剧透警告：这并不便宜
一栋俯瞰世界著名博斯普鲁斯海峡的别墅是一个美妙的想法——但很多时候这只是一个幻想。然而，这却是许多伊斯坦布尔房产投资者经常提出的问题。无论是投资、第二居所，还是在伊斯坦布尔的新生活，从别墅俯瞰博斯普鲁斯，是伊斯坦布尔房地产的终极奢华。
以下是关于沿博斯普鲁斯海峡四个区土地价格的一些指导
Üsküdar
由于其历史背景，Üsküdar的土地稀缺。大多数土地为小型地块（少于500平方米），许可证允许建造4-5层的公寓楼。这些通常对中小型建筑商来说具有利润空间，可以建设并出售。适合建造别墅的土地可以在Üsküdar的Cengelkoy社区找到。
Cengelkoy提供各种尺寸的土地，但必须记住该区域正经历重大的再生改造。因此，标准公寓楼和住宅区的建设将在未来10-15年持续。截至目前，土地价格从1,100 USD到2,000 USD不等。这意味着一块2,000 sqm的地块，许可证允许建造400 sqm别墅，价格将在220万美元到400万美元之间。具体价格将取决于位置和视野。
Beykoz
Üsküdar北边是广阔的Beykoz区。Beykoz受博斯普鲁斯规划法规的严格保护。但其高密度森林覆盖受森林法保护，进一步限制新划区开发。因此，Beykoz异常受追捧，寻找俯瞰博斯普鲁斯的别墅用地非常具有挑战性。Beykoz也不是官方划区的区，只有少数老镇中心例外。这也让基本设施成为一大难题。严格的规划法规反映在限制性许可证上，大多数地块的划区利用率最高为5-10%。这意味着建筑占地面积只能是土地面积的5-10%。并且仅限两层建筑。这样一块10,000 sqm的土地，允许建造500到1,000 sqm平方米的占地面积和两层建筑。
截至目前，有视野的地块价格与Üsküdar相似。
Sarıyer
直接横跨博斯普鲁斯到欧洲一侧的Sarıyer，规划稍微宽松一些。但必须指出，博斯普鲁斯规划委员会仍然适用，且他们执行世界上最严格的划区法规之一。Sarıyer通常有各种地块，视野也各不相同——从海滨全景视野到局部河谷视野。
这导致价格差异巨大。价格也受位置影响，从北向南价格逐渐上涨。例如，Zekeriyakoy一块局部视野的地价约为1,000 USD每平方米。像Istinye或Tarabya的“海滨”地块，每平方米价格则超过2,000 USD。
所有这些价格均为未获得规划许可的地块——需要经历审批程序，若成功通常需12-18个月。即使有许可的地块价格也可能很高。作为实例，Pera Property是Sarıyer北部Rumelikavagi社区一块3,900 sqm地块的独家代理。该地块已有500平方米单层别墅的规划许可，定价为400万美元——对于无视野地块来说，折合每平方米$1,000。
Beşiktaş
Beşiktaş属于黄金地段，是土耳其最贵的房地产所在地，同时可能位列全球十大城市之一。Beşiktaş的规划和划区极其严格。像Bebek和Arnavutkoy这样的热门社区受到严格保护。申请许可前至少需有5,000 sqm大小的地块。且获准建设时伴随严格限制，建筑占地面积最多为10%，且建筑限高两层。
截至撰写时（2021年4月），适合别墅建设的土地根据视野不同，价格在3,000 USD至6,000 USD每平方米之间。获得许可且有视野的地块，价格接近每平方米10,000 USD。
So what have we learned
总体来看，如果想在伊斯坦布尔购买带有博斯普鲁斯海峡视野的别墅用地并建设别墅，需要财力雄厚。另一种选择是购买现有别墅，将其拆至结构框架，然后根据个人喜好进行翻新。这是经济上更为明智，同时行政手续也更简便的选项。
