سواء كنت تشتري منزلًا ثانيًا، تنتقل إلى إسطنبول، أو تقوم باستثمار، من الضروري فهم مناطق إسطنبول لاتخاذ قرار سليم.
نقطة انطلاق جيدة لفهم مواقع إسطنبول هي هذه الخريطة المشروحة أدناه:
Summary of the current status of the real estate market in Istanbul
منذ عام 2014، استثمر معظم المشترين الدوليين في Esenyurt و Beylikduzu، ومؤخرًا Basaksehir. هذه ضواحي من إسطنبول، وتم الترويج لها بشكل مكثف من قبل الوكلاء الدوليين كإسطنبول جديدة. الحقيقة هي أن المطورين في هذه المنطقة دفعوا للوكلاء عمولات تتراوح بين 10-15٪. تتم إضافة هذه العمولة إلى السعر، مما يعني أن المستثمرين يدفعون مبالغ زائدة في البداية، ويستثمرون في منطقة تشهد فائضًا في عدد الشقق، ومع ذلك لا يوجد طلب محلي تركي كافٍ لتلبية هذا العرض. صعوبة الوصول إلى مركز المدينة، والتركيبة السكانية المنخفضة، ونقص الاستثمار الحكومي في البنية التحتية جعل المستثمرين الأتراك يتجنبون هذه المناطق بشكل كبير. ومن ثم، كافح المشترون الدوليون لإعادة بيع استثماراتهم في هذه المناطق.
مر عام 2019 كسنة سيئة للمستثمرين الأتراك. مع ارتفاع أسعار الفائدة إلى مستوى قياسي بلغ حوالي 25٪، فضل المستثمرون حسابات التوفير. تسبب هذا في تباطؤ الطلب المحلي، مما أدى إلى انخفاض ملحوظ في الأسعار. في يوليو 2019، ومع تغيير في إدارة البنك المركزي التركي، تم خفض أسعار الفائدة بشكل حاد من 22.5٪ إلى 18.25٪. وجاء خفض إضافي في نوفمبر إلى 12.5٪. أدى هذا إلى تحرير الطلب المكبوت في السوق، مما تسبب في ارتفاع مذهل في المبيعات، ومعه زيادة بنسبة تقارب 20٪ في الأسعار خلال شهرين.
إسنيورت وبيليك دوزو – ضواحي اسطنبول
تعاني هاتان المنطقتان من مشكلتين مهمتين للغاية – بنية تحتية مخططة بشكل سيئ، بدون خطط لتحسينات؛ والإفراط في البناء، مع منح العديد من التصاريح من قبل البلديات المحلية. هذا يؤدي إلى فائض في العرض في منطقتين حيث لا يرغب معظم الأتراك من الطبقة الوسطى المهنية في العيش فيهما. تسبب البنية التحتية المخططة بشكل سيئ ونقص وسائل النقل العام في وجود اختناقات مرورية عند بحيرة كوتشوك تشكمجة. يمكن أن تسبب حركة المرور هنا في أوقات الذروة انتظارًا يزيد عن ساعة واحدة.
الشقة المخدومة هي المفهوم الأكثر أمانًا في هذه المنطقة. حيث سيكون هناك فريق إدارة داخل المجمع، وهذا متاح عمومًا في المشاريع التي تبنيها الشركات الكبرى. المطور الأصغر لا يمتلك الخبرة أو المعرفة لتقديم هذا النوع من الخدمة – وهذا لا يعني المشروع الصغير، بل نوع المطور الذي تأسس حديثًا ولا يمتلك الخبرة اللازمة. نوصي بشدة بعدم الاستثمار في هذه المنطقة. ومع ذلك، إذا كان هناك ميزانية مستهدفة تناسب هذه المنطقة فقط، فسنأخذ في الاعتبار المجمعات التي تناسب معايير استثمارنا.
بهجشهير هي أيضًا ضاحية ولكن لديها إمكانية للاستثمار، بسبب إنشاء مترو جاري (خط M7) يربطها بالمنطقة التجارية. كما أن لديها وصولًا بسيطًا إلى الطريق السريع E6 (TEM)، مما يمنح وصولًا سهلاً نسبيًا إلى مناطق الأعمال مثل ماسلاك، ليفنت، و4 ليفنت.
بينما هذه المناطق مناسبة للمنازل لقضاء العطلات، كاستثمار – من الأفضل تجنبها.
ماسلاك، ليفنت، 4 ليفنت، وشيشلي – المنطقة التجارية الرئيسية في اسطنبول
تبدأ المنطقة التجارية الرئيسية في إسطنبول في شيشلي (تُنطق شِشلي) وتمتد شمالًا إلى مجيدية كوي، ليفنت، 4 ليفنت وتنتهي في ماسلاك. شيشلي هي مركز المدينة الرئيسي وتشهد طلبًا عاليًا للغاية على المساحات السكنية والتجارية. التطوير في هذه المنطقة نادر وعادة ما يكون مكلفًا جدًا لأن الأراضي الشاغرة لم تعد موجودة.
