Im Jahr 2020 erlebte der Immobilienmarkt in Istanbul einen Boom. Erdbebenängste, niedrige Zinssätze und staatliche Anreize schürten eine durch Kredite befeuerte Kauf-Euphorie. Was genau geschah also im Jahr 2020, und was können wir für 2021 erwarten?
Erdbebenängste
Anfang 2020, bei einem Allzeithoch der Zinssätze von fast 25 %, zogen Investoren Sparkonten vor. Dies führte zu einer Verlangsamung der lokalen Nachfrage und sorgte für einen deutlichen Preisrückgang im Jahr 2019. Ein kleines Erdbeben Ende 2019 veränderte die Denkweise von Investoren und Hauseigentümern. Das Jahr 2020 begann mit Eigentümern, die ihre alten, nicht erdbebensicheren Wohnungen durch moderne Apartments ersetzen wollten (Anmerkung: In der Türkei wurden die Erdbauenormen erst 2004 eingeführt). Dies löste im Neubau- und Projektimmobilienmarkt einiges aus. Ende 2019 sank der Leitzins der Zentralbank allmählich von einem Rekordhoch von 19,75 % im Juli 2019 auf 12 % Ende 2019. Bis zum Jahresende 2019 hatte sich der Immobilienmarkt von den meisten Verlusten erholt.
Leitzinsen der Zentralbank
Angesichts einer schwächelnden Wirtschaft im Jahr 2019 setzte die türkische Zentralbank ihre Zinssenkungen auch Anfang 2020 fort. Die Pandemie zu Beginn 2020 und der daraus resultierende Lockdown führten jedoch zu einem abrupten Stillstand der gesamten türkischen Wirtschaft. Mit der rückläufigen Zahl von Covid-19-Fällen wurde der Lockdown im Sommer 2020 allmählich aufgehoben. Die Regierung sah sich nun veranlasst, einen Impuls für die Wirtschaft zu setzen. Die Zinssätze fielen drastisch – von 12 % im Januar 2020 auf 8,75 % im Juni 2020. Doch die Regierung ging noch weiter – sie bot türkischen Verbrauchern zinsfreie Hypothekendarlehen an, bei denen in den ersten 12 Monaten keine Zahlungen geleistet werden mussten. Dieses Angebot galt bei den meisten staatlichen wie privaten Banken. Zudem galt dies ausschließlich für brandneue Immobilien, die sich noch im Bau befanden oder in den letzten 12 Monaten fertiggestellt wurden. Die Anzahl verfügbarer Wohnungen in guten Lagen sank so schnell wie nie zuvor.
Die Zinssätze liegen seit Januar 2021 wieder bei 17 %.
Januar 2020 – niedrige Lagerbestände
Die Bestände an brandneuen Wohnungen im „zentralen“ Istanbul sind heute außergewöhnlich niedrig, und die Nachfrage wird voraussichtlich weiter steigen. Das Erdbeben in Izmir Ende 2020 sowie die Pandemie haben viele Türken sensibilisiert. Vororte Istanbuls, in denen die Bestände stets zu hoch und die Nachfrage zu gering waren, leiden weiterhin unter denselben historischen Problemen.
Was wir für 2021 erwarten
Innenstadt – Şişli und Beşiktaş
Die traditionellen „zentralen“ Stadtteile Istanbuls, Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy und Zeytinburnu, leiden unter einem Mangel an brandneuen Immobilien. Dieser chronische Mangel wird sich bis 2021 und darüber hinaus fortsetzen. „Neue“ Genehmigungen für Hochhäuser in Şişli sind mittlerweile sehr schwer zu bekommen, während in Beşiktaş, Zeytinburnu und Bakırköy Hochhausgenehmigungen nie für mehr als 15 Stockwerke erteilt wurden. Diese Höhe wird voraussichtlich 2021 noch schwerer zu erreichen sein. Die Große Bürgermeisterei von Istanbul (İBB), zusammen mit der türkischen Regierung, bevorzugen als Lösung für die zu dichte Bebauung der heutigen türkischen Stadtviertel „horizontale“ Architektur. Şişli und Beşiktaş verzeichneten im Jahr 2020 durchschnittliche Preissteigerungen von 18 % bzw. 23 %.
