2022年，伊斯坦布尔的房地产市场再次迎来了繁荣。政府的激励措施和土耳其国内的外部需求，加上新房供应极度短缺，推动房价持续上涨。那么，2022年究竟发生了什么，我们又能在2023年看到什么？
2022年统计数据显示市场大爆发
伊斯坦布尔房地产行业再次创下里拉和美元/欧元计价的增长纪录。全市平均美元计价涨幅达49%，令人震惊。市中心一个区，Beyoglu，美元计价涨幅达到了令人难以置信的120%，而表现最差的区是Bakirkoy，仅增长了32%。
详见我们的统计文章，点击这里阅读详情。在我们的年度统计文章中，我们分析了所有区的房价，并尝试寻找涨幅背后的原因。这帮助我们预测未来12个月的趋势。
疫情推动了大家对带露台公寓的需求
疫情影响延续到2021年，人们开始寻求更大的户外空间——无论是带大花园的社区，还是带花园和阳台的公寓。人们持续渴望户外空间。伊斯坦布尔绝大多数公寓楼没有任何花园空间，公园也十分稀少。带大花园的社区和带阳台露台的公寓持续受到巨大需求。别墅价格激增，因为人们极度渴望户外空间。
中央银行利率
尽管通胀上升，政府坚持降低利率，延续了买房热潮。我们在2022年1月就使用了这句话——直到现在仍然适用。政府没有在这项政策上退步，继续推行廉价信贷来推动扩张型增长。结果再次证明其有效。随着其他资产价值下跌，投资者转向房地产和汽车，作为对抗资产价格上涨的避险手段。
库存水平低
2021年，全新房产的库存水平进一步减少。2022年亦如此。然而，知名开发商在全市宣布了新项目。随着行业良好增长，开发商有信心开发新地段。较小的开发商也有信心参与小型城市更新项目，拆除旧楼、提高楼层重新建设。
伊斯坦布尔市中心地段缺乏抗震优质公寓供应，这一问题极难解决。地方政府和中央政府都面临巨大挑战，需要寻找解决方案。
强劲的内部需求
国际买家在伊斯坦布尔投资者中只占少数。绝大多数投资者来自土耳其国内或土耳其侨民。这种对伊斯坦布尔的需求源于土耳其人希望拥有城市一部分的愿望。在文化上，这被视为稳健投资，类似于买黄金。
这一问题现在甚至迫使伊斯坦布尔的本地居民离开，许多年轻人进入房地产市场后已无法负担市内的房产。最近的一项调查显示，2019年近60%的伊斯坦布尔本地居民能够负担得起在伊斯坦布尔购房。而到2022年，这一比例下降到了仅25%。
这是大城市中的一个常见问题，但在土耳其，由于来自其他土耳其城市的强劲内部需求，这一问题被进一步放大。房地产被购买后往往处于空置状态。这进一步压缩了房产供应，影响了价格和租金。租金也已达到创纪录的高水平，远高于全国最低工资水平。自然，伊斯坦布尔的工资水平是全国许多其他地区的几倍。
我们对2023年的预期
鉴于价格创纪录的高位，我们预计开发商将继续进行重建计划。不幸的是，这不会大幅增加市中心的供应，因为几乎没有空置土地。大多数大型住宅小区开发将集中在卡基塔内（Kagithane）和媒体高速公路（Media Highway）等地区的前工厂和仓库用地，以及安纳托利亚一侧的马尔泰佩（Maltepe）和卡尔塔尔（Kartal）。
内部迁移将持续，大批来自土耳其各地的年轻人将涌入伊斯坦布尔寻求就业和发展机会。这将继续给伊斯坦布尔的中心区带来压力。
市中心 – Şişli 和 Beşiktaş
伊斯坦布尔的传统中心区域——Şişli、Beşiktaş、Kadıköy、Bakırköy 和 Zeytinburnu——新房供应严重不足。这种长期供不应求的状况将持续到2023年及以后。如今，在Şişli获得新的高层建筑许可极为困难，而在Beşiktaş、Zeytinburnu和Bakırköy，建筑高度限制传统上限制了大规模高层开发。
大伊斯坦布尔市政府联合土耳其政府，一般偏好采用更加水平展开的建筑风格，以应对伊斯坦布尔许多社区过于密集的状况。预计在这些地区将看到更多小型精品改造项目。
