- 大多数外国人投资于西部郊区，期望获得可观的回报
- 实际上，这些郊区价格过高，需求低迷，租金回报率差
- Turks invest in central regions of urban regeneration:
- Golden horn regeneration zone
- Media highway business district
- Kadikoy regeneration zone
- 这些区域目前正经历政府的大量投资
针对外国人的伊斯坦布尔房地产广告中，80%通常集中在Beylikduzu和Esenyurt的西部郊区。这些地区通常较为廉价，除少数例外，平均收入较低。安全小区超出了当地人口的承受范围，因此这些小区大量面向外国人宣传，且通常加价15-20%。
在没有适当指导的情况下，毫无戒心的外国人被误导产生虚假的安全感——伴随着两位数回报和大量政府投资的宏大承诺。事实是这两个区每年价格平均上涨5-6%，最高租金收入仅为3-4%。考虑到货币疲软，这个回报率在伊斯坦布尔来说偏低——一旦考虑这一因素，投资者实际上是亏损的。政府承诺投资已超过十年，但随着公共交通系统已近负荷，仍未见任何实质进展。
土耳其人投资于中心地区，传统的需求稳定区域。这种投资始于政府的城市更新计划。2004年，当局开始实施严格的建筑规范。这些规范允许用现代抗震建筑取代旧有房屋。第一个目标是位于Şişli的Bomonti（距离Taksim约8分钟）。Bomonti是一个充满破旧仓库和工厂的贫民区，非常适合重建。如今，Bomonti被誉为高档上层住宅区，拥有昂贵的咖啡馆和餐厅。平均价格已达到$4500,，预计随着空间的耗尽，价格还将继续上涨。
随着Bomonti达到顶峰，土耳其人将目光转向邻近的Golden horn地区。该地区由Eyup、Kagithane和Bayrampasa组成，这些区块宛如2004年的Bomonti——旧工厂、仓库，以及建筑质量较差的老旧住宅。随着政府在地铁线路、道路隧道及促进工业迁出城市方面的大量投入，过去三年内平均价格几乎翻了一番，从每平方米$1000上涨到了今天的每平方米$2000。由于租金回报率较低，投资者在此地利用低于市场的期房价格，寻求在竣工后转售。现有两条地铁线路和一条有轨电车线路正在建设中，同时还有通往高速公路的快速隧道连接，政府投资达数十亿美元。五年内，该区域将成为伊斯坦布尔的理想居住区。
媒体高速公路重建区
- 该区域从阿塔图尔克机场延伸至伊斯坦布尔购物中心
- 传统上是工业区，90年代被规划为商务区
- 政府数十亿美元投资，使该区域准备成为第二个商务区
- 阿塔图尔克机场计划于2023年缩减规模，使该区成为伊斯坦布尔市中心的高层建筑天堂
Levent重建区
90年代中期，政府决定在Beyoglu和Sisli的核心地带建设M2地铁线——从Sishane、Taksim至Sisli，并终点设在Levent。随着Sisli主要商务区已满负荷运作，政府需要选择一个新区域打造现代高层商务区。Levent与媒体高速公路区域之间的抉择中，政府选择了Levent，因为媒体高速公路上空高度限制（因机场原因）使Levent更具吸引力。90年代中期的Levent是一个贫困区，工厂和仓库遍布。如今，Levent及其周边地区的平均价格达每平方米$10.000，世界著名的Zorlu中心的成交价更高，达到每平方米$20.000。
Levent区现在已达到满负荷，几乎没有空间再建高楼或修建新路来缓解高峰时段的交通堵塞。政府现已再次将目光投向了媒体高速公路。预计机场将在2023年停用，媒体高速公路正迅速从伊斯坦布尔的工业区转型为商业中心。预计其发展将超过Levent，宽阔的高速公路从机场延伸至伊斯坦布尔购物中心，再延伸至2019年新机场。该区域目前有两条地铁线路正在建设中，连接此区与精英的Atakoy码头区以及Sisli-Levent现有的商业区，该地区预计将在3年内超越伊斯坦布尔所有区域，达到每平方米$4000。现有已完工房源平均价格为每平方米$2500，期房价格低于每平方米$2000。投资者可以购买已完工房源，预计可获得5-6%的即时收益率，且基于土耳其里拉每年资本增长率为20-25%。虽然许多中介吹嘘年收益可达40-45%，但这种说法充其量是不切实际的。
Kadikoy重建区
我们接触的大多数客户在考虑投资亚洲一侧时都会惊讶——普遍误解认为亚洲一侧较劣势且贫穷。实际上，大多数土耳其人理想中希望在伊斯坦布尔亚洲一侧工作和生活。Kadikoy和Uskudar如同Sultanahmet一样历史悠久，且其人均收入甚至比伊斯坦布尔“中心区”（如Sisli、Beyoglu等）还要高。
2011年，政府启动了大规模投资计划，进一步提升了居民的生活水平。包括连接Sultanahmet的海峡下铁路隧道、以及连接Kadikoy和Sultanahmet的欧亚隧道这两条耗资数十亿美元的新地铁线路，最近已陆续完工。这些数十亿美元的投资吸引了大量私人投资，政府甚至整体拆除一个社区，进行大规模改造。所谓的Fikirtepe重建区，面积超过8平方公里。该区域只允许建造住宅小区，目前平均成交价为每平方米$2500。预计该区在2020年完工后，价格最低将达到每平方米$4000。
Golden Horn重建区
面对危险的老旧建筑，这一区迫切需要现代化改造。尽管距离Taksim、Sisli和Sultanahmet均在15分钟之内，但该区长期受低质量建筑困扰。由于地势陡峭及维护差的污水和Halic河道的臭味，吸引了低收入家庭居住。政府介入，90年代首先引入了现代化的排污及水质净化设施，并定期对河道进行疏浚——如今Halic河正迎来新纪元，当前正执行计划恢复其昔日辉煌。