Das führende Geschäftsviertel Istanbuls beginnt in Şişli (ausgesprochen Schischli) und erstreckt sich nach Norden bis Mecidiyeköy, Levent, 4. Levent und endet in Maslak. Şişli ist das erstklassige Stadtzentrum und sehr gefragt für Wohn- und Gewerbeflächen. Neubauten in dieser Region sind selten und meist recht teuer, da keine freien Grundstücke mehr verfügbar sind.
Bomonti war vor nur fünf Jahren noch ein Brennpunktviertel. Heute ist es eine elitäre Wohngegend mit Wolkenkratzern wie Anthill, Divan und Bomonti Hilton (dem größten Hilton Europas). Die Wohnhochhäuser liegen im Durchschnitt über $4,000 pro Quadratmeter.
Die Beliebtheit von Bomonti stieg mit dem Bau von zwei Straßentunneln – einer führt direkt nach Beşiktaş, der andere bis nach Kağıthane. Zwei sehr wichtige Tunnel. Außerdem sind Taksim 9 Minuten entfernt, Nişantaşı (ein sehr elitäres Viertel) ist 10 Gehminuten entfernt, die Taksim-Metro (M2) ist in fünf Gehminuten erreichbar. Bomonti ist heute eine bedeutende, aber weiterhin wachsende Region.
Erwarten Sie, dass sich diese Gebiete im Jahr 2020 besser entwickeln werden.
Kağıthane – Seyrantepe – Istanbuls schnell wachsendes Technologiedistrict
Während die meisten Menschen Seyrantepe wegen des bekannten Einkaufszentrums kennen, ist den meisten nicht bewusst, dass es tatsächlich Seyrantepe heißt. Internationalen Käufern wird fälschlicherweise oft gesagt, diese Region sei Maslak oder der Vadi-Distrikt. Diese beiden Zonen verschmelzen nach und nach entlang der Ufer des Cendere-Flusses. Beginnend in Seyrantepe sind entlang des Flusses beeindruckende Entwicklungen entstanden, die sich südwärts in Richtung des Haliç-Flusses ausdehnen. Während die Preise in Seyrantepe ihren Höhepunkt erreicht haben, bietet die weitere südliche Lage eine Chance auf echten Wertzuwachs. Im Durchschnitt sind die Preise in diesem Bezirk um 22 % gestiegen.
Obwohl die neue M7-Metrolinie im vierten Quartal 2020 eröffnet wurde, hat sich die Entwicklung nun beschleunigt, da das Potenzial der neuen Linie erkannt wurde. Die M7-Verbindung verläuft von dieser Region aus nach Osten ins Stadtzentrum bei Şişli und endet am Bosporus in Beşiktaş. Diese Linie ist von entscheidender Bedeutung für Istanbul, da sie die erste Ost-West-Metrolinienverbindung für das Stadtzentrum darstellt.
Der neue Flughafen ist von dieser Region aus ebenfalls gut erreichbar, mit einer direkten Autobahnverbindung von Kağıthane zum Flughafen – der D020. Der Flughafen wird nächstes Jahr von einer Metrolinie bedient werden, mit einer Station in Kağıthane (M11 Gayrettepe – Istanbul Flughafen-Metrolinie).
Erwarten Sie, dass Kağıthane im Jahr 2021 in den Gebieten außerhalb der Spitzenregionen – also beispielsweise in Stadtentwicklungsgebieten außerhalb der Vadi Istanbul Einkaufszentrum-Region – ein hohes zweistelliges Wachstum verzeichnen wird.
GOP und Eyup
Diese Bezirke, die diese zentralen Stadtteile umgeben, werden voraussichtlich die Lücke des Stadtzentrums füllen. Regionen wie Eyup und Gaziosmanpasa bieten eine gute Anbindung an zentrale Stadtlagen. Öffentliche Investitionen in U-Bahn-Linien, zuletzt die U-Bahn-Linie M7 und die Straßenbahnlinie T5, haben zu noch mehr privatem Engagement in diesen Gebieten geführt. Diese Bezirke verfügen über ausreichend Platz für weitere Bauvorhaben. Kombiniert man dies mit einem äußerst unsicheren Wohnbestand unter „Stadterneuerungs“-Anordnungen, wird ein angemessenes Angebot an Immobilien im mittleren Preissegment den Markt weiterhin versorgen. In GOP stiegen die Preise 2020 um 20,44 %, in Eyup sogar um 31,13 %. Für beide Regionen ist auch 2021 mit weiter starkem Wachstum zu rechnen.
