Ausländische Immobilienbesitzer können in der Türkei rechtmäßig Kurzzeitvermietungen betreiben. Die Staatsangehörigkeit ist dabei nicht die Hauptfrage. Die Immobilie muss den türkischen Tourismusvermietungsregeln entsprechen und die erforderliche Genehmigung muss vor der Annahme von Kurzzeitbuchungen eingeholt werden.
Dies ist insbesondere für ausländische Eigentümer in Istanbul von Bedeutung. Der Besitz einer Wohnung berechtigt nicht automatisch dazu, diese auf Airbnb oder einer anderen Kurzzeitvermietungsplattform anzubieten. Die Art der Immobilie, das Gebäude und dessen Verwaltungsstruktur können alle Einfluss darauf haben, ob eine Kurzzeitvermietung möglich ist.
Käufer, die Einnahmen über Airbnb erzielen möchten, sollten daher vor dem Kauf die Eignung der Immobilie prüfen. Eine attraktive Wohnung in einer beliebten Touristengegend kann dennoch für eine legale Kurzzeitvermietung ungeeignet sein.
In diesem Leitfaden
- SKurzzeitvermietungsregeln für ausländische Immobilienbesitzer
- Die 100-Tage-Regel der Türkei und die Genehmigung für Tourismusvermietungen
- Bauliche Zustimmung für Wohnungen in Istanbul
- Unterschiedliche Regeln für freistehende Häuser und qualifizierte Wohnungen
- Dokumente, die von ausländischen Eigentümern erforderlich sind
- Verwaltung einer Immobilie in Istanbul bei Wohnsitz im Ausland
- Was vor dem Kauf einer Immobilie für Airbnb zu prüfen ist
SKurzzeitvermietungen für ausländische Immobilienbesitzer in der Türkei
Ausländische Eigentümer sind nicht vom Kurzzeitvermietungssystem der Türkei ausgeschlossen. Die aktuellen Richtlinien des Ministeriums für Kultur und Tourismus sehen ausdrücklich Anträge von ausländischen privaten Immobilienbesitzern vor.
Ein ausländischer Eigentümer kann einen Antrag mit einem Reisepass sowie einer Ausländer-Identifikationsnummer oder einer türkischen Steuernummer stellen. Weitere Dokumente sind abhängig von der Immobilie und der Eigentumsstruktur erforderlich.
Die entscheidende Unterscheidung besteht darin, dass das Eigentum an der Immobilie und die Erlaubnis, diese für Kurzzeitunterkünfte zu nutzen, zwei verschiedene Dinge sind.
Immobilieneigentum
Ein Ausländer kann in der Türkei rechtmäßig Wohneigentum erwerben, vorbehaltlich der üblichen Vorschriften für Ausländereigentum.
Kurzzeitvermietung
Der bloße Eigentumserwerb reicht nicht aus. Die Immobilie muss die geltenden Anforderungen erfüllen und die erforderliche Genehmigung für touristische Vermietung erhalten.
Diese Unterscheidung wird von ausländischen Investoren manchmal übersehen. Sie sehen möglicherweise eine zum Verkauf angebotene Wohnung mit prognostizierten Airbnb-Einnahmen und gehen automatisch davon aus, dass Kurzzeitvermietung erlaubt ist.
Diese Annahme sollte stets überprüft werden.
Die 100-Tage-Regel der Türkei verstehen
Die Türkei regelt die Vermietung von Wohnimmobilien für Zeiträume von 100 Tagen oder weniger unter einem einzelnen Mietvertrag. Diese Vermietungen fallen unter den Rahmen der touristischen Vermietung.
Die Regel ist nicht spezifisch für Airbnb. Sie kann gelten, egal ob Buchungen über Airbnb, eine andere Plattform oder direkt vom Gast erfolgen.
Immobilien, die innerhalb dieses Rahmens betrieben werden, benötigen eine Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi. Dies ist die Genehmigung für touristische Vermietung, die im Rahmen des Kurzzeitvermietungssystems erteilt wird.
Unser ausführlicher Leitfaden zu Airbnb und Kurzzeitvermietungsgesetzen in Istanbul erläutert den umfassenderen regulatorischen Rahmen.
Die Genehmigung für Tourismusvermietungen
Wir empfehlen dringend, einen Anwalt zu beauftragen, der diese Aufgabe für Sie übernimmt. Die nachfolgenden Informationen dienen nur zu Kenntniszwecken, und es könnten weitere Unterlagen erforderlich sein. Aus diesem Grund ist ein Anwalt mit Ihrer POA am besten geeignet, diese Angelegenheit für Sie zu regeln.
Die Genehmigung für Tourismusvermietungen bezieht sich darauf, dass die Immobilie für kurzfristige Unterkunft genutzt wird. Das alleinige Grundbuchblatt gewährt diese Erlaubnis nicht.