بومونتيهي منطقة كانت تعتبر بمثابة جيتو قبل خمس سنوات فقط. اليوم، أصبحت منطقة سكنية نخبویة، تتميز بناطحات سحاب مثل Anthill، Divan، وBomonti Hilton (أكبر هيلتون في أوروبا). متوسط أسعار الأبراج السكنية يتجاوز $4,000 لكل متر مربع.
زاد شهرة Bomonti مع بناء نفقين للطرق، الأول يؤدي مباشرة إلى Besiktas، والثاني يصل إلى Kagithane. هذان النفقان مهمان جدًا. بالإضافة إلى ذلك، تبعد Taksim 9 دقائق فقط، ومنطقة Nisantasi (وهي منطقة نخبوية جدًا) على بعد 10 دقائق سيرًا على الأقدام، ومترو Taksim (M2) على بعد خمس دقائق سيرًا على الأقدام. اليوم، Bomonti هي منطقة هامة ولا تزال في طور النمو.
مناطق Maslak، Levent، و4. Levent غالية للغاية وتتألف أساسًا من مساحات مكتبية. شارع Buyukdere هو الشارع الرئيسي ومحاط بناطحات سحاب تتراوح بين 40 إلى 60 طابقًا. لم يعد من الممكن اعتبار هذه المنطقة التي تكلفتها مرتفعة جدًا منطقة ناضجة للاستثمار. يمر خط مترو M2 (Taksim) مباشرة تحت هذا الشارع. وخلف هذا الخط الأمامي تقع منطقة Kagithane التي ما زالت متخلفة بشكل مفاجئ.
Kagithane – Seyrantepe – الحي التكنولوجي سريع التوسع في إسطنبول
بينما يعرف معظم الناس منطقة Seyrantepe بسبب المركز التجاري الشهير، إلا أن الكثيرين لا يعلمون أن اسمها الحقيقي هو Seyrantepe. يتم في أغلب الأحيان إخبار المشترين الدوليين خطأً أن هذه المنطقة تُدعى Maslak. هاتان المنطقتان تندمجان تدريجياً على ضفاف نهر Cenderre. بدأت التطورات المذهلة في Seyrantepe على طول النهر، ممتدة جنوبًا باتجاه نهر Halic. في حين أن الأسعار قد بلغت ذروتها في Seyrantepe، فإن التحرك جنوبًا يفتح فرصًا حقيقية للحصول على قيمة حقيقية.
مع افتتاح خط المترو الجديد M7 في الربع الثاني من عام 2020، ستتسارع وتيرة التنمية بمجرد تحقيق الاستفادة الكاملة من إمكانيات الخط الجديد. يمتد خط مترو M7 شرقا من هذه المنطقة إلى وسط المدينة في Şişli، وينتهي عند مضيق البوسفور في Beşiktaş. هذا الخط ذو أهمية حاسمة لإسطنبول لأنه سيكون أول خط مترو يربط الشرق بالغرب لمركز المدينة.
كما يمكن الوصول بسهولة إلى المطار الجديد من هذه المنطقة، مع وجود طريق سريع مباشر من كاغيتهانه إلى المطار – الطريق D020. من المزمع أن يخدم المطار خط مترو من المقرر افتتاحه العام المقبل، وبه محطة في كاغيتهانه.
غازي عثمان باشا (GOP) و Eyup – ملاذ الطبقة العاملة في وسط إسطنبول
تعتبر GOP وEyup مناطق تقليدية للطبقة العاملة وتوفر وصولاً سهلاً بالسيارة إلى وسط مدينة Şişli. تعاني كلا المنطقتين من انخفاض جودة المساكن نتيجة للتوسع السريع في إسطنبول خلال الستينيات والسبعينيات. جميع هذه المباني ليست مقاومة للزلازل وتحتاج إلى استبدال عاجل. لذلك، يركز الحكومة في هذه المنطقة على دمج قطع الأراضي لتشكيل قطع أكبر، وبناء مشاريع مرتفعة الطوابق. وفي GOP حدث هذا أساسًا بالقرب من الطريق السريع E6 (TEM). أما في Eyup، فقد حدث ذلك بشكل متقطع في وحول محطات مترو M7 الجديدة.
في كلتا المنطقتين، يُنصح بشدة بالاقتراب من محطات المترو الجديدة أو الحصول على وصول سهل إلى الطرق الرئيسية. كما تم تطوير الكثير حول محطة التبادل Hasdal على طريق E6 السريع. وكان الدافع وراء ذلك النفق الثلاثي المستويات الجديد، وهو طريق مباشر ونفق مترو يربط المنطقة بالجانب الأناضولي دون انقطاع.
طريق الساحل – أتاكوي، باكيركوي، وزيتين بورنو
يقدم طريق الساحل إطلالات بحرية جذابة بالإضافة إلى روابط نقل ممتازة إلى جميع أنحاء إسطنبول. توفر المنطقة أيضًا أسلوب حياة رائعًا للسكان مع مرافق متنوعة ومتميزة من جميع الأنواع. هذه المناطق متميزة للطبقات العليا والمتوسطة.
