الضرائب في تركيا هي اعتبار مهم لأي شخص يقوم بشراء أو تملك أو تأجير أو بيع عقار. سواء كنت تشتري شقة في اسطنبول، أو تستثمر في عقار للإيجار، أو تخطط لبيع مستقبلي، فإن فهم النظام الضريبي التركي يمكن أن يساعدك في تجنب المفاجآت واتخاذ قرارات استثمارية أفضل.
بينما يشرح دليلنا حول تكاليف شراء العقارات في تركيا الضرائب والرسوم التي تُدفع أثناء عملية المعاملة العقارية، يركز هذا المقال على الضرائب التي قد تُطبق بعد الشراء، بما في ذلك ضريبة الدخل، وضريبة دخل الإيجار، والضريبة السنوية على العقارات، وضريبة الأرباح الرأسمالية، وضريبة الميراث، والضرائب على الشركات.
هذا الدليل موجه للمشترين والمستثمرين الدوليين الذين يرغبون بفهم كيفية تطبيق النظام الضريبي التركي على ملكية العقارات.
نظرة عامة على الضرائب العقارية في تركيا
دخل الإيجار
قد يخضع دخل الإيجار المتولد في تركيا لضريبة الدخل التركية.
ضريبة الملكية
عادةً ما يدفع مالكو العقارات ضريبة الأملاك البلدية السنوية.
ضريبة الأرباح الرأسمالية
العقارات التي تُباع خلال خمس سنوات تخضع للضريبة على الأرباح.
ضريبة الدخل في تركيا
تعمل تركيا بنظام ضريبي تصاعدي على الدخل. يدفع الأفراد معدلات أعلى مع زيادة الدخل. عادةً ما تخضع دخولات الإيجار والأرباح الرأسمالية الخاضعة للضريبة لهذه الشرائح الضريبية على الدخل.
شرائح ضريبة الدخل لعام 2026 في تركيا
| نطاق الدخل (TRY) | Tسطير الضريبة | Tحليل الضريبة |
|---|---|---|
| 0 – 190,000 | 15% | 15% من الدخل |
| 190,001 – 400,000 | 20% | TRY 28,500 + 20% من الفائض |
| 400,001 – 1,500,000 | 27% | TRY 70,500 + 27% من الفائض |
| 1,500,001 – 5,300,000 | 35% | TRY 367,500 + 35% من الفائض |
| أكثر من 5,300,000 | 40% | TRY 1,697,500 + 40% من الزيادة |
ضريبة دخل الإيجار في تركيا
إذا قمت بتأجير عقار في تركيا، فقد يكون دخل الإيجار خاضعًا للضريبة. يعتمد المبلغ الذي يُفرض عليه الضريبة فعليًا على الإعفاءات المتاحة، والنفقات المسموح بها، والظروف العامة لدافع الضرائب.
Tشمل النفقات القابلة للخصم النموذجية ما يلي:
- رسوم إدارة العقار
- الصيانة والإصلاحات
- تكاليف التأمين
- بعض نفقات التمويل
- الخدمات المهنية
يتم عادةً فرض الضرائب على مالكي العقارات الأجانب على دخل الإيجار المتولد داخل تركيا حتى لو كانوا مقيمين في الخارج.
مثال على دخل الإيجار
لنفترض أن العقار يولد 360,000 ليرة تركية سنويًا كدخل إيجار ويتكبد المالك نفقات مسموح بها بقيمة 60,000 ليرة تركية.
سيتم تخفيض الدخل الخاضع للضريبة إلى 300,000 ليرة تركية قبل تطبيق أي إعفاءات متاحة وشرائح ضريبة الدخل المعمول بها.
الضريبة السنوية على العقار (Emlak Vergisi)
يُطلب من ملاك العقارات في تركيا عمومًا دفع ضريبة بلدية سنوية على العقار.
تعتمد النسبة المطبقة على عوامل مثل:
- الاستخدام السكني أو التجاري
- موقع العقار
- ما إذا كان العقار ضمن بلدية كبرى
الضريبة العقارية تُدفع بشكل عام للبلدية المحلية وتكون منفصلة عن التزامات ضريبة الدخل. وقت كتابة هذا النص، تكون هذه النسبة 1 في 1000 من القيمة المقدرة للعقار (Rayic bedeli). القيمة المقدرة للعقار هي التقييم الذي تضعه البلدية ويمكن العثور عليها بزيارة البلدية مع سند ملكية العقار (تبو)، أو إذا كان لديك حق الوصول، عبر نظام e-devlet (turkiye.gov.uk).
ضريبة الأرباح الرأسمالية في تركيا
يمكن أن تكون ضريبة الأرباح الرأسمالية واحدة من أهم الاعتبارات للمستثمرين في العقارات.
بالنسبة للمالكين الأفراد، قد تخضع الأرباح المتحققة من بيع العقار خلال خمس سنوات من الشراء لضريبة الدخل التركية.
ومع ذلك، إذا تم امتلاك العقار لأكثر من خمس سنوات، فإن الأرباح تعفى عمومًا من ضريبة الأرباح الرأسمالية للأفراد.
كيفية حساب الأرباح الرأسمالية
لا تُحسب الأرباح الرأسمالية ببساطة على أنها الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.
تسمح تركيا بمؤشرات التضخم في العديد من الحالات، مما يعني أن تكلفة الشراء يمكن تعديلها باستخدام مؤشرات التضخم الرسمية قبل حساب الربح الخاضع للضريبة.