Küstenroute – Atakoy, Bakirkoy und Zeytinburnu
Die Küstenroute bietet verlockende Meerblicke sowie exzellente Verkehrsverbindungen zu allen Teilen Istanbuls. Die Region bietet den Bewohnern zudem einen hervorragenden Lebensstil mit ausgezeichneten und vielfältigen Annehmlichkeiten aller Art. Diese Regionen sind ideal für die obere und mittlere Gesellschaftsschicht.
Die Vorderfront hat eine intensive Entwicklung von Mega-Anlagen erfahren – sie sind zweifellos zukünftige Wahrzeichen Istanbuls. Sie bieten uneingeschränkte freie Meerblicke über das Marmarameer, die Prinzeninseln und über die historische Halbinsel. Es handelt sich um Entwicklungsprojekte, wie sie nur einmal pro Generation entstehen, da kein weiteres Land für derart großflächige Anlagen verbleibt.
Die hochmoderne Marmaray-Zuglinie bietet Hochgeschwindigkeitszugang zu allen Teilen Istanbuls und verläuft unterbrechungsfrei unter dem Bosporus, auf der anatolischen Seite bis hin nach Ankara als Hochgeschwindigkeitszugstrecke. Dies hat diese Regionen für pendelnde Berufstätige noch attraktiver gemacht.
Obwohl diese Entwicklungen preislich im oberen Segment liegen, sind sie ausgezeichnete Investitionsobjekte. Sie werden leicht vermietbar sein, und mit der starken Nachfrage aus dem lokalen und internationalen Markt wird der Wiederverkaufswert stets gewährleistet sein. Das Angebot geht jedoch schnell zur Neige, da die meisten Wohnanlagen bereits fertiggestellt sind und für Endnutzer besonders attraktiv sind. Weiteres Angebot und Baugenehmigungen werden extrem schwer zu erhalten sein, was 2021 zu hohen Wertsteigerungen führt.
Bakirkoy verzeichnete einen Preisanstieg von beeindruckenden 31,62 % und Zeytinburnu von 22,99 % im Durchschnitt. Für 2021 erwarten wir keine stärkeren Steigerungen als diese Zahlen, da die Preise bereits auf einem Premiumniveau liegen.
Der Verkehrsknotenpunkt Istanbuls – Bahcelievler und Topkapi
Diese Regionen sind bei der Mittelschicht Istanbuls stets begehrt. Der einfache Zugang zur E5 bietet mehrere Verkehrsmöglichkeiten in alle Teile der Stadt, aber vor allem zum Stadtzentrum und Geschäftsviertel. Die Gegend ist traditionell stark dicht besiedelt, wobei enge Straßen und das Fehlen von Tiefgaragen die Hauptprobleme darstellen.
Dies hat sich in den letzten fünf Jahren geändert, da alte Lagerhallen und Fabriken in die Vororte Istanbuls verlegt wurden und große Wohnanlagen ihre Plätze eingenommen haben. Dies hat das Wachstum in der Gegend angetrieben, wobei die Preise angesichts der Lage vernünftig geblieben sind. Die Regionen verzeichneten 2020 im Durchschnitt einen Preisanstieg von 18 %.
Die Region ist ziemlich ausgereift, und bis 2023 werden keine neuen staatlichen Investitionen erwartet – daher könnten die Preise 2021 und tatsächlich auch 2022 stagnieren. Gute Wertsteigerungen sind bei Projekten in der Bauphase möglich.