Anträge werden derzeit über das türkische e-Devlet-System eingereicht. Die erforderlichen Unterlagen hängen von der Eigentümerstruktur und der Art der Immobilie ab.
Dies ist besonders beim Kauf einer Immobilie als Investition relevant. Ein Verkäufer oder Immobilienmakler kann eine Wohnung aufgrund ihrer Lage oder der erwarteten Mietnachfrage als für Airbnb geeignet beschreiben. Das ist eine kommerzielle Einschätzung. Es bestätigt jedoch nicht, dass die Immobilie die erforderliche Genehmigung erhalten kann.
Überprüfen Sie die Immobilie, bevor Sie sich binden
Wenn kurzfristige Mieteinnahmen für Ihren Investitionsplan wichtig sind, bestätigen Sie die rechtliche Situation der Immobilie, bevor Sie eine bedeutende Anzahlung leisten oder den Kauf abschließen.
Die Herausforderung bei Wohnungen: Baugenehmigung
Dies ist eine der wichtigsten Überlegungen für jeden, der eine Wohnung in Istanbul für kurzfristige Vermietung kaufen möchte.
Bei einer gewöhnlichen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfordert der Antrag auf Genehmigung in der Regel eine einstimmige Entscheidung der Wohnungseigentümer in diesem Gebäude, die die Vermietung zu touristischen Zwecken genehmigt.
Dies kann in der Praxis schwierig sein. Istanbul verfügt über viele große Wohngebäude mit zahlreichen einzelnen Eigentümern. Eine einstimmige Zustimmung kann unrealistisch sein, wenn nur ein Eigentümer Einwände hat.
Bestehende Airbnb-Aktivitäten im Gebäude sollten nicht als Nachweis einer vorhandenen Genehmigung betrachtet werden. Manche Immobilien besitzen die erforderliche Genehmigung, andere nicht.
Der Sachverhalt sollte anhand der entsprechenden Unterlagen überprüft werden.
Große Wohnanlagen
Bei Wohnanlagen, die mehrere separate Gebäude umfassen, bezieht sich die Zustimmungspflicht im Allgemeinen auf das Gebäude, in dem sich die Immobilie befindet, und nicht auf jedes einzelne Gebäude der gesamten Anlage.
Es gibt auch zusätzliche Einschränkungen, wenn derselbe Eigentümer mehrere Kurzzeitmietobjekte innerhalb eines Gebäudes betreibt. Investoren, die mehrere Einheiten in Betracht ziehen, sollten diese Regelungen vor dem Kauf eines Portfolios von Wohnungen in derselben Anlage prüfen.
Freistehende Einfamilienhäuser und qualifizierte Wohnsitze
Diversen Bestimmungen können für freistehende Häuser und bestimmte hochwertige Wohnsitze gelten.
Die aktuellen Vorschriften sehen eine Ausnahme von der allgemeinen einstimmigen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für qualifizierte freistehende Immobilien und yüksek nitelikli konut vor. Letzteres wird üblicherweise als hochwertiger Wohnsitz übersetzt.
Die rechtliche Definition ist hierbei entscheidend. Ein Projekt qualifiziert sich nicht automatisch, nur weil im Namen das Wort „Residence“ vorkommt.
Qualifizierte hochwertige Wohnsitze weisen Eigenschaften auf, die mit professionell geführten Wohngebäuden verbunden sind. Dazu gehören Empfangs- und Sicherheitsdienste sowie Bereiche, die für Serviceleistungen wie tägliche Reinigung ausgelegt sind. Weitere Services können Wäscherei, Essensversorgung, Einkaufsservice sowie Fitnessstudios und Schwimmbäder umfassen.
Standardwohnung
Die einstimmige Zustimmung der Wohnungseigentümer ist in der Regel ein zentraler Bestandteil des Antrags auf eine Genehmigung zur touristischen Vermietung.
Freistehendes Haus oder qualifizierter Wohnsitz
Diversen Genehmigungsvorschriften können hier Anwendung finden. Die rechtliche Klassifizierung der Immobilie sowie die unterstützenden Dokumente sollten dennoch sorgfältig geprüft werden.
Diese Unterscheidung kann die Investitionsbewertung maßgeblich beeinflussen. Käufer, die gezielt Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietungen erzielen möchten, sollten die Art der Immobilie neben Lage und erwarteten Nächtigungspreisen berücksichtigen.
Dokumente für ausländische Eigentümer
Die genauen Antragsunterlagen hängen von der jeweiligen Immobilie und der Eigentumsstruktur ab. Die aktuellen Hinweise des Ministeriums benennen mehrere Anforderungen, die für ausländische Privatpersonen gelten können.
