في نوفمبر 2024، ارتفع مؤشر أسعار المساكن في تركيا (HPI) بنسبة 2.8٪، ليصل إلى 155.4 نقطة، مسجلاً أعلى زيادة شهرية في ثلاثة أشهر. وعلى أساس سنوي، قفزت أسعار المنازل بنسبة 29.4٪، بالرغم من أن الأرقام المعدلة حسب التضخم أظهرت انخفاضًا حقيقيًا بنسبة 12٪. هذا يشير إلى أن الأسعار الاسمية المتزايدة لا تتخطى معدل التضخم، وهي مشكلة مستمرة في اقتصاد تركيا.
رغم أن سعر الفائدة الرسمي يبلغ 50٪ وامتناع البنوك عن الإقراض، تستمر أسعار المنازل في تركيا في تحدي التوقعات. هذا التناقض يطرح سؤالًا هامًا: ما الذي يدفع الطلب في ظل بيئة اقتصادية صعبة؟
المدن الثلاث الكبرى تقود الارتفاع
ارتفعت أسعار المنازل في المدن الكبرى في تركيا خلال نوفمبر. شهدت أنقرة أعلى زيادة شهرية بنسبة 3.4٪، تلتها إسطنبول بنسبة 2.9٪ وإزمير بنسبة 1.9٪. وعلى أساس سنوي، قادت أنقرة بزيادة 34.8٪، تلتها إزمير بنسبة 26.7٪ وإسطنبول بنسبة 26.2٪. تشير هذه الأرقام إلى سوق عقارات نشط رغم التحديات الاقتصادية.
النظريات وراء طفرة الإسكان
طرح القراء والمحللون عدة تفسيرات لهذا الصمود:
- توقعات زيادات الأسعار المستقبلية: المحرك الرئيسي وراء الارتفاع هو الخوف الكلاسيكي من فقدان الفرصة (FOMO). مع ارتفاع أسعار الفائدة إلى هذا الحد، احتفظ العديد من المشترين المحتملين بالنقد في حسابات توفير تحقق فوائد تصل إلى 50٪. ومع وجود شائعات قوية عن خفض أسعار الفائدة في أوائل 2025، يتحول هؤلاء المدخرون إلى الاستثمار في العقارات لأن انخفاض الفوائد سيؤدي حتمًا إلى ارتفاع الأسعار.
- المشترون النقديون يهيمنون: مع تجميد الإقراض العقاري بسبب أسعار الفائدة العالية جدًا، يبدو أن المستثمرين الأثرياء نقدًا هم من يقودون السوق. كما ظهرت تكهنات حول قيام المطورين بعمليات بيع وهمية.
- ملاذ آمن للثروة: مع تآكل المدخرات بسبب التضخم وفقدان الليرة التركية جاذبيتها، يظل العقار أحد خيارات الاستثمار الموثوقة القليلة. كما أن المشترين الأثرياء، بمن فيهم المستثمرون الأجانب، يشترون العقارات كوسيلة تحوط ضد عدم الاستقرار.
- ضغوط سوق الإيجار: أدت الزيادة الكبيرة في أسعار الإيجارات إلى دفع المستثمرين لشراء العقارات للاستفادة من عوائد الإيجار المربحة، ما زاد من الطلب.
- Sعوامل اجتماعية واقتصادية: ساهمت الهجرة الداخلية ومخاوف نقص المعروض السكني بعد الزلزال الكبير في 2023 في زيادة الضغط على سوق العقارات.
نقاش الفقاعة
يحذر بعض المحللين من أن سوق الإسكان في تركيا قد يكون واحدة من أكبر الفقاعات المضاربية في العالم. أسعار العقارات بالدولار مرتفعة تاريخيًا، مما يثير مخاوف من تصحيح محتمل. ومع ذلك، يجادل كثيرون أن نقص السكن المزمن في تركيا، إلى جانب عدم اليقين الاقتصادي المستمر، يمكن أن يدعم استمرار ارتفاع الأسعار. مع تراجع نشاط الشراء إلى أدنى مستوياته، ظلت الأسعار مستقرة نسبيًا بسبب الطلب الكبير في المدن الكبرى. ومع انخفاض أسعار الفائدة، من المتوقع أن ترتفع الأسعار – وهذا يبدو أنه يدحض نظرية وجود فقاعة في الأسعار. التوقعات تشير إلى أن التسعير الحالي في الربع الرابع من 2024 هو الأدنى الذي سيكون عليه.
نظرة إلى المستقبل
مع كون ديسمبر عادةً شهرًا نشطًا في حجم المعاملات، يبدو أن سوق العقارات في تركيا مستعد لمزيد من التقلبات. سواء كان ذلك بسبب سلوك مضاربي، أو طلب حقيقي، أو تشوهات في السوق، يبدو أن شيئًا واحدًا مؤكدًا – لا يزال سوق الإسكان في تركيا لغزًا في عالم تعلو فيه المخاطر وتنخفض القدرة على التحمل.