Media Highway und Atakent
Weiter westlich setzt sich die Regeneration der „Media Highway“ (Basin expres) zügig fort. Drei U-Bahn-Linien, von denen eine 2020 eröffnet wurde (M7), befeuern den umfangreichen Bau rund um die U-Bahn-Stationen. Diese geplanten staatlichen Investitionen in Schienenlinien sind eine willkommene Abkehr von der älteren Planung, bei der zuerst die Wohnungen gebaut wurden und danach die Infrastruktur. Ein Vorgehen, das Istanbuls berüchtigte Verkehrsprobleme verursacht hat. Heute bietet die Media Highway eine große Auswahl an Immobilien – rechnen Sie jedoch damit, dass dieses Angebot schrumpfen wird, sobald die U-Bahn-Linien M9 und M3 eröffnet sind. Beide werden für Anfang 2022 erwartet.
Wesentliche Fakten zu dieser wichtigen Region:
Die Media Highway umfasst derzeit etwa 20 Bauprojekte, die vom günstigen bis zum hochwertigen Segment reichen und sich im Bau oder kürzlich fertiggestellt befinden.
Atakent und Halkali in Küçükçekmece waren schon immer ein sicherer Hafen für die Mittelschicht. Die rasante Expansion während der 2010er Jahre von Ataköy aus hat felsiges Gelände in ein Paradies aus Wohnanlagen, Privatschulen und Krankenhäusern, vielen Einkaufszentren sowie exzellenter Infrastruktur verwandelt. Heute ist Halkali Endstation für das nationale und internationale Hochgeschwindigkeitszugnetz des Landes sowie für Marmaray, die U-Bahn-Linie M1a und die neue U-Bahn-Linie M11 zum Istanbul Flughafen. Dies befeuert die Nachfrage weiter und ist ein herausragendes Beispiel dafür, was gute Stadtplanung in Istanbul bewirken kann.
Die Bezirke am Media Highway verzeichneten folgende durchschnittliche Steigerungen: Bağcılar: 19,46 %; Küçükçekmece: 35 %; Bahçelievler: 18 %. Wir erwarten außergewöhnliches Wachstum bei Preiserhöhungen von Immobilien, die sich innerhalb von 800 Metern einer U-Bahn-Station befinden – insbesondere Halkalı.
Başakşehir und Bahçeşehir
Diese beiden Regionen sind bei Investoren sehr beliebt, doch die wichtigen Faktoren wie Lage, frühe Bauphase und ein renommiertes Bauunternehmen sind hier besonders entscheidend. Diese Kombination gewährleistet, dass Wiederverkäufe stets schnell erfolgen, was einen schnellen Ausstieg ermöglicht – unabhängig von den Marktbedingungen. Günstigere Optionen bieten in der Regel keine vernünftige Rendite, und Wiederverkäufe dauern nach meiner Erfahrung meist länger. In aktuellen Untersuchungen stellten wir fest, dass die Kapitalrendite bis zu 30 Jahre betrug, weshalb es in der Region oft logischer ist zu mieten als zu kaufen.
Başakşehir und Bahçeşehir sind die nächstgelegenen Satellitenstädte zum neuen Flughafen, mit staatlichem Ziel, beide auf über eine Million Einwohner wachsen zu lassen. Parallel zu diesem Plan erfolgt die Entwicklung anhand eines Masterplans – deshalb ist hier nicht die veraltete Praxis üblich, zuerst zu bauen und die Infrastruktur erst später bereitzustellen. Başakşehir beherbergt eines der größten Einkaufszentren Istanbuls (Mall of Istanbul) sowie das größte öffentliche Krankenhaus der Stadt (3.000 Betten). Die U-Bahn, die die Region mit dem Stadtzentrum verbindet, ist bereits in Betrieb, und der Ausbau befindet sich im Bau. Bahçeşehir bekommt ebenfalls eine U-Bahn-Verbindung zum Stadtzentrum in Şişli. All diese öffentlichen und privaten Großinvestitionen belaufen sich auf Milliarden von Dollar.
Başakşehir verzeichnete im Jahr 2020 einen enormen Preisanstieg von 50,36 %. Dieser Anstieg überraschte viele, führte jedoch zu äußerst hohen Preisen in einer überwiegend von internationalen Käufern geprägten Region – für 2021 erwarten wir daher moderate zweistellige Zuwächse oder sogar leichte Preisrückgänge.
