• معظم الأجانب يستثمرون في الضواحي الغربية متوقعين عوائد جيدة
  • في الواقع، هذه الضواحي مبالغ في أسعارها، مع طلب منخفض وعوائد إيجار ضعيفة
  • الأتراك يستثمرون في المناطق المركزية لتجديد العمران:
    • منطقة تجديد القرن الذهبي
    • حي الأعمال على طريق الإعلام السريع
    • منطقة تجديد كاديكوي
  • هذه المناطق تشهد حالياً استثمارات حكومية مكثفة

80٪ من إعلانات العقارات في إسطنبول المستهدفة للأجانب تكون عادةً في الضواحي الغربية من Beylikduzu و Esenyurt. هذه المناطق عادة ما تكون رخيصة، ومع بعض الاستثناءات، يكون الدخل المتوسط منخفضاً. المجمعات السكنية الآمنة بعيدة عن السكان المحليين، ومن ثم يتم الترويج لها بشكل كبير للأجانب مع زيادة ملحوظة في السعر – عادةً 15-20٪.

من دون التوجيه المناسب، يُقود الأجانب غير المدركين إلى شعور زائف بالأمان – مع وعود كبيرة بعوائد مزدوجة الأرقام واستثمارات حكومية ضخمة. الواقع هو أن هذين المنطقتين تحققان مكاسب سعرية سنوية متوسطة تتراوح بين 5-6٪، وفي أفضل الأحوال عائد إيجار يتراوح بين 3-4٪. هذا منخفض بالنسبة لإسطنبول مع الأخذ في الاعتبار ضعف العملة – وبمجرد الأخذ في الحسبان هذا، يكون المستثمر خاسراً. تم وعد الاستثمار الحكومي لمدة تزيد عن عشر سنوات، ولكن مع تزايد الضغط على وسائل النقل العام، لم يحدث شيء.

الأتراك يستثمرون في المناطق المركزية، في المناطق التقليدية ذات الطلب المستمر. بدأ هذا الاستثمار ببرنامج تجديد العمران الحكومي. في عام 2004، بدأت السلطات بوضع إرشادات صارمة للبناء. هذه الإرشادات سمحت باستبدال العقارات القديمة ببناءات حديثة مقاومة للزلازل. كان الهدف الأول منطقة بومونتي في Şişli (حوالي 8 دقائق من تقسيم). منطقة فقيرة مملوءة بالمخازن والمصانع القديمة، كانت بومونتي قابلة للتجديد. اليوم بومونتي معروفة كمقر لسكن الطبقة العليا الفاخرة، مع مقاهي ومطاعم غالية. وصل متوسط السعر إلى $4500, ومن المتوقع أن يستمر في الارتفاع نظراً لأن المساحة قد نفدت الآن.

مع وصول بومونتي إلى ذروتها، وجه الأتراك أنظارهم إلى منطقة القرن الذهبي المجاورة. تتألف هذه المناطق من إيوب، كاغيثاني، وبايرام باشا، وتشبه هذه الأحياء بومونتي في عام 2004 – مصانع قديمة، ومستودعات، ومخزون سكني قديم وبُني بشكل سيء. مع الإنفاق الحكومي الكبير على خطوط المترو، وأنفاق الطرق، والحوافز لصناعة مغادرة المدينة، تضاعف السعر المتوسط تقريبًا خلال الثلاث سنوات الماضية من $1000 لكل متر مربع إلى $2000 لكل متر مربع اليوم. مع عوائد إيجارية منخفضة، يستفيد المستثمرون هنا من أسعار ما قبل البيع أقل من السوق، ساعين لإعادة البيع مباشرة بعد الانتهاء. مع وجود خطي مترو وقطار ترام قيد الإنشاء حاليًا، بالإضافة إلى نفق سريع يربط الطرق السريعة الكبرى، فإن الإنفاق الحكومي بالمليارات من الدولارات. خلال 5 سنوات، ستكون هذه المنطقة حيًا سكنيًا مرغوبًا في اسطنبول.

منطقة تجديد طريق ميديا هايواي

  • المنطقة التي تمتد من مطار أتاتورك إلى مول إسطنبول
  • منطقة صناعية تقليدية تم تخصيصها للتحول إلى حي أعمال في التسعينيات
  • مع مليارات الدولارات من الاستثمار الحكومي، المنطقة مهيأة لتصبح ثاني منطقة أعمال
  • من المقرر تقليص مطار أتاتورك بحلول عام 2023، مما يجعل المنطقة ملاذًا للأبراج العالية في وسط اسطنبول