- Passkopie
- Ausländische Identifikationsnummer oder türkische Steuernummer
- Unteschriftserklärung, wo erforderlich
- Aktueller Grundbuchauszug und Eigentumsinformationen
- Genehmigung des Gebäudeeigentümers, falls zutreffend
- Zusätzliche Erklärungen für Gemeinschaftseigentum, wo erforderlich
- Notarielle Vollmacht, wenn ein bevollmächtigter Vertreter den Antrag stellt
Für bestimmte Immobilien oder Eigentumsverhältnisse kann zusätzliche Dokumentation erforderlich sein.
Ausländische Eigentümer sollten den Antragsprozess planen, bevor sie die Türkei verlassen. Eine sorgfältig vorbereitete Vollmacht kann hilfreich sein, wenn ein bevollmächtigter Vertreter Angelegenheiten im Namen des Eigentümers regeln muss.
Verwaltung einer Immobilie in Istanbul aus dem Ausland
Die Erteilung der Genehmigung löst die regulatorische Frage. Sie behebt nicht das praktische Verwaltungsproblem.
Die Kurzzeitvermietung erfordert wesentlich mehr tägliches Engagement als eine herkömmliche Mietwohnung. Die Gäste wechseln regelmäßig. Die Immobilie muss zwischen den Aufenthalten vorbereitet werden. Probleme müssen schnell gelöst werden.
Einem ausländischen Eigentümer sind in der Regel vor Ort folgende Regelungen erforderlich:
- Anfragen und Kommunikation mit Gästen
- Anreise- und Abreiseformalitäten
- Reinigung und Wäsche
- Kontrollen zwischen den Buchungen
- Reparaturen und Notfallwartung
- Angelegenheiten bezüglich Nebenkosten und Gebäudemanagement
- Gästeregistrierung und Identifikationsverfahren
- Preisgestaltung und Verfügbarkeitsmanagement
- Eigentümerabrechnungen und Kostenberichte
Diese Angelegenheiten werden besonders wichtig, wenn der Eigentümer mehrere Zeitzonen entfernt wohnt. Ein Rohrleck, ein defekter Heizkessel oder ein Problem beim Gästezugang können nicht bis zum nächsten Besuch des Eigentümers in Istanbul warten.
Kurzzeitvermietungen sind zudem mit aufsichtsrechtlichen Pflichten verbunden. Erlaubte Objekte unterliegen der Gästeregistrierung und Meldepflichten. Eigentümer benötigen daher ein Verwaltungssystem, das sowohl die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften als auch Reinigung und Buchungen abdeckt.
Einsatz eines Property Managers oder Vermittlers
Ausländische Eigentümer können professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen, doch muss die Verwaltungsstruktur korrekt eingerichtet sein.
Die Gesetzgebung unterscheidet zwischen dem Genehmigungsinhaber und den Parteien, die im Auftrag eines Eigentümers touristische Vermietungen durchführen. Zudem gibt es spezielle Regelungen für lizenzierte Reisebüros und die Verwaltung von qualifizierten hochwertigen Residenzen.
Ein Eigentümer sollte nicht davon ausgehen, dass die Übergabe der Immobilie an einen informellen Betreiber ihre aufsichtsrechtlichen Pflichten aufhebt.
Die Immobilie muss zunächst für die legale Kurzzeitvermietung geeignet sein. Die Buchungs- und Verwaltungsstruktur muss anschließend den geltenden Vorschriften entsprechen.
Pera Property bietet Airbnb- und Kurzzeitvermietungs-Management in Istanbul für ausländische Eigentümer an. Wir können auch die praktischen Mietoptionen für eine bestehende Immobilie bewerten, bevor sich ein Eigentümer für eine bestimmte Strategie verpflichtet.
Betrieb ohne Genehmigung
Der Betrieb einer nicht genehmigten Kurzzeitvermietung birgt finanzielle und regulatorische Risiken.
Das Kurzzeitvermietungsgesetz in der Türkei sieht administrative Sanktionen für die Vermietung von qualifizierten Immobilien ohne erforderliche Genehmigung vor. Weitere Sanktionen können folgen, wenn die Tätigkeit nach behördlichen Maßnahmen fortgesetzt wird.
Genehmigte Immobilien unterliegen auch fortlaufenden Verpflichtungen. Dazu gehören Anforderungen bezüglich der offiziellen Plakette der Immobilie, Werbung und Gästeinformationen.
Ein Online-Angebot beweist nicht, dass eine Immobilie legal ist
Verwenden Sie bestehende Airbnb-Angebote nicht als Beweis dafür, dass Kurzzeitvermietung in einem Gebäude erlaubt ist. Überprüfen Sie separat die Dokumentation und den Genehmigungsstatus der Immobilie.
