Ausländische Immobilieneigentümer können in der Türkei legal Kurzzeitvermietungen betreiben. Die Staatsangehörigkeit ist dabei nicht das Hauptkriterium. Die Immobilie muss den touristischen Vermietungsregeln der Türkei entsprechen, und die erforderliche Genehmigung muss vor der Annahme von Kurzzeitbuchungen eingeholt werden.
Dies ist insbesondere für ausländische Eigentümer in Istanbul wichtig. Der Besitz einer Wohnung berechtigt nicht automatisch dazu, diese auf Airbnb oder einer anderen Kurzzeitvermietungsplattform anzubieten. Die Art der Immobilie, das Gebäude und die Verwaltungsstruktur können alle Einfluss darauf haben, ob Kurzzeitvermietung möglich ist.
Käufer, die planen, Einkünfte über Airbnb zu erzielen, sollten daher vor dem Kauf die Eignung der Immobilie prüfen. Auch eine attraktive Wohnung in einer beliebten Touristengegend kann für eine legale Kurzzeitvermietung ungeeignet sein.
In diesem Leitfaden
- Kurzzeitvermietungsregeln für ausländische Immobilieneigentümer
- Die 100-Tage-Regel und die touristische Vermietungsgenehmigung in der Türkei
- Baugenehmigung für Wohnungen in Istanbul
- Differentielle Regeln für Einfamilienhäuser und qualifizierte Wohnsitze
- Dokumente, die von ausländischen Eigentümern benötigt werden
- Verwaltung einer Immobilie in Istanbul bei Wohnsitz im Ausland
- ach dem Kauf von Immobilien für Airbnb zu prüfende Punkte
SKurzzeitvermietungen für ausländische Immobilieneigentümer in der Türkei
Ausländische Eigentümer sind vom Kurzzeitvermietungssystem der Türkei nicht ausgeschlossen. Die aktuelle Richtlinie des Ministeriums für Kultur und Tourismus sieht ausdrücklich Anträge von ausländischen privaten Immobilieneigentümern vor.
Ein ausländischer Eigentümer kann den Antrag mit einem Reisepass sowie einer Ausländer-Identifikationsnummer oder einer türkischen Steueridentifikationsnummer stellen. Weitere Dokumente sind je nach Immobilie und Eigentumsstruktur erforderlich.
Die wichtige Unterscheidung liegt zwischen dem Eigentum an der Immobilie und der Erlaubnis, diese für Kurzzeitunterkünfte zu nutzen.
Eigentum an Immobilien
Ein Ausländer kann rechtmäßig Wohneigentum in der Türkei besitzen, vorbehaltlich der normalen Ausländerbesitzregelungen.
Kurzzeitvermietung
Der Besitz allein reicht nicht aus. Die Immobilie muss die geltenden Anforderungen erfüllen und die erforderliche Tourismusrendonergenehmigung erhalten.
Diese Unterscheidung wird von ausländischen Investoren manchmal übersehen. Sie sehen möglicherweise eine Wohnung, die mit prognostizierten Airbnb-Einnahmen zum Verkauf angeboten wird, und nehmen an, dass Kurzzeitvermietung automatisch erlaubt ist.
Diese Annahme sollte stets überprüft werden.
Verständnis der 100-Tage-Regel in der Türkei
Die Türkei regelt die Vermietung von Wohneigentum für Zeiträume von 100 Tagen oder weniger unter einem einzelnen Mietvertrag. Diese Vermietungen fallen unter den Rahmen der Vermietung zu touristischen Zwecken.
Die Regel ist nicht spezifisch für Airbnb. Sie kann gelten, egal ob Buchungen über Airbnb, eine andere Plattform oder direkt vom Gast erfolgen.
Immobilien, die in diesem Rahmen betrieben werden, benötigen eine Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi. Dies ist die Tourismusrendonergenehmigung, die im Rahmen des Kurzzeitvermietungssystems erteilt wird.
Unser ausführlicher Leitfaden zu Airbnb und Kurzzeitvermietungsgesetzen in Istanbul erläutert den umfassenderen regulatorischen Rahmen.
Die Tourismus-Vermietungserlaubnis
Wir empfehlen dringend, dass Sie einen Anwalt mit dieser Aufgabe beauftragen. Die nachfolgenden Informationen dienen nur zu Informationszwecken, und möglicherweise sind weitere Unterlagen erforderlich. Aus diesem Grund ist ein Anwalt mit Ihrer POA am besten geeignet, diese Arbeit für Sie durchzuführen.
Die Tourismus-Vermietungserlaubnis betrifft die Nutzung der Immobilie als kurzfristige Unterkunft. Der reine Grundbucheintrag allein gewährt diese Erlaubnis nicht.