شهدت الخط الأمامي تطويرًا مكثفًا لمجمعات ضخمة – والتي بلا شك ستكون معالم مستقبلية لإسطنبول. هذه المجمعات توفر إطلالات بحرية لا انقطاع لها عبر بحر مرمرة وجزر الأمراء، وعبر الطرف التاريخي للمدينة. إنها تطورات تحدث مرة واحدة في كل جيل، ولا تبقى قطع أراضي أخرى لمجمعات من هذا النوع.
يقدم خط قطار مارماراي الحديث للغاية وصولاً عالي السرعة إلى كافة أنحاء إسطنبول، ويمر بدون انقطاع تحت مضيق البوسفور، والجانب الأناضولي، وحتى أنقرة كخط قطار سريع. هذا ما جعل هذه المناطق أكثر جاذبية للركاب المحبطين.
على الرغم من كونها في الفئة العليا من حيث السعر، إلا أن هذه التطورات تعتبر مثالية للاستثمار. ويمكن تأجيرها بسهولة، ومع الطلب القوي من السوق المحلية والدولية، ستكون القيمة العائدة ممتازة دائمًا.
تقاطع طرق إسطنبول – باهجل ليفلر وتوبكابي
تظل هذه المناطق جذابة دائمًا للطبقات الوسطى في إسطنبول. يتيح الوصول السهل إلى الطريق السريع E5 خيارات متعددة للنقل إلى جميع أجزاء المدينة، والأهم إلى وسط المدينة والمنطقة التجارية. المنطقة معتادة على الكثافة العالية، مع شوارع ضيقة ونقص مواقف السيارات تحت الأرض كأبرز المشاكل.
تغير هذا خلال السنوات الخمس الماضية، مع انتقال المستودعات والمصانع القديمة إلى ضواحي إسطنبول، وتم استبدالها بمجمعات كبيرة. هذا دفع إلى نمو المنطقة، مع بقاء الأسعار معقولة بالنظر إلى الموقع.
طريق ميديا – باغجيلار، كوتشوك تشكمجة، وغونسلٍي
طريق ميديا (المعروف باسم باسن إكسبرس باللغة التركية) هو الطريق السريع الذي يربط مطار أتاتورك، والطريق السريع E5، والطريق السريع E6.
فيما يلي خريطة مفصلة مشروحة للمنطقة:
يُعتبر واحداً من أهم الطرق السريعة في إسطنبول، ويشكل اليوم محور خطط الحكومة لمنطقة أعمال جديدة. منطقة الأعمال الحالية (كما هو موضح أعلاه) مزدحمة بشكل مفرط وهي مشغولة للغاية. لذا تحتاج إسطنبول إلى تطوير مناطق تجارية جديدة. لدى الحكومة خطتان، الأولى هي طريق ميديا، والأخرى هي أتاشهير على الجانب الأناضولي، التي أصبحت معروفة الآن كمنطقة الأعمال المالية في إسطنبول.
حقائق أساسية عن هذه المنطقة الحيوية:
يوجد على طريق ميديا نحو 20 مشروعًا تحت الإنشاء أو تم الانتهاء منه، تتراوح بين الرخيص والغالي. حسب الموقع الدقيق داخل المنطقة، يمكن أن يتراوح السعر من $1800 للمتر المربع إلى $2500 للمتر المربع.
باشاك شهير وباحيت شهير
هاتان المنطقتان مفضلتان لدى المستثمرين، لكن السمات المهمة مثل الموقع، مرحلة البناء المبكرة، واسم المطور التجاري، لها أهمية كبيرة هنا. هذه التركيبة تضمن سهولة إعادة البيع بسرعة، مما يوفر مخرجاً سريعاً بغض النظر عن حالة السوق. الخيارات الأرخص لن تقدم عائدًا معقولًا، وتستغرق إعادة البيع وقتًا أطول عادةً حسب تجربتي. في أبحاث حديثة، وجدنا أن عائد الاستثمار قد وصل إلى 30 سنة، مما يجعل من المنطقي أكثر الإيجار في المنطقة بدلاً من الشراء.
تعتبر باشاك شهير وباحيت شهير أقرب المدن الصناعية إلى المطار الجديد، وتهدف الحكومة إلى تطوير كلاهما ليصل عدد السكان فيهما إلى أكثر من مليون نسمة. بالتوازي مع هذا الهدف، يتم تطويرهما وفق خطة شاملة – لذا فإن التفكير المكسور في الماضي المتمثل في “البناء أولاً، ثم توصيل البنية التحتية” غير موجود هنا. تحتوي باشاك شهير على أحد أكبر مراكز التسوق في إسطنبول (مول إسطنبول) وأكبر مستشفى حكومي في إسطنبول (3000 سرير). كما أن خط المترو الذي يربط المنطقة بمركز المدينة يعمل بالفعل مع بدء أعمال التوسعة. كما توجد في باحيت شهير أيضًا أعمال بناء مترو تربطها بوسط المدينة في Şişli. هذه كلها استثمارات عامة وخاصة كبيرة تصل إلى مليارات الدولارات.
