كما يعلم معظم الأشخاص المألوفين مع إسطنبول، فإن المنطقة معرضة لزلازل متكررة وشديدة. كان الزلزال الكبير الأخير في عام 1999 بمثابة جرس إنذار جدي للسلطات حول الكارثة الوشيكة في إسطنبول.
شهدت إسطنبول توسعًا سريعًا في الثمانينيات والتسعينيات، جلب معه بناء غير منظم وعالي الكثافة. أدت الهجرة الكبيرة من المدن الأناضولية إلى طلب استثنائي على السكن. للأسف، بُني كثير من هذا السكن بسرعة كبيرة وليس وفق معايير مقاومة الزلازل.
وبناءً على ذلك، أصدرت تركيا قانون بناء جديد في عام 2004. وقد جلب هذا القانون معايير حديثة صارمة، ليس فقط لمقاومة الزلازل، بل للمعايير العامة للبناء. منذ عام 2004، شهدت إسطنبول تحديثًا استثنائيًا في معايير البناء. على الرغم من 17 عامًا من التجديد المستمر، لا يزال هناك الكثير لإنجازه.
أمثلة حديثة على تجديد حضري ناجح في إسطنبول
اطلب من أي محلي مثالاً على هذا التجديد وستأتي منطقة بومونتي في الذهن. بومونتي، حي صغير في منطقة شيشلي وسط المدينة، هو نموذج رئيسي للتجديد. فقد عانت كحَي مهمش في الثمانينيات والتسعينيات، ولكن مع بناء نفقين رئيسيين للطريق في الألفينات وصدور القوانين الجديدة، تحرك المطورون الرئيسيون للاستثمار هناك.
تم تجديد مصنع بومونتي القديم بسرعة، وأنشأت جامعة ميمار سنان حرمًا جامعيًا رئيسيًا، وظهرت ناطحات سحاب ضخمة تقريبًا بين عشية وضحاها. دخلت فنادق مثل Fraser Place، Hilton (الأكبر في أوروبا)، وDivan لتقدم جودة خمس نجوم. كما بُنيت مجمعات أصغر تُعرف بالإقامات أو الشقق المخدومة، وانتشرت المقاهي والمطاعم الراقية مع تغير التركيبة السكانية.
تغيرت التركيبة السكانية للمنطقة خلال بضع سنوات من حي مهمش إلى طبقة وسطى عصرية. تم تحويل المصانع القديمة للأزياء والمنسوجات إلى مساكن راقية، واستُبدلت المصانع بمحلات ملابس مصممة حسب الطلب وفاخرة.
من جهة أخرى، اطلب من محلي أن يذكر مثالًا سلبيًا فغالبية الناس ستشير إلى فيكرتبه. كانت فيكرتبه، ولا تزال في الغالب، منطقة تعاني من مخزون سكني سيء للغاية. هنا، قررت الحكومة استبدال هذه المنازل بشكل جماعي. وعلى عكس بومونتي، لم تكن هناك قطع كبيرة مثل المصانع يمكن استبدالها بناطحات سحاب.
بدلاً من ذلك، سمحت السلطة المحلية للمطورين بالتوصل إلى اتفاقيات مع أصحاب الشقق والمنازل الصغيرة. تم دمج قطع أراضٍ صغيرة تحتوي على مبانٍ سكنية من 4-5 طوابق معًا لتشكيل قطع أراضٍ أكبر من 20,000 sqm بالإضافة إلى قطع أراضي أخرى. ثم سُمح لهذه المباني أن تصل إلى السماء! تم بناء مجمعات سكنية من 20-30 طابقًا، وخلال فترة 5 سنوات، امتلأت السماء بأكثر من 30 برجًا.
لسوء الحظ، أدى التخطيط السيء، والخلافات بين المالكين الأصليين والمطورين، ونقص المرافق الاجتماعية، إلى ضعف المبيعات. وقد أثر هذا على المنطقة التي افتقرت إلى جو عائلي حقيقي – حيث بقيت العائلات بعيدة، وتم إشغال نسبة صغيرة فقط من الشقق الكبيرة. ومع ذلك، مع الانخفاض الحاد في عرض المساكن الجديدة في عام 2020، شهدت Fikirtepe مبيعات قياسية عبر جميع الفئات. يبدو أن نهاية سعيدة في الأفق لهذه المنطقة.
يسعى المستثمرون لاستغلال الفرصة.
توفر إعادة التأهيل الحضري في اسطنبول للمستثمرين فرصة لتحقيق مكاسب رأسمالية كبيرة. عادةً ما يتم دمج التجديد مع مشاريع البنية التحتية – مستشفى جديد، جامعة جديدة، أو – والأهم – خط مترو جديد. في المناطق التي تفتقر إلى العرض الحديث للمساكن، يميل سعر العقارات الجديدة إلى الارتفاع بشكل كبير. حتى في Fikirtepe، حيث تم تطبيق التجديد بدون تخطيط مناسب، شهدت الأسعار ارتفاعًا كبيرًا – حيث لم يتمكن العرض في عام 2020 من مواكبة الطلب الكبير من السكان المحليين.
من المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في عام 2021. يتم الآن إدارة عمليات التجديد بشكل أفضل، وتتم بطريقة أكثر تنظيمًا. تُطبق الآن قيود على الارتفاع لتجنب فيضان السوق بمخزون سكني جديد. تُدار المرافق المحلية بشكل أفضل لضمان مواكبة الخدمات للطلب القادم من السكان الجدد.
سيتابع المستثمر الذكي في اسطنبول استثمارات الحكومة المركزية والمحلية. سيكون من بين الأكثر أهمية في عام 2021 البنية التحتية للنقل.
Government incentives
تقدم الحكومة حوافز كبيرة للمطورين ولأصحاب المنازل الحاليين على حد سواء. يُقدم للمطورين حوافز ضريبية وضريبة القيمة المضافة للبناء، بالإضافة إلى منحهم تصاريح تخطيط إضافية لتوليد دخل إضافي.
يتم تقديم عدة حوافز لمالكي المنازل الذين يعيشون في شقق قديمة. حيث تقدم الحكومة دعماً للإيجار لهؤلاء الملاك لمدة 12 شهراً. بالإضافة إلى ذلك، عندما لا يسمح التخطيط ببناء عدد كافٍ من الشقق الجديدة في القطعة التي تخضع للتجديد، تقوم الحكومة بالمساهمة في تكلفة التجديد.
في غالبية حالات التجديد، يتم إنشاء ما يتراوح بين 50-60% إضافية من الشقق. هذه الشقق التي تُباع للسكان الجدد تُمنح حوافز إضافية – يتم تقليل ضريبة الممتلكات إلى صفر (بدلاً من 4%)، وحيثما تكون ضريبة القيمة المضافة 18%، تُخفض إلى 1%.
سيستمر التجديد بوتيرة سريعة في إسطنبول في المستقبل. خصوصاً مع تأخر وقوع زلزال في المدينة. بالإضافة إلى ذلك، هناك طلب شديد من السكان المحليين على الشقق الجديدة، الحديثة والآمنة. يتم تجنب المخزون القديم هذه الأيام لصالح المخزون الذي بُني بعد عام 2004. وقد أدى هذا إلى مشكلة عرض ضخمة، خصوصاً في المناطق ذات الطلب الكبير – أحياء وسط المدينة التقليدية، مثل Kadikoy, Uskudar, Sisli, Besiktas, Bakirkoy, و Zeytinburnu.
