2022 war erneut ein Boomjahr auf dem Immobilienmarkt in Istanbul. Staatliche Anreize und externe Nachfrage aus der Türkei, kombiniert mit einem drastisch niedrigen Angebot an Neubauten, führten zu einem anhaltenden Preisanstieg. Was genau geschah also im Jahr 2022, und was können wir für 2023 erwarten?
2022 war statistisch ein enormer Boom
Istanbul verzeichnete erneut ein Rekordwachstum im Immobiliensektor, sowohl in Lira als auch in USD/EUR. Istanbul wuchs im Durchschnitt in USD um beeindruckende 49 % über die gesamte Stadt hinweg. Ein Stadtbezirk im Zentrum, Beyoglu, verzeichnete sogar ein unglaubliches Wachstum von 120 % in USD, während der Bezirks Bakirkoy mit lediglich 32 % das niedrigste Wachstum aufwies.
Dies wird in unserem Statistik-Artikel detailliert behandelt, den Sie hier nachlesen können. In unserem jährlichen Statistikartikel betrachten wir die Preissituation in allen Bezirken und versuchen, eine Erklärung für die Zahlen zu finden. Dies hilft uns, Prognosen für die folgenden 12 Monate zu erstellen.
Istanbul Immobilienstatistiken 2022
Pandemie befeuert Nachfrage nach Reihenwohnungen
Der pandemiebedingte Effekt setzte sich auch 2021 fort: Die Menschen suchten vermehrt nach größeren Außenbereichen – entweder Wohnanlagen mit großen Gartenflächen oder Wohnungen mit Gärten und Balkonen. Der Wunsch nach Außenflächen ist weiterhin groß. Die überwiegende Mehrheit der Wohngebäude in Istanbul verfügt über keinen Garten, und Parks sind rar gesät. Wohnanlagen mit großen Gärten sowie Wohnungen mit Balkonen und Terrassen erfahren eine enorme Nachfrage. Die Preise für Villen stiegen stark an, da die Menschen nach Außenflächen verlangten.
Leitzinsen der Zentralbank
Die Regierungsstrategie, trotz steigender Inflation die Zinssätze zu senken, setzte den Kaufzyklus fort. Diesen Satz verwendeten wir bereits im Januar 2022 – und er bleibt gültig. Die Regierung hat diesen Kurs nicht aufgegeben und fördert weiterhin billige Kredite für expansives Wachstum. Die Strategie zeigte erneut Wirkung. Da andere Anlageklassen an Wert verloren, wandten sich Investoren Immobilien und Fahrzeugen als Absicherung gegen steigende Vermögenspreise zu.
Niedrige Lagerbestände
Im Jahr 2021 wurden die Lagerbestände an Neubauimmobilien nochmals reduziert. Für 2022 gilt dasselbe. Gleichzeitig kündigten namhafte Entwickler neue Projekte in der ganzen Stadt an. Dank des guten Wachstums im Sektor hatten Entwickler wieder das Vertrauen, neue Grundstücke zu erschließen. Auch kleinere Entwickler trauten sich vermehrt an kleinere Stadterneuerungsprojekte heran, demontierten ältere Gebäude, stockten auf und bauten neu.
Zentral gelegene Stadtlagen Istanbuls haben ein gravierendes Problem mit dem Angebot von erdbebensicheren, hochwertigen Wohnungen, und dies zu ändern, ist äußerst schwierig. Sowohl die lokale als auch die Zentralregierung stehen vor dieser Herausforderung, eine Lösung zu finden.
Hohe Inlandsnachfrage
Internationale Käufer machen nur einen kleinen Teil der Investoren in Istanbul aus. Die überwältigende Mehrheit der Investoren stammt aus der Türkei selbst oder sind im Ausland lebende Türken. Diese Nachfrage in Istanbul wird durch den Wunsch der Türken getragen, ein Stück der Stadt zu besitzen. Es gilt kulturell als sichere Investition, vergleichbar mit dem Kauf von Gold.
Dieses Problem verdrängt mittlerweile sogar die einheimischen Einwohner Istanbuls, da sich viele junge Menschen, die neu in den Immobilienmarkt einsteigen, die Immobilien in der Stadt nicht mehr leisten können. Eine aktuelle Umfrage zeigte, dass 2019 fast 60 % der einheimischen Einwohner Istanbuls in der Lage waren, eine Immobilie in Istanbul zu kaufen. Im Jahr 2022 sank diese Zahl auf nur noch 25 %.
