2020年，伊斯坦布尔的房地产市场蓬勃发展。地震恐慌、低利率和政府激励措施共同推动了一场由信贷驱动的购房狂潮。那么2020年究竟发生了什么，我们又能期待见到2021年有什么变化？

地震恐慌

2020年初，由于利率处于历史最高点，接近25%，投资者倾向于选择储蓄账户。这导致当地需求放缓，确保2019年房价明显下降。2019年底的一次小地震改变了投资者和房主的心态。2020年开始时，房主们希望将其旧的、非抗震房屋升级为现代公寓（注：土耳其直到2004年才引入抗震建筑法）。这引起了全新和期房市场的相当一阵轰动。2019年底，中央银行利率逐渐下降，从2019年7月的历史高点19.75%降至年末的12%。到2019年底，房地产市场已收复了大部分损失。

中央银行利率

鉴于2019年经济下滑，土耳其中央银行在2020年初继续降息。然而，2020年初爆发的新冠疫情及随之而来的封锁使土耳其整个经济突然停滞。随着COVID-19病例减少，封锁于2020年夏季逐渐解除。政府感觉有必要刺激经济，利率大幅下调——从2020年1月的12%降至2020年6月的8.75%。政府还不止于此——他们向土耳其消费者提供无还款期的抵押贷款，贷款的前12个月无需还款。这项优惠涵盖了大多数国有及私人银行机构。此外，这些贷款只针对全新房产，正在建设或最近12个月内完工的房产。优质地段的库存水平下降速度前所未有。

截至2021年1月，利率现为17%。

2020年1月——库存量低

今天，伊斯坦布尔“市中心”的全新公寓库存异常低，而需求预计将增加。2020年底的伊兹密尔地震以及疫情，使许多土耳其人更加关注此事。伊斯坦布尔的郊区部分，库存水平一直过高，需求过低，仍然面临相同的历史性问题。

我们对2021年的预期

市中心 – Şişli 和 Beşiktaş

伊斯坦布尔传统的“市中心”地区，Şişli、Beşiktaş、Kadıköy、Bakırköy 和 Zeytinburnu，面临全新房产供应不足的问题。这一长期供应短缺将持续到2021年及以后。Şişli的新高层建筑许可证如今非常难以获得，而在 Beşiktaş、Zeytinburnu 和 Bakırköy，高层建筑许可证从未允许超过15层。预计在2021年，这一限制将更加严格。大伊斯坦布尔市政府（IBB）与土耳其政府倾向于将“横向”建筑作为解决当前土耳其社区高密度问题的方案。2020年，Şişli 和 Beşiktaş 的房价平均涨幅分别为18%和23%。

伊斯坦布尔的顶级商业区始于 Şişli（发音为 Shishli），并向北延伸至 Mecidiyeköy、Levent、4. Levent，最终以 Maslak 结束。Şişli 是优质的市中心区域，住宅和商业空间需求极高。该地区的开发稀少且通常价格昂贵，因为空地已不复存在。 

Bomonti 是一个五年前还被视为贫民区的地区。如今，它已成为精英住宅区，拥有如 Anthill、Divan 和 Bomonti Hilton（欧洲最大的希尔顿酒店）等摩天大楼。住宅塔楼的平均单价超过 $4,000 每平方米。

Bomonti 的人气随着两条公路隧道的建成而提升，一条直通 Beşiktaş，另一条通向 Kağıthane。这两条隧道都非常重要。此外，Taksim 距离仅9分钟车程，Nişantaşı（非常精英的区域）步行10分钟，Taksim 地铁（M2线）步行5分钟。Bomonti 如今是一个重要且仍在发展的地区。

预计这些区域将优于2020年的表现。

Kağıthane – Seyrantepe – 伊斯坦布尔快速扩展的科技区

虽然大多数人因为著名购物中心而认识Seyrantepe，但很多人并不知道它被称为Seyrantepe。国际买家常被误告知该地区是Maslak或Vadi区。这两个区域正沿着Cenderre河岸逐渐融合。以Seyrantepe为起点，沿河涌现了令人难以置信的开发项目，向南延伸至Halic河。虽然Seyrantepe的价格已经达到顶峰，向南移动则提供了真正价值的机会。该区的平均价格上涨了22%。

尽管新的M7地铁线于2020年第四季度开通，但随着该线路潜力的实现，开发速度加快。M7地铁线从此区域向东通往市中心Şişli，并终点位于Beşiktaş的博斯普鲁斯海峡。该线路对伊斯坦布尔至关重要，因为它将成为首条连接市中心东西方向的地铁线路。