伊斯坦布尔的首屈一指的商业区始于Şişli，向北延伸经过Mecidiyeköy、Levent、4. Levent和Maslak。Şişli是市中心的黄金地段，住宅和商业空间需求极高。该地区的开发稀少且通常价格昂贵，因为空置土地极为有限。
卡基塔内 – Seyrantepe – 伊斯坦布尔快速发展的科技区
虽然大多数人因著名的Vadi Istanbul购物中心而熟知Seyrantepe，但许多人并不知道该区域的正式名称。国际买家经常被错误告知该地区是Maslak或单纯是Vadi区。
这些区域沿着Cendere河岸逐步合并。以Seyrantepe为起点，沿河出现了重大开发项目，并逐渐向南延伸至Halic。尽管Seyrantepe的价格已经大幅上涨，但向南移动仍可提供一定的价值机会。
虽然M7地铁线于2020年第四季度开通，但随着该线路潜力渐明，开发步伐已经加快。M7线从该区域延伸至伊斯坦布尔市中心，连接了城市内多个重要的住宅和商业区。
伊斯坦布尔机场从该区域也十分方便到达，卡基塔内有直达机场的公路连接。M11机场地铁线进一步改善了卡基塔内、伊斯坦布尔市中心及机场之间的通达性。
我们预计卡基塔内将在2023年持续实现强劲增长，特别是在最昂贵的Vadi Istanbul周边地区以外的再开发区以及新地铁站附近便捷步行距离内。
Kemerburgaz 和 Gokturk
这两个较小的区传统上与伊斯坦布尔的富裕居民相关联。机场地铁连接的改善显著加强了它们与市中心的联系，为投资者创造了新的机遇。
截至2023年1月，一居室公寓仍可在约 $250,000, 的价格下找到，提供了一种低密度生活与相对便捷通达伊斯坦布尔市中心的非凡组合。想了解更多有关这些区域的信息，请阅读我们的 Gokturk 和 Kemerburgaz 指南。
GOP 和 Eyup
毗邻中心区的地区预计将吸收一些市中心已经无法容纳的需求。Eyup 和 Gaziosmanpasa 等区域可相对轻松地通达伊斯坦布尔市中心。
政府在交通基础设施上的投入，包括 M7 地铁和 T5 有轨电车线路，鼓励了这些地区的进一步私营投资。
这些区有较多未来建设空间。加上大量需要城市更新的老旧住房库存，这将持续带来中档房产供应。我们预计将通过旧建筑的改造和邻近地块合并发展为更大型住宅区出现更多项目。
滨海路线 – Atakoy、Bakirkoy 和 Zeytinburnu
滨海路线不仅提供迷人的海景，还拥有通往伊斯坦布尔多个地区的优异交通连接。该地区的生活方式丰富，设施齐全，特别受中高收入居民欢迎。
前沿地带见证了大型住宅社区的密集开发。许多项目可能成为伊斯坦布尔的长期地标。它们提供横跨马尔马拉海、王子群岛和历史半岛的无遮挡景观。此类规模的开发因可用土地极少而难以复制。
马尔马莱铁路线路提供快速通达伊斯坦布尔各地的服务，并穿越博斯普鲁斯海峡通往安那托利亚一侧，连通土耳其更广泛的铁路网络，使这些滨海地区对通勤者更具吸引力。
尽管价格属于较高档次，这些项目从投资角度仍具吸引力。它们拥有强劲的租赁需求，并且在本地和国际买家中广受欢迎。由于多数大型社区已完工且单位逐渐转为长期自住，供应正日益有限。
伊斯坦布尔的十字路口 – Bahcelievler 和 Topkapi
这些地区传统上对伊斯坦布尔的中产阶级具有吸引力。便捷通往 E5 的交通为前往城市其他部分，特别是市中心和商务区，提供了多种交通选择。
该地区历来建筑密集，街道狭窄且地下停车位有限。随着老旧仓库和工厂向伊斯坦布尔郊区迁移并被更大型的住宅社区取代，这种状况开始改变。
这种重建推动了区域的发展，同时价格总体上保持比核心市中心区域更为合理。
两地正在开发多个大型项目，尽管部分项目的市场价格相对较高，因此其性价比较低。
Media Highway 和 Atakent