Anträge werden derzeit über das e-Devlet-System der Türkei eingereicht. Die erforderlichen Unterlagen hängen von der Eigentumsstruktur und der Art der Immobilie ab.
Dies ist wichtig beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage. Ein Verkäufer oder Makler kann eine Wohnung wegen ihrer Lage oder der erwarteten Mietnachfrage als für Airbnb geeignet beschreiben. Dies ist eine kommerzielle Einschätzung. Sie bestätigt jedoch nicht, dass die Immobilie die erforderliche Genehmigung erhält.
Prüfen Sie die Immobilie vor einer verbindlichen Zusage
Wenn kurzfristige Mieteinnahmen für Ihre Investitionsplanung wichtig sind, bestätigen Sie die rechtliche Situation der Immobilie, bevor Sie eine größere Anzahlung leisten oder den Kauf abschließen.
Die Herausforderung bei Wohnungen: Baugenehmigung
Dies ist einer der wichtigsten Aspekte für jeden, der eine Wohnung in Istanbul für kurzfristige Vermietung kauft.
Bei einer gewöhnlichen Wohnung in einem Mehrparteienhaus erfordert der Genehmigungsantrag in der Regel eine einstimmige Entscheidung aller Wohnungseigentümer des Gebäudes, die die Vermietung zu touristischen Zwecken genehmigt.
Dies kann in der Praxis schwierig sein. Istanbul verfügt über viele große Wohngebäude mit zahlreichen einzelnen Eigentümern. Eine einstimmige Zustimmung zu erhalten, ist oft unrealistisch, wenn auch nur ein Eigentümer Einwände erhebt.
Bestehende Airbnb-Aktivitäten im Gebäude sollten nicht als Beleg für eine vorhandene Genehmigung angesehen werden. Einige Immobilien können die erforderliche Erlaubnis haben, andere möglicherweise nicht.
Die Situation sollte anhand der entsprechenden Dokumente überprüft werden.
Große Wohnkomplexe
Wenn ein Wohnkomplex aus mehreren separaten Gebäuden besteht, bezieht sich die Zustimmungspflicht im Allgemeinen auf das Gebäude, in dem sich die Immobilie befindet, und nicht auf alle Gebäude der gesamten Anlage.
Es gibt auch zusätzliche Einschränkungen, wenn derselbe Eigentümer mehrere Kurzzeitmietobjekte innerhalb eines Gebäudes betreibt. Anleger, die den Kauf mehrerer Einheiten in einem Portfolio derselben Wohnanlage in Erwägung ziehen, sollten diese Regelungen vor dem Erwerb sorgfältig prüfen.
Einfamilienhäuser und qualifizierte Wohnobjekte
Verschiedene Bestimmungen können für Einfamilienhäuser und bestimmte hochwertige Wohnobjekte gelten.
Die derzeitigen Vorschriften sehen eine Ausnahme von der üblichen einstimmigen Zustimmungserfordernis der Gebäudeeigentümer für qualifizierte Einfamilienhäuser und yüksek nitelikli konut vor. Letzteres wird im Allgemeinen als hochwertige Wohnresidenz übersetzt.
Die rechtliche Definition ist hierbei entscheidend. Ein Entwicklungsprojekt qualifiziert sich nicht automatisch allein deshalb, weil sein Name das Wort „Residence“ enthält.
Qualifizierte hochwertige Wohnresidenzen zeichnen sich durch Merkmale aus, die typischerweise mit professionell betriebenen Wohngebäuden verbunden sind. Dazu gehören Rezeption und Sicherheitsdienste sowie Bereiche, die für Serviceleistungen wie die tägliche Reinigung vorgesehen sind. Weitere angebotene Dienstleistungen können Wäscherei, Verpflegung, Einkaufsservices, Fitnessstudios und Schwimmbäder umfassen.
Standardwohnung
Die einstimmige Zustimmung aller Gebäudeeigentümer ist in der Regel ein zentraler Bestandteil des Antragsverfahrens für eine Genehmigung zur touristischen Vermietung.
Einfamilienhaus oder qualifizierte Wohnresidenz
Verschiedene Genehmigungsbestimmungen können Anwendung finden. Die rechtliche Einstufung der Immobilie und die zugehörigen Nachweise sollten dennoch sorgfältig geprüft werden.
Diese Unterscheidung kann den Investitionsentscheid maßgeblich beeinflussen. Käufer, die gezielt auf Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietungen setzen, sollten neben dem Standort und den erwarteten Tagespreisen auch den Immobilientyp berücksichtigen.
Dokumente, die ausländische Eigentümer benötigen
Der genaue Umfang der erforderlichen Antragsunterlagen richtet sich nach Art der Immobilie und der Eigentumsstruktur. Die aktuellen Leitlinien des Ministeriums nennen mehrere Anforderungen, die für ausländische Einzel-Eigentümer gelten können.