Esenyurt – Ein klassisches Beispiel für Überangebot
Esenyurt zeigt weiterhin das klassische Problem eines Überangebots in einem Gebiet, das jedoch eine gesunde Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum aufweist. Esenyurt ist ein Sammelsurium von Wolkenkratzern, die eine beeindruckende Skyline erzeugen. Allerdings ist der Bezirk von niedrigem demografischem Niveau geprägt und weist eine große internationale Bevölkerung auf. Der Wiederverkauf war hier traditionell schwierig, was auf diese Kombination von Gründen zurückzuführen ist. Die Mietrendite ist ebenfalls außergewöhnlich niedrig und liegt im Durchschnitt bei 2–3 %.
Serviced Apartments und Markenkomplexe sind das sicherste Konzept in dieser Region. Hier ist ein Managementteam innerhalb des Komplexes präsent, was in der Regel bei Projekten von großen Entwicklern der Fall ist. Kleinere Entwickler verfügen nicht über die Erfahrung oder das Know-how, um diese Art von Service zu bieten – das bedeutet nicht zwingend eine kleine Baugröße, sondern bezieht sich auf Entwickler, die erst vor kurzer Zeit gegründet wurden und nicht über das entsprechende Know-how verfügen.
Esenyurt verzeichnete 2020 einen durchschnittlichen Preisanstieg von 28 %, was nicht schlecht ist. Betrachtet man jedoch, dass einige Teile Istanbuls auf Lira-Basis Zuwächse von 60–70 % erzielten, relativiert sich dieser Gewinn.
Beylikduzu – Eine idyllische westliche Stadt Istanbuls
Beylikduzu ist ein außerordentlich großer Bezirk, der den südlichen Teil der E5 zwischen den beiden Seen Istanbuls umfasst. Dies beschert ihm eine ausgedehnte Küstenlinie, die ihn zu einem beliebten Ferienhausstandort für Familien macht. Tatsächlich sind die Küstenlinien seit den 90er Jahren traditionell ein Ferienziel für die türkische Mittelschicht.
Ein großer Teil des Preisanstiegs in Beylikduzu wurde durch „gebrandete“ Projekte in Yakuplu und Beykent getrieben. Standardgebäude haben nicht dieselben Wertsteigerungen erlebt. Beykent verzeichnet große Nachfrage sowohl international als auch lokal, dank seiner Privatschulen, Einkaufszentren und Privatkliniken. Die Nähe zur E5 macht es zu einer wichtigen Satellitenstadt für Pendler, die auf das Metrobus-System angewiesen sind, um schnell ins Stadtzentrum zu gelangen. Beykent erzielte 2020 eine erstaunliche Wertsteigerung von 41 %. Aufgrund von Höhenbeschränkungen gibt es eine gut kontrollierte Angebotslage, und wir erwarten für 2021 Wertzuwächse von 30–40 %.
Yakuplu liegt an der Küste und hat aufgrund der stetig wachsenden und beliebten West Istanbul Marina einen Boom erlebt. Yakuplu verzeichnete 2020 einen Boom von 54 %, und wir erwarten, dass sich dieser aufgrund des begrenzten Angebots in der Region fortsetzt.
Buyukcekmece – eine Ruhesitz- und Villenstadt
Buyukcekmece ist der vorletzte Bezirk in West Istanbul. Obwohl das Stadtzentrum belebt und verkehrsreich ist, besteht der Großteil der Region aus Ferienhäusern und Villen. Die Ferienhäuser konzentrieren sich auf den Küstenstadtteil Mimaroba. Neue gesicherte Anlagen säumen diese Küste und ermöglichen Zugang zu Sandstränden sowie beeindruckende Ausblicke auf das Marmarameer und den Buyukcekmece-See. Aufgrund strenger Bauauflagen in diesem Gebiet (in Bezug auf Höhe und Bebauungsdichte) entspricht das Angebot nicht der Nachfrage – was der Stadt eine beeindruckende Wertsteigerung von 42 % in Lira ermöglichte.
Villen sind in allen Teilen von Buyukcekmece teuer, besonders jedoch im gleichnamigen Stadtteil Buyukcekmece. Viele Villen liegen weiter nördlich im Alkent-Viertel. Diese Villen verzeichneten im Durchschnitt eine Preissteigerung von 54 %, eine bemerkenswerte Rendite angesichts der ohnehin schon hohen Preise.