تجديد ليفنت 

في منتصف التسعينيات، قررت الحكومة بناء خط مترو M2 عبر الأجزاء الرئيسية من بشيكتاش وشيشلي – من شيشانه، تقسيم، وصولاً إلى شيشلي ومنتهياً في ليفنت. مع امتلاء منطقة الأعمال الرئيسية في شيشلي بالكامل، احتاجت الحكومة إلى اختيار منطقة جديدة لتشكيل منطقة أعمال عصرية وعالية الارتفاع. بعد التردد بين ليفنت وطريق ميديا هايواي، اختارت الحكومة ليفنت، حيث إن قيود الارتفاع على طريق ميديا (بسبب المطار) جعلت ليفنت أكثر جذابية. في منتصف التسعينيات، كان ليفنت عبارة عن منطقة فقيرة تهيمن عليها المصانع والمستودعات. اليوم، بلغ متوسط سعر المتر المربع في ليفنت والمناطق المحيطة به $10.000، مع تغير ملكية مركز زورلو العالمي الشهير بأسعار تصل إلى $20.000 للمتر المربع.

ليڤنت وصلت الآن إلى طاقتها الكاملة، حرفيًا لا يوجد مكان لأي مبانٍ شاهقة جديدة أو طرق جديدة لتخفيف ازدحام المرور في ساعات الذروة. لقد وجهت الحكومة أنظارها مرة أخرى إلى طريق الإعلام. مع توقع خروج المطار من الخدمة بحلول عام 2023، فإن طريق الإعلام في مراحل متقدمة من تحوله من مركز صناعي إلى مركز تجاري في إسطنبول. من المتوقع أن يتفوق على ليڤنت، بطريقه الواسع الممتد من المطار إلى مول إسطنبول، ثم إلى المطار الجديد في 2019. مع وجود خطي مترو قيد الإنشاء حاليًا، يربطان المنطقة بمنطقة يخت أتاكوي النخبة، بالإضافة إلى منطقة الأعمال الحالية في شيشلي – ليفنت، من المتوقع أن تتفوق المنطقة على جميع مناطق إسطنبول، لتصل إلى $4000 لكل متر مربع خلال 3 سنوات. المتوسط الحالي هو $2500 للمتر المربع للخيارات المكتملة، وأقل من $2000 للخيارات خارج المخطط. يمكن للمستثمرين العثور على خيارات مكتملة وتوقع عائد فوري بين 5-6% من الدخل، مع مكاسب رأسمالية بين 20-25% سنويًا بناءً على الليرة التركية. بينما يتباهى العديد من الوكلاء بمكاسب بين 40-45% سنويًا، فإن هذه تقديرات غير واقعية على أفضل تقدير.

منطقة تجديد كاديكوي

العديد من العملاء الذين نتحدث إليهم يندهشون من فكرة الاستثمار في الجانب الآسيوي – هناك سوء فهم بأن الجانب الآسيوي أدنى ويفتقر إلى الموارد. في الواقع، معظم الأتراك يفضلون العيش والعمل في الجانب الآسيوي من إسطنبول. كاديكوي وأوسكودار غارقتان في التاريخ بقدر ما هي السلطان أحمد، ومتوسط الدخل مرتفع جدًا حتى بالمقارنة مع “إسطنبول المركزية” (مثل شيشلي – بيوغلو وغيرها).

في عام 2011، بدأت الحكومة برنامج استثمار ثقيل، مما زاد من ثراء نمط حياة السكان. تمت مؤخرًا إنهاء خطي مترو جديدين، بما في ذلك رابط السكة الحديدية تحت مضيق البوسفور الذي تبلغ تكلفته مليار دولار إلى السلطان أحمد، وكذلك نفق أوراسيا (الذي يربط كاديكوي بالسلطان أحمد عبر الطريق). جذبت هذه الاستثمارات التي تبلغ مليارات الدولارات استثمارات خاصة ضخمة، إلى درجة أن الحكومة استولت على حي كامل وأزالته دفعة واحدة. تُسمى منطقة تجديد فيكيرتيبي، وهي قطعة أرض تزيد مساحتها عن 8 كيلومترات مربعة. مع السماح فقط بالمجمعات السكنية، تتداول المنطقة حاليًا بمعدل متوسط قدره $2500 لكل متر مربع. وعند الانتهاء في عام 2020، من المتوقع أن تصل المنطقة إلى حد أدنى قدره $4000 لكل متر مربع.

Gمنطقة تجديد القرن الذهبي

مواجهة للمخزون القديم الخطير، المنطقة في حاجة ماسة إلى التحديث. بالرغم من كونها على بعد 15 دقيقة من تقسيم، شيشلي، والسلطان أحمد، عانت المنطقة من بناء منخفض الجودة للغاية. جذبت المنطقة عائلات ذات دخل منخفض، بسبب تلالها الحادة والرائحة الكريهة من الصرف الصحي الأهلي والأنهار السيئة الصيانة. تدخلت الحكومة، وقامت أولًا بجلب مجاري مياه حديثة وتنقية المياه في التسعينيات، وحفريات نهر منتظمة – واليوم يدخل نهر هالك عصرًا جديدًا، مع خطط لاستعادته إلى مجده السابق جارية حاليًا.