从该区域也可轻松到达新机场，Kağıthane到机场有直达高速公路——D020。机场将由一条地铁线服务，该地铁线预计明年开通，在Kağıthane设有站点（M11 Gayrettepe – 伊斯坦布尔机场地铁线）。

预计2021年，Kağıthane除核心区域外的地区将实现两位数以上的高增长——即Vadi Istanbul购物中心以外的城市更新区域。

GOP 和 Eyup

这些中央区所处的区域预计将承担市中心的部分压力。像 Eyup 和 Gaziosmanpasa 这样的地区可轻松到达市中心位置。政府对地铁线路的投资，最近的有 M7 地铁和 T5 有轨电车线路，吸引了更多私人投资进入这些区域。这些区拥有大量的可供进一步建设的空间。加上“城市更新”命令下极其不安全的房屋存量，中档房产供应充足，将持续满足市场需求。2020 年，GOP 的房价上涨了 20.44%，Eyup 的涨幅达到了 31.13%。预计这两个地区在 2021 年将继续保持强劲增长。

滨海路线 – Atakoy、Bakirkoy 和 Zeytinburnu

滨海路线不仅提供诱人的海景，还拥有通往伊斯坦布尔各地的极佳交通连接。该地区还为居民提供出色且多样化的各类设施，生活质量极高。这些地区是中上阶层的优选。

前线区域已经开发了大量大型综合体——这些无疑将成为伊斯坦布尔未来的地标。这些综合体可全方位无遮挡地俯瞰马尔马拉海、王子群岛及历史半岛。它们是罕见的一代人项目，此类大型综合体的土地已不多。

超现代的Marmaray铁路线路提供了通往伊斯坦布尔各个地区的高速通行，并且作为高速铁路线，穿越博斯普鲁斯海峡，连接安纳托利亚一侧，一直延伸到安卡拉。这使得这些地区对通勤者来说更加具有吸引力。 

尽管价格处于较高档次，这些开发项目依然非常适合投资。它们易于出租，且由于本地和国际市场需求强劲，转售价值始终有保障。然而，随着大多数住宅区建设完成，供应迅速减少，这些项目对最终用户更具吸引力。未来供应和许可将非常难以获得，2021年将带来强劲的资本增值。

Bakirkoy的房价平均上涨了惊人的31.62%，Zeytinburnu上涨了22.99%。由于价格已处于高位，我们预计2021年的涨幅不会超过这些数字。

伊斯坦布尔的十字路口 – Bahcelievler和Topkapi

这些地区对伊斯坦布尔的中产阶级始终具有吸引力。便捷通达E5公路意味着多种交通方式可达城市各处，尤其是市中心和商业区。该地区传统上人口密集，窄街道和缺乏地下停车场是主要问题。 

这种状况在过去五年内发生了变化，旧仓库和工厂迁往伊斯坦布尔郊区，大型住宅区取而代之。这推动了该区域的发展，考虑到地理位置，房价保持合理。2020年，该地区平均房价上涨了18%。

该地区发展较为成熟，预计政府在2023年前不会有新的投资，因此2021年乃至2022年房价可能保持稳定。期房项目仍能获得良好的资本增值。

媒体高速公路和Atakent

向西继续，”媒体高速公路”（Basin expres）正在快速再生。三条地铁线路，其中一条于2020年开通（M7），继续推动地铁站周围的密集建设。政府计划在铁路线路上的支出，是对过去先建住宅再建设施旧规划的一次可喜调整。这种旧方法曾导致伊斯坦布尔臭名昭著的交通问题。如今，媒体高速公路提供充足的房源——但预计一旦M9和M3地铁线开通，这些房源将减少。两条线路预计于2022年初开通。

关于该关键区域的主要事实：

Media Highway 目前大约有 20 个开发项目，从廉价到昂贵，从在建到最近完工。

库朱克切克梅杰的Atakent和Halkali一直是中产阶级的安全港。2010年代，该地区自Atakoy快速扩展，将崎岖的土地转变为一片由住宅小区、私立学校和医院、众多商场以及优质基础设施组成的乐园。如今，Halkali是该国国家和国际高速铁路网络的终点站，同时也是Marmaray、M1a地铁和新伊斯坦布尔机场M11地铁线的终点。这进一步推动了对这一在伊斯坦布尔城市规划方面典范的需求。

