أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي يطرحها المشترون الأجانب هي مقدار الميزانية الإضافية التي يجب تخصيصها فوق سعر الشراء عند شراء عقار في تركيا. يمكن أن تختلف تكاليف الإغلاق حسب نوع العقار، سواء كان العقار مستعملًا أو جديدًا تمامًا، وما إذا كان المشتري أجنبيًا أو تركيًا.
كقاعدة عامة، يجب على المشترين عادةً تخصيص ميزانية تقارب 7–8% فوق سعر الشراء لتغطية الضرائب والتكاليف القانونية ورسوم التسجيل وتركيب المرافق والنفقات المتعلقة بالصفقة بشكل مريح. يجب أيضًا أخذ تكاليف التأثيث بعين الاعتبار بشكل منفصل عند الاقتضاء.
يشرح هذا الدليل التكاليف الرئيسية للإغلاق التي تتم عند شراء عقار في تركيا في عام 2026، بما في ذلك ضريبة سند الملكية، الضريبة على القيمة المضافة، أتعاب المحاماة، تقارير التقييم، متطلبات DAB وتكاليف تسجيل المرافق.
كم تبلغ تكاليف الإغلاق عند شراء عقار في تركيا؟
يعتمد المبلغ الدقيق على:
- ما إذا كان العقار جديدًا تمامًا أو مستعملًا؛
- ما إذا كان المشتري أجنبيًا أو تركيًا؛
- قيمة وحجم العقار؛
- ما إذا كانت هناك تمويلات متضمنة؛
- ما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة تنطبق؛
- ما إذا تم استخدام تمثيل قانوني؛
- متطلبات التأثيث والتركيب.
بعض التكاليف إلزامية، في حين تعتمد أخرى على بنية عملية الشراء. فيما يلي العناصر الرئيسية التي يجب أن يأخذها المشترون في الحسبان قبل المتابعة.
1. ضريبة نقل سند الملكية (Tapu Harcı)
ضريبة نقل سند الملكية هي واحدة من التكاليف الرئيسية عند شراء العقار في تركيا.
الضريبة الرسمية للنقل هي حالياً 4% من قيمة النقل المعلنة والمسجلة في مكتب الطابو.
تقليدياً، يتم تقاسم هذه التكلفة بين المشتري والبائع بنسبة 2% لكل منهما، على الرغم من أن الهيكل الدقيق في الواقع يمكن أن يختلف حسب التفاوض وظروف السوق ونوع المعاملة.
في حالة مشتريات المطور الجديدة، غالباً ما يدفع المشتري المبلغ الكامل كجزء من هيكل المعاملة الكلي.
يجب على المشترين أيضاً أن يفهموا أن قيمة النقل الرسمية المعلنة المستخدمة لتسجيل سند الملكية قد تختلف عن سعر البيع في السوق اعتماداً على اللوائح المعمول بها والقيم المرجعية البلدية وهيكل المعاملة.
2. ضريبة القيمة المضافة على شراء العقارات في تركيا
يعتمد تطبيق ضريبة القيمة المضافة على نوع العقار وحجمه وهيكل المطور وحالة المشتري.
العقارات تحت 150 sqm
العقارات السكنية التي تقل مساحتها عن 150 متراً مربعاً مؤهلة لمعدلات ضريبة قيمة مضافة مخفضة. عادة 10% ولكن أحياناً 1% اعتماداً على حالة الأرض التي بُني عليها.
العقارات التي تزيد عن 150 sqm
الوحدات السكنية الأكبر وبعض العقارات الفاخرة تجذب معدلات ضريبة قيمة مضافة أعلى بشكل كبير. حالياً 20% من سعر الشراء.
في العديد من مشاريع المطورين، يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة بالفعل ضمن سعر الشراء المعلن، مما يعني أن المشترين لا يرونها بالضرورة كعنصر دفع منفصل.
المشترون الذين لا يقيمون بشكل دائم في تركيا ويشترون بعملة أجنبية مؤهلون للإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بموجب شروط محددة. ينبغي على المشترين التأكد من الأهلية مع Pera أو محاميهم أو مستشارهم الضريبي قبل توقيع العقود.
