التزام تبادل العملات الأجنبية لمشتريات العقارات من قبل الأجانب
مقدمة
قدمت الحكومة التركية تشريعاً جديداً لتعزيز الضمانات والإجراءات المالية المطبقة على المشترين الدوليين للعقارات في تركيا.
المادة 13 من التعميم الخاص بحركة رؤوس الأموال تتطلب من الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يشترون عقاراً في تركيا إتمام إجراء تبادل العملات الأجنبية المطلوب من خلال بنك يعمل في تركيا.
يقوم البنك بمعالجة معاملة العملات الأجنبية ويصدر شهادة شراء العملات الأجنبية ذات الصلة، والتي يشار إليها عادة باسم DAB، والتي تُستخدم كجزء من عملية نقل سند الملكية.
دخل هذا المطلب حيز التنفيذ في 24 يناير 2022 وينطبق على عمليات الاستحواذ العقاري التي يكون المشتري فيها شخصاً طبيعياً أجنبياً.
من الناحية العملية، يجب على المشتري الأجنبي ترتيب معالجة العملة الأجنبية المطلوبة من خلال بنك يعمل في تركيا قبل نقل سند الملكية. يكمل البنك إجراء تبادل العملات الأجنبية المطلوب ويصدر شهادة الشراء ذات الصلة لاستخدامها في عملية تسجيل الأراضي.
التنفيذ الدقيق
- يمكن للمشتري ترتيب شهادة شراء العملات الأجنبية من خلال بنكه التركي عن طريق إيداع أو تحويل العملة الأجنبية ذات الصلة وطلب المعاملة المطلوبة.
- بدلاً من ذلك، يمكن للمشتري تحويل الأموال إلى البائع، الذي يمكنه بعد ذلك ترتيب معاملة العملة الأجنبية المطلوبة من خلال بنكه.
- يمكن للمشتري أيضاً تحويل الأموال إلى ممثل مفوض يعمل بموجب توكيل قانوني ساري، والذي يمكنه تنسيق الإجراء نيابة عنه.
- الدولار الأمريكي واليورو والجنيه الاسترليني تُستخدم عادةً في إجراء تبادل العملات الأجنبية.
شهادة شراء العملات الأجنبية
يصدر البنك شهادة شراء العملات الأجنبية تؤكد أن معاملة العملة الأجنبية المطلوبة قد أُنجزت وفقاً للقواعد المعمول بها في البنك المركزي.
يجب أن يتضمن المستند معلومات رئيسية تتعلق بالمشتري والمعاملة، بما في ذلك:
- الاسم الكامل للمستثمر.
- رقم جواز السفر أو بطاقة الهوية الخاصة بالمستثمر.
- ما يعادل المبلغ بالعملة الدولار الأمريكي من العملة الأجنبية المعالجة، حتى لو كانت العملة الأصلية اليورو أو الجنيه الإسترليني.
إجراءات سند الملكية للمشترين الأجانب
غيرت متطلبات العملة الأجنبية طريقة تحضير المشترين الأجانب لتحويل سند الملكية في تركيا. وبعبارات مبسطة، العملية هي:
- نقل العملة الأجنبية المطلوبة إلى تركيا عبر القناة المصرفية المناسبة.
- ترتيب إجراء صرف العملة الأجنبية المطلوب عبر بنك يعمل في تركيا.
- الحصول على شهادة شراء العملة الأجنبية.
- تقديم الوثائق المطلوبة كجزء من طلب تحويل سند الملكية.
- استخدام مبلغ الليرة التركية المسجل من خلال عملية صرف العملات الأجنبية عند إكمال الإقرارات ذات الصلة بسند الملكية.
إذا كان شراء العقار يُستخدم للحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار، تصبح وثائق صرف العملات الأجنبية جزءًا من ملف الاستثمار الأوسع ويجب تنسيقها مع عملية التقييم، وسجلات الدفع، وسند الملكية، وشهادة المطابقة.
كيف تؤثر متطلبات صرف العملات الأجنبية على الحصول على الجنسية التركية من خلال الاستثمار
ينطبق أيضًا شرط صرف العملات الأجنبية عندما يشتري مشتري أجنبي عقارًا لبرنامج الجنسية التركية عن طريق الاستثمار.
بالنسبة للمعاملات المرتبطة بالجنسية، من المهم بشكل خاص أن تدعم شهادة شراء العملات الأجنبية، إيصالات الدفع البنكية، سجلات سند الملكية، ومستندات التقييم نفس هيكل الاستثمار.
يجب أن يكون مسار الدفع واضحًا وموثقًا بشكل صحيح. قد تتطلب السلطات المختصة بسجل الأراضي كلاً من وثائق صرف العملات الأجنبية وإيصالات البنك المعتمدة التي تظهر أن الأموال المؤهلة تم تحويلها إلى البائع.
يتم بعد ذلك مراجعة هذه الوثائق مع ملف العقار الأوسع خلال مرحلة شهادة الامتثال.
هل يمكن للمشتري تحويل العملات الأجنبية مباشرة إلى البائع؟
اعتمادًا على كيفية هيكلة الصفقة، قد يقوم المشتري أولاً بتحويل العملات الأجنبية إلى حساب البنك الخاص بالبائع. بعد ذلك يمكن لبنك البائع ترتيب إجراء صرف العملات الأجنبية المطلوب.
النقطة المهمة هي أنه يجب إكمال شهادة شراء العملات الأجنبية ذات الصلة قبل نقل سند الملكية في الأماكن التي ينطبق فيها الشرط.
المدفوعات النقدية وشراء العقارات
المدفوعات النقدية لا توفر مسارًا موثقًا في البنك المطلوب لهذه المعاملات. لذا يجب على المشترين الأجانب هيكلة مدفوعات العقارات عبر قنوات مصرفية معترف بها والاحتفاظ بجميع سجلات الدفع.
هذا أمر مهم بشكل خاص لعمليات الشراء المرتبطة بالجنسية، حيث تراجع السلطات ليس فقط سند الملكية ولكن أيضًا حركة أموال الاستثمار المؤهلة.
كيف يتأثر القيمة المعلنة للعقار
المبلغ المسجل بالليرة التركية من خلال عملية صرف العملات الأجنبية ذو صلة بالقيمة المعلنة خلال معاملة سند الملكية.
لذا يجب على الأطراف التأكد من أن وثائق صرف العملات الأجنبية وسعر البيع وإعلان سند الملكية وإيصالات الدفع متسقة قبل اكتمال النقل.
حيثما يرتبط الشراء بالجنسية التركية عن طريق الاستثمار، تصبح هذه الاتساق أكثر أهمية لأن قيمة الاستثمار المؤهلة تخضع للمراجعة كجزء من عملية الامتثال.
لماذا يجب التخطيط لإجراء صرف العملات الأجنبية قبل الدفع
يجب أن يؤخذ شرط العملات الأجنبية في الاعتبار قبل أن يرسل المشتري أموال الشراء. قد تنشأ مشاكل إذا تم تحويل المدفوعات من خلال مسار خاطئ، أو إذا كانت الوثائق غير مكتملة، أو إذا تم التعامل مع الإجراء البنكي فقط بعد أن تكون الصفقة متقدمة جدًا.
لذا يجب على المشترين تنسيق هيكلة الدفع مع البنك ومحاميهم التركي قبل تحويل مبالغ مالية كبيرة.
بالنسبة لعمليات شراء الجنسية، يجب تنسيق وكيل العقارات، والمحامي، والبنك، وعملية التقييم، ومعاملة سند الملكية بحيث يظل ملف الاستثمار متسقًا من البداية.