Kauf einer Immobilie in Istanbul für Kurzzeitvermietung
Kurzzeitvermietung kann Teil einer Immobilieninvestmentstrategie in Istanbul sein. Der Kauf sollte in der richtigen Reihenfolge angegangen werden.
Investoren schauen häufig zunächst auf die Tagespreise, die touristische Nachfrage und die Belegung. Diese Zahlen sind wichtig, sollten jedoch erst berücksichtigt werden, nachdem die Berechtigung der Immobilie geprüft wurde.
Die erste Frage lautet, ob die Immobilie rechtlich als Kurzzeitvermietung betrieben werden darf.
Die zweite Frage ist, ob sie profitabel sein wird.
| Vor dem Kauf | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Genehmigungsfähigkeit | Ob die Immobilie für eine touristische Vermietung in Frage kommt |
| Baugenehmigung | Ob die erforderliche Eigentümergenehmigung vorliegt oder realistisch eingeholt werden kann |
| Immobilienklassifizierung | Ob ein geltend gemachter Wohnstatus durch die rechtliche und verwaltungstechnische Dokumentation belegt ist |
| Mietnachfrage | Realistische Tagesraten und Auslastung statt rein theoretischer Prognosen |
| Management | Wer sich um Gäste, Reinigung, Wartung und behördliche Abläufe kümmert |
| Betriebskosten | Hausgeld, Nebenkosten, Reinigung, Verwaltung, Reparaturen und Steuern |
| Alternative Nutzung | Ob die Immobilie auch als langfristige Vermietung oder als Wiederverkaufsinvestition geeignet ist |
Der letzte Punkt ist besonders wichtig. Wir bevorzugen Immobilien, die mehr als eine realistische Ausstiegs- oder Vermietungsstrategie bieten.
Eine Immobilie, die ausschließlich aufgrund einer optimistischen Airbnb-Einkommensprognose gekauft wurde, kann schwer zu halten sein, wenn keine Genehmigung erteilt wird oder die Kurzzeitnachfrage nachlässt.
Käufer sollten auch die vollständigen Eigentumskosten verstehen. Unsere Leitfäden zu Wartungsgebühren und jährlichen Betriebskosten sowie zu Immobiliensteuern in der Türkei erläutern einige der wiederkehrenden Kosten.
Wenn Langzeitvermietung mehr Sinn macht
Airbnb ist nicht automatisch die beste Vermietungsstrategie für jede Immobilie in Istanbul.
Ein herkömmlicher Mietvertrag bedeutet weniger Mieterwechsel und geringeren täglichen Verwaltungsaufwand. Er kann auch die praktischere Option sein, wenn die Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung nicht verfügbar ist.
Die Langzeitvermietung funktioniert besonders gut in Wohngebieten mit Nachfrage von Familien, Berufstätigen und Firmenmietern. Das Einkommensprofil ist anders, aber die Verwaltung ist in der Regel weniger intensiv.
Unser Vermieterleitfaden Istanbul 2026 erklärt den Prozess der Langzeitvermietung. Ausländische Eigentümer sollten zudem die Regeln zu Mieteinnahmen und Steuern in der Türkei prüfen.
Ein besserer Weg zur Auswahl einer Airbnb-Investition
Der ausländische Besitz ist nicht die größte Hürde für Airbnb-Betrieb in der Türkei. Die Eignung der Immobilie ist es.
Für einen bestehenden Eigentümer ist der erste Schritt zu klären, ob die Immobilie die erforderliche Genehmigung erhalten kann.
Für einen Käufer sollte diese Prüfung vor dem Kauf erfolgen. Überprüfen Sie die Baugenehmigung, die Immobilienklassifizierung und Verwaltungsregelungen zusammen mit der üblichen Eigentumsurkunde und Immobiliensorgfaltspflicht.
Erst danach sollten die erwartete Auslastung und Mieteinnahmen darüber entscheiden, ob sich die Investition lohnt.
Verwaltung einer Immobilie in Istanbul aus dem Ausland?
Pera Property arbeitet mit internationalen Vermietern zusammen, die ihre Immobilie in Istanbul vor Ort verwalten lassen möchten. Wir können die praktischen Mietmöglichkeiten einer bestehenden Immobilie bewerten und eine laufende Verwaltung für geeignete Wohnungen anbieten.
Wichtig: Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Regeln für Kurzzeitvermietungen, die Verwaltungspraxis und finanzielle Verpflichtungen können sich ändern. Eigentümer und Käufer sollten die aktuelle Lage für ihre spezifische Immobilie bei entsprechend qualifizierten Experten klären, bevor sie Unterkünfte anbieten oder Buchungen annehmen.