- Kopie des Reisepasses
- Ausländer-Identifikationsnummer oder türkische Steuernummer
- Unterschriftserklärung, wo erforderlich
- Aktuelle Grundbuch- und Eigentumsinformationen
- Genehmigung des Eigentümers des Gebäudes, falls zutreffend
- Zusätzliche Erklärungen bei Miteigentum, wo erforderlich
- Notarielle Vollmacht, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Antrag stellt
Für eine bestimmte Immobilie oder Eigentumsverhältnisse können zusätzliche Unterlagen erforderlich sein.
Ausländische Eigentümer sollten den Antragsprozess vor der Ausreise aus der Türkei planen. Eine ordnungsgemäß vorbereitete Vollmacht kann nützlich sein, wenn ein bevollmächtigter Vertreter Angelegenheiten im Namen des Eigentümers regelt.
Verwaltung einer Immobilie in Istanbul aus dem Ausland
Die Erteilung der Genehmigung regelt die rechtliche Frage. Die praktische Verwaltung bleibt davon unberührt.
Kurzzeitvermietung erfordert wesentlich mehr tägliches Engagement als eine herkömmliche Miete. Die Gäste wechseln regelmäßig. Die Immobilie muss zwischen den Aufenthalten vorbereitet werden. Probleme müssen schnell gelöst werden.
Ein ausländischer Eigentümer benötigt in der Regel lokale Vereinbarungen für:
- Anfragen und Kommunikation mit Gästen
- Regelungen zu An- und Abreise
- Reinigung und Wäsche
- Kontrollen zwischen Buchungen
- Reparaturen und Notfallwartung
- Versorgungs- und Gebäudemanagementfragen
- Verfahren zur Gästeregistrierung
- Preis- und Verfügbarkeitsmanagement
- Abrechnungen und Ausgabenberichte für Eigentümer
Diese Themen werden noch wichtiger, wenn der Eigentümer in mehreren Zeitzonen Entfernung wohnt. Ein Rohrleck, ein ausgefallener Boiler oder ein Problem mit dem Gästebetreten kann nicht bis zum nächsten Besuch des Eigentümers in Istanbul warten.
Kurzzeitvermietungen bringen auch regulatorische Verpflichtungen mit sich. Zulässige Immobilien unterliegen Anforderungen an Gästeregistrierung und Meldungen. Eigentümer benötigen daher ein Verwaltungssystem, das sowohl die Einhaltung der Vorschriften als auch Reinigung und Buchungen abdeckt.
Einsatz eines Property Managers oder Vermittlers
Eigentümer im Ausland können professionelle Hilfe in Anspruch nehmen, doch die Verwaltungsstruktur muss korrekt eingerichtet sein.
Die Gesetzgebung unterscheidet zwischen dem Lizenzinhaber und den Parteien, die touristische Vermietungen im Auftrag eines Eigentümers durchführen. Es gibt auch spezifische Regelungen für lizenzierte Reisebüros und die Verwaltung von qualitätszertifizierten hochwertigen Residenzen.
Ein Eigentümer sollte nicht davon ausgehen, dass die Übergabe der Immobilie an einen informellen Betreiber seine regulatorischen Pflichten aufhebt.
Die Immobilie muss zunächst für die legale Kurzzeitvermietung geeignet sein. Die Buchungs- und Verwaltungsstruktur muss anschließend den geltenden Vorschriften entsprechen.
Pera Property bietet Airbnb- und Kurzzeitmietverwaltung in Istanbul für ausländische Eigentümer an. Wir können auch die praktischen Mietoptionen für eine bestehende Immobilie bewerten, bevor sich ein Eigentümer für eine bestimmte Strategie entscheidet.
Betrieb ohne Genehmigung
Der Betrieb einer nicht genehmigten Kurzzeitvermietung birgt finanzielle und regulatorische Risiken.
Die Kurzzeitmietgesetzgebung in der Türkei sieht Verwaltungsstrafen für die Vermietung entsprechender Immobilien ohne erforderliche Genehmigung vor. Weitere Sanktionen können verhängt werden, wenn die Tätigkeit nach Vollzugsmaßnahmen fortgesetzt wird.
Genehmigte Immobilien haben zudem fortlaufende Verpflichtungen. Dazu gehören Anforderungen hinsichtlich des offiziellen Schildes der Immobilie, der Werbung und der Gästeinformationen.
Ein Online-Angebot beweist nicht, dass eine Immobilie legal ist
Verlassen Sie sich nicht auf bestehende Airbnb-Angebote als Nachweis dafür, dass Kurzzeitvermietung in einem Gebäude erlaubt ist. Überprüfen Sie die Dokumentation und Genehmigungslage der Immobilie separat.