3. رسوم وكالة العقارات
تختلف هياكل عمولة الوكالة بين الشراء من إعادة البيع وشراء المطور.
العقارات المعاد بيعها
بالنسبة للشقق والفيلات المعاد بيعها، عادةً ما يدفع المشترون عمولة الوكالة. في إسطنبول، تكون هذه قانونيًا 4% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة حسب الاتفاق.
مشاريع المطورين
عادةً لا تتضمن مشتريات المطور الجديدة عمولة مباشرة للمشتري لأن المطور يدفع عمولة الوكالة بشكل منفصل.
4. الرسوم القانونية والعناية الواجبة
كثير من المشترين الأجانب يوكلون محاميًا مستقلاً لإجراء الفحوص القانونية قبل النقل.
- التحقق من الملكية;
- فحص الرهن والعبء;
- فحص رخصة البناء والإسكان;
- العناية الواجبة للمطور;
- مراجعة العقد;
- إعداد توكيل عند الحاجة.
تختلف التكاليف القانونية حسب تعقيد الصفقة وما إذا كانت عملية الشراء تتضمن طلبات إقامة أو جنسية.
بالنسبة لمشتريات السكن العادية، عادة ما يخصص المشترون ميزانية تبدأ من حوالي $1,500 دولار أمريكي فما فوق للتمثيل القانوني والعناية الواجبة.
5. تقرير تقييم العقار (Ekspertiz)
يُطلب عادة من المشترين الأجانب الحصول على تقرير تقييم رسمي قبل اكتمال نقل سند الملكية.
يتم إعداد تقرير التقييم بواسطة شركة تقييم مرخصة ومعتمدة ضمن نظام البنوك والسجل العقاري التركي.
- مطلوب للمعاملات الخاصة بالمشترين الأجانب؛
- يتم تقديمها خلال عملية التابو؛
- تستخدم للامتثال الرسمي للمعاملة؛
- عادة ما تكون صالحة لفترة محدودة.
تعتمد التكلفة على حجم العقار، الموقع، وتسعير شركة التقييم. في وقت الكتابة، التكلفة هي 50,000 ليرة ($1,000 تقريباً).
6. شرط تحويل DAB / العملة الأجنبية
يُطلب من المشترين الأجانب عمومًا إحضار أموال الشراء إلى تركيا كعملة أجنبية وتحويلها إلى الليرة التركية عبر النظام المصرفي قبل التحويل.
ينتج عن هذه العملية DAB (شهادة شراء العملة الأجنبية / Döviz Alım Belgesi)، والتي تُطلب أثناء نقل سند الملكية للمشتريات الأجنبية. في العقارات الجديدة غالبًا ما يتم ذلك بواسطة البائع. أما في العقارات المعاد بيعها، فنوصي بشدة أن يقوم المشتري بإجراء المعاملة مع البنك المركزي بنفسه. يمكن لـ Pera Property إرشاد المشترين خلال هذه العملية.
يجب على المشترين أيضًا مراعاة فروق التحويل البنكي، ورسوم التحويل، واعتبارات توقيت صرف العملة عند حساب إجمالي تكاليف الاستحواذ.
7. رسوم التوثيق والعقد
قد تتطلب بعض المطورين والمشاريع المدعومة من الحكومة عقود شراء موثقة من الكاتب بالعدل.
في هذه الحالات، قد يتكبد المشترون:
- رسوم التوثيق؛
- تكاليف الترجمة؛
- رسوم المترجم الرسمي؛
- تكاليف طابع العقد حيثما ينطبق.
التكاليف تعتمد على هيكل العقد، قيمة العقار وعدد الصفحات المترجمة.
8. تكلفة تسجيل المرافق
بعد الانتهاء، عادةً ما يحتاج المشترون إلى تفعيل المرافق باسمهم الخاص.
تكاليف إعداد الخدمات المشتركة الشائعة
- توصيل الكهرباء؛
- تسجيل المياه؛
- اشتراك الغاز حيثما ينطبق؛
- تركيب الإنترنت؛
- بطاقات الوصول إلى الموقع أو رسوم الإعداد.