向西继续，Media Highway，或称 Basin Ekspres，正在持续更新。新的地铁基础设施推动了车站周围大量建设，相较于过去先建设住宅区再规划交通基础设施的方式，这是显著的进步。
Today，Media Highway 提供了充足的房源，虽然预计地铁连通性的改善将提升需求并逐渐消化这些供应。
Kucukcekmece 的 Atakent 和 Halkali 长期以来深受伊斯坦布尔中产阶级欢迎。2010 年代的快速扩展将此前未开发的土地转变成大型住宅社区，配套有私立学校、医院、购物中心及完善的基础设施。
Halkali 也成为了重要的交通枢纽，连接 Marmaray 和土耳其更广泛的铁路网络。这持续支持需求，展现了交通与住宅规划协调如何转变一个区域。
位于地铁和铁路车站，特别是 Halkali 附近步行方便的物业，仍然是伊斯坦布尔该区域最具吸引力的资产之一。
Başakşehir 和 Bahçeşehir
这两个区域是投资者的宠儿，但地理位置、建设阶段和开发商质量尤为重要。这些因素的强有力结合提升了转售流动性，并提供了更可靠的退出路径，无论整体市场状况如何。
较便宜的项目并不一定带来更好的回报。在某些情况下，转售周期明显更长，租金收益率较弱，以至于在该地区租房比买房在经济上更合算。
Başakşehir 和 Bahçeşehir 是距离伊斯坦布尔机场最近的主要卫星城之一，经过大量公共和私人投资开发。
Başakşehir 拥有重要基础设施，包括伊斯坦布尔购物中心（Mall of Istanbul）和伊斯坦布尔最大的国立医院之一。通往伊斯坦布尔市中心的地铁线路已投入运营并持续扩展。Bahçeşehir 也受益于改善通往市中心交通的重大投资。
Esenyurt —— 供应过剩的经典案例
Esenyurt 仍然是供应过剩的经典案例，但该地区对经济型房地产的需求依然健康。该区拥有大量高层建筑，形成了令人印象深刻的天际线。
然而，由于大量竞品存量和该区买家结构，转售历来较为困难。与更强势的市中心区域相比，租金回报率也相对较低。
服务公寓和管理更好的品牌综合体通常是该地区更安全的选择。由成熟开发商运营的项目更有可能拥有称职的现场管理和有序的服务，这对租赁业绩和转售吸引力都会产生显著影响。
Beylikdüzü —— 伊斯坦布尔西部的田园小镇
Beylikdüzü 是一个异常庞大的地区，由 E5 公路南段及伊斯坦布尔两湖区组成，拥有庞大的海岸线，因此成为家庭度假屋的热门选择。自1990年代以来，海岸线一直是土耳其中产阶级的度假屋目的地。
Beylikdüzü 的发展很大程度上由 Yakuplu 和 Beykent 的品牌项目推动。普通建筑没有经历同样的增值。
Beykent 由于私立学校、购物中心和私立医院的支持，国际和本地需求都很旺盛。其靠近 E5 公路，使其成为依赖地铁公交(Metrobus)系统快速抵达市中心的通勤族重要的卫星城。
D由于高度限制，供应较为受控，我们预期该地区在2023年将继续实现良好增长。
亚库普鲁位于海岸，由于日益扩大的且越来越受欢迎的西伊斯坦布尔码头区而迅速发展。主要风险在于大量空置土地仍可用于持续开发，这可能会在一个传统上与度假屋相关联的地区造成供应过剩。
Büyükçekmece – 一个退休和别墅小镇
Büyükçekmece 是西伊斯坦布尔的倒数第二个区。虽然该区有一个繁忙且拥挤的市中心，但更广泛的区域大多由度假屋和别墅组成。
度假屋集中在沿海的Mimaroba社区。新的安全小区已沿着这片海岸线排列，提供通往沙滩的通道，并能欣赏到马尔马拉海与Büyükçekmece湖的壮观景色。
由于该地区对建筑，特别是在高度和密度方面有严格限制，供应并不总是能够满足需求。
在整个Büyükçekmece，别墅价格昂贵，尤其是在Alkent等成熟的别墅社区。这些别墅的平均价格上涨了约54%，考虑到价格已经相对较高，这是一个令人印象深刻的回报。