媒体高速公路地区的平均涨幅如下——Bağcılar : 19.46%；Küçükçekmece : 35%；Bahçelievler : 18%。我们预计位于距离地铁站800米以内的物业，特别是Halkalı附近的物业，价格涨幅将有异常增长。

Başakşehir 和 Bahçeşehir

这两个地区深受投资者青睐，但地理位置、早期建设阶段以及知名开发商等重要因素在此非常关键。这个组合确保了无论市场状况如何，房产转售总能迅速完成，实现快速退出。较便宜的选项永远不会带来良好回报，根据我的经验，这些房产转售时间通常较长。近期的研究显示，投资回报期达到30年，使得在该地区租房比买房更为合理。

Başakşehir 和 Bahçeşehir 是距离新机场最近的卫星城，政府目标是将两地人口均发展至超过一百万。与此计划平行的是采用总体规划的方式进行建设——因此，过去那种先建房、后建基础设施的错误做法在这里不会发生。Başakşehir 拥有伊斯坦布尔最大的购物中心之一（Mall of Istanbul）和伊斯坦布尔最大的国立医院（3000张床位）。连接该地区与市中心的地铁已投入运营，扩建工程也已开始。Bahçeşehir 也有一条地铁在建设中，连接市中心的Şişli。这些都是规模巨大的公共和私人投资，总额达数十亿美元。

2020年，Başakşehir 房价暴涨了 50.36%。这一涨幅出乎所有人意料，但也导致这一主要面向国际市场区域的房价异常高昂——我们预计2021年价格涨幅将为个位数，甚至可能回落。

Esenyurt –  供应过剩的经典案例

Esenyurt 继续作为一个供应过剩的经典案例，尽管该地区对预算房地产有健康的需求。Esenyurt 是一片摩天大楼的聚集地，拥有令人印象深刻的天际线。然而，该区目标群体低，且拥有大量国际居民。由于这些原因的综合影响，二手房交易传统上较为困难。租金回报率也异常低，平均仅为2-3%。

Serviced公寓和品牌综合体是该地区最安全的概念。此处会有管理团队驻扎，通常可见于大型开发商建设的项目中。小型开发商缺乏经验和能力提供此类服务——这里并非指小规模开发，而是指刚成立不久且缺乏相关专业知识的开发商。

2020年，Esenyurt 的平均价格上涨了28%，这并不差。然而，考虑到伊斯坦布尔某些区域以土耳其里拉计价出现了60%-70%的涨幅，这一增幅显得相形见绌。

Beylikduzu –  伊斯坦布尔西部的一座田园诗般小镇

Beylikduzu 是一个非常大的区，位于E5南部，横跨伊斯坦布尔的两湖之间。这里拥有广阔的海岸线，是家庭度假屋的热门选择。事实上，自90年代以来，沿海线路一直是土耳其中产阶级的度假屋热门地。

贝伊利克杜兹价格上涨很大程度上是由Yakuplu和Beykent的“品牌”项目推动的。普通建筑并未出现同样的涨幅。Beykent因其私立学校、购物中心和私立医院，国际和本地需求都很旺盛。其靠近E5高速，使其成为依赖快速公交系统前往市中心通勤者的重要卫星城。Beykent在2020年实现了惊人的41%涨幅。由于高度限制，供应量得到了良好控制，我们预计2021年涨幅将达到30-40%。

Yakuplu位于海岸，由于不断扩大的受欢迎的西伊斯坦布尔码头而繁荣。Yakuplu在2020年经历了54%的增长，考虑到该地区供应短缺，我们预计这一趋势将继续。

Buyukcekmece——一个退休和别墅度假城镇

Buyukcekmece是伊斯坦布尔西部的倒数第二个区域。虽然该区有一个繁忙且拥挤的市中心，但该地区大部分是度假屋和别墅。度假屋集中在沿海的Mimaroba社区。新的安全小区沿此海岸线排列，提供通往沙滩以及可俯瞰马尔马拉海和Buyukcekmece湖的壮观景色。由于该地区在建设方面（高度和密度）有严格限制，供应未能满足需求——这使得该镇的里拉价格实现了惊人的42%涨幅。

别墅在Buyukcekmece所有区域都很昂贵，特别是在Buyukcekmece北部Alkent社区。这些别墅价格平均上涨了54%，对于已经很昂贵的价格来说，这一回报令人难以置信。