يأخذ الحساب في الاعتبار عادةً:
- سعر الشراء المسجل في سند الملكية
- Sعر البيع
- تكلفة الاقتناء المعدلة حسب التضخم
- تكاليف المعاملة المسموح بها
- معدلات ضريبة الدخل المطبقة
مثال على الأرباح الرأسمالية
إذا تم شراء عقار بقيمة 2,000,000 ليرة تركية وبيعه مقابل 5,000,000 ليرة تركية خلال خمس سنوات، فإن الربح الاسمي يظهر كـ 3,000,000 ليرة تركية.
ومع ذلك، بعد تطبيق تعديلات التضخم والخصومات المسموح بها، قد يكون الربح الخاضع للضريبة أقل بكثير.
ضريبة الشركات على مستثمري العقارات
عادةً ما يخضع المستثمرون الذين يشترون العقارات من خلال شركة تركية لضريبة الشركات بدلاً من ضريبة الدخل الشخصية.
معدل ضريبة الشركات القياسي حالياً هو 25% على الأرباح الخاضعة للضريبة.
بالإضافة إلى ذلك، اعتبارًا من 1 يناير 2025، قدمت تركيا نظام ضريبة دنيا محلي يهدف إلى ضمان أن يدفع دافعو الضريبة من الشركات حدًا أدنى من الضرائب.
بموجب هذا النظام، عادةً ما تحسب الشركات الضرائب بموجب كلا النظامين:
- نظام ضريبة الشركات القياسي (25% على الأرباح الخاضعة للضريبة بعد الخصومات والإعفاءات المؤهلة)؛ و
- نظام الضريبة الدنيا المحلي القائم على 10% من الدخل قبل بعض الإعفاءات والخصومات.
المبلغ الأعلى يكون قابلاً للدفع عمومًا.
شراء العقار شخصيًا مقابل الشراء من خلال شركة
| عامل | ملكية فردية | ملكية شركة |
|---|---|---|
| أرباح رأس المال | معفاة عمومًا بعد 5 سنوات | عادةً خاضعة للضرائب |
| دخل الإيجار | معدلات ضريبة الدخل | نظام ضريبة الشركات |
| الإدارة | بسيط نسبيًا | التزامات امتثال إضافية |
| الأفضل لمن | المستثمرون طويلو الأجل | المستثمرون المحترفون أو على نطاق واسع |
Taxes for Foreign Property Owners الضرائب على مالكي العقارات الأجانب
يُفرض عادةً على المستثمرين الأجانب ضرائب على الدخل الناتج من مصادر تركية المتولد من الممتلكات الواقعة في تركيا.
- دخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا
- الأرباح الرأسمالية خاضعة للضريبة إذا تم البيع خلال خمس سنوات
- قد تنطبق اتفاقيات الازدواج الضريبي
- قد يكون من الضروري أيضًا الإبلاغ عن الدخل في بلد إقامة المستثمر
لدى تركيا اتفاقيات ضريبية مع العديد من البلدان قد تقلل من مخاطر الازدواج الضريبي.
Inheritance and Property Transfer Tax ضريبة الإرث ونقل الملكية
يمكن نقل الملكية من خلال الإرث، وقد تنطبق ضرائب الإرث أو النقل اعتمادًا على القيمة المنقولة والعلاقة بين الأطراف المعنية.
المعدلات المطبقة تصاعدية ويجب تأكيدها مع مختص ضريبي في وقت النقل.
Tax Timeline for Property Owners الجدول الزمني للضرائب على مالكي العقارات
- الشراء: ضريبة سند الملكية وتكاليف الاستحواذ
- الملكية: الضريبة السنوية على العقارات البلدية
- الإيجار: التزامات ضريبة دخل الإيجار
- Sale: ضريبة الأرباح الرأسمالية المحتملة في حال البيع خلال خمس سنوات
- الوراثة: الضرائب المحتملة على الميراث والتحويل
الأسئلة المتكررة حول الضرائب في تركيا
هل يدفع الأجانب الضرائب في تركيا؟
نعم. قد يُفرض على مالكي العقارات الأجانب ضريبة على الدخل المصدر من تركيا مثل دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية الخاضعة للضريبة.
هل أدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية بعد خمس سنوات؟
عادةً ما يُعفى مالكو العقارات الأفراد من ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع العقار بعد أكثر من خمس سنوات من الملكية.
هل دخل الإيجار خاضع للضريبة في تركيا؟
نعم. قد يكون دخل الإيجار خاضعًا للضريبة وعادةً ما يخضع لقوانين ضريبة الدخل التركية.
هل يدفع مالكو العقارات ضريبة ممتلكات سنوية؟
نعم. عادةً ما تُطبق ضريبة البلديات السنوية على أصحاب العقارات السكنية والتجارية. تبلغ هذه الضريبة 1 من 1000 من القيمة المقدرة للعقار.
ما هو معدل ضريبة الشركات في تركيا؟
معدل ضريبة الشركات القياسي حالياً هو 25٪، مع مراعاة التشريعات السارية وقواعد الحد الأدنى المحلي للضرائب.
هل تحتاج مساعدة في شراء عقار في تركيا؟
تساعدك Pera Property في شراء، امتلاك، تأجير، وبيع العقارات في إسطنبول للمشترين الدوليين. يمكننا أيضًا تقديم محاسبين، محامين، ومستشاري ضرائب موثوقين عند الحاجة.
