ستكلف أكثر من 2,000 USD لكل متر مربع.
كل هذه الأسعار تخص قطعًا بدون تصاريح تخطيط – يجب المرور بعملية قد تستغرق من 12 إلى 18 شهرًا إذا نجحت. حتى القطع التي تحمل تصاريح يمكن أن تكون مكلفة. كمثال عملي، Pera Property هي الوكيل الحصري لقطعة أرض بمساحة 3,900 sqm في Rumelikavagi، وهو حي شمالي في Sariyer. لديها بالفعل تصريح لبناء فيلا طابق واحد بمساحة 500 متر مربع، ويبلغ سعرها 4 ملايين دولار – أي بمعدل $1,000 لكل متر مربع لأرض بدون إطلالة.
Beşiktaş
Beşiktaş هي عقارات ممتازة، وموطن لأغلى العقارات في تركيا وربما ضمن العشرة الأوائل في مدن العالم. Beşiktaş يتميز بقوانين تخطيط وتقنين صارمة للغاية. الأحياء المطمع مثل Bebek وArnavutkoy تحظى بحماية كبيرة. يجب أن تكون مساحة الأرض على الأقل 5,000 sqm قبل التقدم بطلب الحصول على تصريح. سيتم منحه مع قيود مشددة وبحد أقصى 10% لمساحة البناني و2 طابق.
حتى وقت الكتابة (أبريل 2021)، تتداول الأراضي المناسبة للفلل بأسعار تتراوح بين 3,000 USD و6,000 USD لكل متر مربع حسب الإطلالة. الأراضي التي لديها تصاريح وإطلالات تُباع بسعر أقرب إلى 10,000 USD لكل متر مربع.
فماذا تعلمنا؟
حسنًا، يحتاج المرء إلى جيوب عميقة لشراء الأرض والبناء في إسطنبول إذا كانت فيلا مطلة على البوسفور مرغوبة. البديل هو شراء فيلا موجودة ومن ثم إعادة هيكلتها وتجديدها حسب الرغبة. هذه ستكون الخيار المالي الحكيم، وكذلك الخيار الإداري الأسهل.