ميزانية التسجيل المقدرة
تختلف تكاليف تسجيل الخدمات بشكل كبير حسب المبنى والمنطقة وهيكل المزود، ولكن ينبغي للمشترين عمومًا تخصيص عدة آلاف من الليرة التركية للإعداد الأولي.
9. تكاليف التأمين الإلزامية
يُطلب من مالكي العقارات في تركيا المحافظة على تأمين الزلازل الإلزامي المعروف باسم DASK.
DASK التأمين
DASK هو نظام التأمين الوطني الإلزامي ضد الزلازل ومطلوب للعديد من إجراءات المرافق والملكية.
تأمين المنزل الإضافي
يختار العديد من المشترين أيضًا تأمين المباني والمحتويات الإضافي لحماية أوسع ضد الحريق، وأضرار المياه، والسرقة، ومخاطر المسؤولية.
10. تكاليف الأثاث والإعداد
غالبًا ما يُستهان بتكاليف الأثاث والإعداد من قبل المشترين الأجانب، خاصة أولئك الذين يشترون من أجل دخل الإيجار أو السكن الجزئي.
- الأجهزة البيضاء؛
- التكييف؛
- الأسرة والمراتب؛
- الستائر والستائر المظللة؛
- معدات المطبخ؛
- أجهزة التلفاز وتركيب الإنترنت؛
- الأغراض المنزلية الصغيرة.
تختلف تكاليف التأثيث بشكل كبير حسب مستوى الجودة وما إذا كان العقار مخصصًا للاستخدام الشخصي أو الإيجار التنفيذي أو الاستثمار طويل الأجل.
أخطاء شائعة يرتكبها المشترون عند وضع الميزانية
- الميزانية فقط لسعر الشراء
- تجاهل التكاليف القانونية وتكاليف البنك
- التقليل من نفقات التأثيث
- نسيان رسوم تسجيل الخدمات
- الافتراض بأن ضريبة القيمة المضافة لا تنطبق أبدًا
- عدم احتساب فروق تحويل DAB
- الافتراض بأن جميع المشاريع تتضمن نفس الرسوم
- الفشل في تخصيص أموال للطوارئ
- تجاهل متطلبات الترجمة أو التوثيق
- استخدام افتراضات غير واقعية لسعر الصرف
هل تحتاج مساعدة في شراء عقار في إسطنبول؟
تساعد Pera Property المشترين الأجانب في العثور على العقارات، التنسيق القانوني، التفاوض مع المطورين، دعم نقل سند الملكية وإرشاد الشراء في جميع أنحاء إسطنبول.
الأسئلة المتكررة حول تكاليف الإغلاق في تركيا
كم يجب أن أخصص ميزانية إضافية بجانب ثمن الشراء؟
عادةً ما يخصص المشترون ميزانية تتراوح حوالي 7–8% فوق سعر الشراء لتغطية الضرائب والرسوم والتكاليف القانونية ومصاريف التسجيل.
من يدفع ضريبة سند الملكية في تركيا؟
رسميًا، يتم تقاسم ضريبة النقل بين المشتري والبائع، على الرغم من أن الترتيب الدقيق قد يختلف حسب التفاوض.
هل يدفع المشترون الأجانب ضريبة القيمة المضافة في تركيا؟
يعتمد تطبيق ضريبة القيمة المضافة على نوع العقار وهيكل المشروع ووضع المشتري. قد يكون بعض المشترين الأجانب مؤهلين للإعفاء تحت ظروف محددة.
ما هي شهادة DAB؟
شهادة DAB هي شهادة تحويل العملات الأجنبية الرسمية التي تصدر عند تحويل العملة الأجنبية إلى الليرة التركية عبر النظام المصرفي.
هل تقرير التقييم إلزامي؟
نعم، تقارير التقييم مطلوبة عمومًا في معاملات المشترين الأجانب قبل نقل سند الملكية.
هل الرسوم القانونية إلزامية؟
التمثيل القانوني ليس إلزاميًا قانونيًا، ولكن يفضل العديد من المشترين الأجانب توكيل محامٍ لإجراء العناية الواجبة ومراجعة العقد.