Kauf einer Immobilie in Istanbul für Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietung kann Teil einer Immobilieninvestitionsstrategie in Istanbul sein. Der Kauf sollte in der richtigen Reihenfolge erfolgen.
Investoren beginnen oft mit der Betrachtung von Tagespreisen, touristischer Nachfrage und Belegungsquoten. Diese Werte sind wichtig, sollten aber erst nach Prüfung der Berechtigung der Immobilie betrachtet werden.
Die erste Frage ist, ob die Immobilie legal als Kurzzeitvermietung betrieben werden darf.
Die zweite Frage ist, ob sie profitabel sein wird.
| Vor dem Kauf | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Genehmigungsfähigkeit | Ob die Immobilie für turismointensiven Vermietungszwecke geeignet ist |
| Baugenehmigung | Ob die erforderliche Eigentümerzustimmung vorliegt oder realistisch eingeholt werden kann |
| Immobilienklassifizierung | Ob der behauptete Aufenthaltsstatus durch rechtliche und verwaltungstechnische Dokumentation gestützt wird |
| Mietnachfrage | Realistische Tagesmietpreise und Belegungsquoten statt bloßer Prognosen |
| Management | Wer sich um Gäste, Reinigung, Wartung und behördliche Vorgänge kümmert |
| Betriebskosten | Hausgeld, Nebenkosten, Reinigung, Verwaltung, Reparaturen und Steuern |
| Alternative Nutzung | Ob die Immobilie auch als langfristige Miet- oder Wiederverkaufsinvestition geeignet ist |
Der letzte Punkt ist besonders wichtig. Wir bevorzugen Immobilien, die mehr als eine praktikable Exit- oder Vermietungsstrategie bieten.
Eine Immobilie, die ausschließlich aufgrund einer optimistischen Airbnb-Einkommensprognose gekauft wurde, kann schwer zu halten sein, wenn keine Genehmigung erhalten wird oder die kurzfristige Nachfrage nachlässt.
Käufer sollten auch die vollständigen Eigentumskosten verstehen. Unsere Ratgeber zu Wartungskosten und jährlichen Betriebskosten sowie Grundsteuern in der Türkei erläutern einige der wiederkehrenden Kosten.
Wenn die Langzeitmiete mehr Sinn macht
Airbnb ist nicht automatisch die beste Vermietungsstrategie für jede Immobilie in Istanbul.
Eine konventionelle Vermietung bedeutet weniger häufige Mieterwechsel und weniger tägliche Verwaltung. Sie kann auch die praktischere Option sein, wenn keine Genehmigung für Kurzzeitvermietung vorliegt.
Langzeitvermietung kann besonders gut in Wohngebieten funktionieren, in denen Familien, Berufstätige und Firmenmieter nachfragen. Das Einkommensprofil ist anders, aber die Verwaltung im Allgemeinen weniger intensiv.
Unser 2026 Istanbul Vermieter-Leitfaden erläutert den Prozess der Langzeitvermietung. Ausländische Eigentümer sollten zudem die Regelungen zu Mieteinnahmen und Steuern in der Türkei prüfen.
Ein besserer Weg, um in Airbnb zu investieren
Ausländisches Eigentum ist nicht das Haupthemmnis für den Betrieb von Airbnb in der Türkei. Ausschlaggebend ist die Eignung der Immobilie.
Für einen bestehenden Eigentümer besteht der erste Schritt darin festzustellen, ob die Immobilie die erforderliche Genehmigung erhalten kann.
Für einen Käufer sollte die Prüfung vor dem Kauf erfolgen. Überprüfen Sie die Baugenehmigung, Immobilienklassifikation und Verwaltungsregelungen neben der üblichen Eigentumsurkunde und Due Diligence der Immobilie.
Erst dann sollten erwartete Belegungsraten und Mieteinnahmen entscheiden, ob sich die Investition lohnt.
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Pera Property arbeitet mit internationalen Vermietern zusammen, die ihre Immobilie in Istanbul vor Ort verwalten lassen möchten. Wir können die praktischen Mietoptionen für eine bestehende Immobilie bewerten und eine fortlaufende Verwaltung für geeignete Objekte anbieten.
Wichtig: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und stellt keine rechts- oder steuerliche Beratung dar. Regeln für Kurzzeitvermietungen, Verwaltungspraktiken und finanzielle Verpflichtungen können sich ändern. Eigentümer und Käufer sollten die aktuelle Situation für ihre spezifische Immobilie mit entsprechend qualifizierten Fachleuten klären, bevor sie Unterkünfte anbieten oder Buchungen annehmen.