Dies ist ein häufiges Problem in Großstädten, wird in der Türkei jedoch durch die starke innerstaatliche Nachfrage aus anderen türkischen Städten verstärkt. Immobilien werden gekauft und häufig leer stehen gelassen. Dies verknappt das Angebot zusätzlich und wirkt sich auf die Preise und Mieten aus. Die Mietpreise haben ebenfalls Rekordhöhen erreicht und liegen deutlich über dem nationalen Mindestlohn. Selbstverständlich sind die Gehaltsniveaus in Istanbul vielfach höher als in vielen anderen Teilen des Landes.
Was wir für 2023 erwarten
Angesichts der Rekordpreise erwarten wir, dass Bauträger ihre Neubauprogramme fortsetzen. Leider wird dies das Angebot im Stadtzentrum nicht wesentlich erhöhen, da nur sehr wenig Baugrundstücke frei sind. Der Großteil der größeren Wohnanlagen entsteht auf ehemaligen Fabrik- und Lagerflächen in Regionen wie Kagithane und Media Highway sowie auf der anatolischen Seite in Maltepe und Kartal.
Die Binnenmigration wird anhalten, da junge Menschen aus ganz Türkei nach Istanbul ziehen, um Arbeit und Chancen zu finden. Dies wird den Druck auf die zentralen Bezirke Istanbuls weiter erhöhen.
Stadtzentrum – Sisli und Besiktas
Die traditionellen zentralen Bezirke Istanbuls – Sisli, Besiktas, Kadikoy, Bakirkoy und Zeytinburnu – leiden unter einem Mangel an brandneuen Immobilien. Dieser chronische Mangel wird sich bis 2023 und darüber hinaus fortsetzen. Neubaugenehmigungen für Hochhäuser sind in Sisli mittlerweile sehr schwer zu erhalten, während in Besiktas, Zeytinburnu und Bakirkoy Höhebeschränkungen traditionell große Hochhausprojekte begrenzen.
Die Großstadtverwaltung Istanbul zusammen mit der türkischen Regierung bevorzugt allgemein eher horizontale Architektur als Reaktion auf die übermäßig dichte Bebauung vieler Istanbuler Viertel. Erwarten Sie in diesen Gebieten kleinere Boutique-Projekte zur Stadterneuerung.
Das bedeutendste Geschäftsviertel Istanbuls beginnt in Sisli und erstreckt sich nach Norden über Mecidiyekoy, Levent, 4. Levent und Maslak. Sisli liegt im Herzen des Stadtzentrums und ist sowohl für Wohn- als auch Gewerbeflächen äußerst stark nachgefragt. Neubauprojekte in dieser Region sind selten und aufgrund des äußerst begrenzten Baulands in der Regel teuer.
Kagithane – Seyrantepe – Istanbuls schnell wachsendes Technologieviertel
Während viele Menschen Seyrantepe aufgrund des bekannten Vadi Istanbul Einkaufszentrums kennen, wissen viele nicht, wie die Gegend tatsächlich heißt. Internationale Käufer erhalten oft fälschlicherweise die Auskunft, dass diese Region Maslak oder einfach das Vadi-Viertel sei.
Diese Zonen wachsen allmählich entlang der Ufer des Cendere-Flusses zusammen. Beginnend in Seyrantepe sind große Entwicklungen entlang des Flusses entstanden, die sich allmählich nach Süden in Richtung Halic ausdehnen. Während die Preise in Seyrantepe bereits deutlich gestiegen sind, bieten die weiter südlich gelegenen Bereiche noch Chancen auf Wertsteigerungen.
Obwohl die U-Bahn-Linie M7 im vierten Quartal 2020 eröffnet wurde, hat sich die Entwicklung beschleunigt, da das Potenzial der Linie nun klarer erkennbar ist. Die M7 verläuft von dieser Region in Richtung Zentrum Istanbuls und verbindet wichtige Wohn- und Gewerbegebiete in der ganzen Stadt.
Der Flughafen Istanbul ist von dieser Region aus ebenfalls gut erreichbar, mit direkten Straßenverbindungen von Kagithane. Die Flughafen-U-Bahnlinie M11 hat die Anbindung zwischen Kagithane, dem Stadtzentrum Istanbuls und dem Flughafen weiter verbessert.
Wir erwarten, dass Kagithane auch im gesamten Jahr 2023 ein starkes Wachstum verzeichnen wird, insbesondere in Entwicklungsgebieten außerhalb der teuersten Zonen rund um Vadi Istanbul und in fußläufiger Entfernung zu neuen U-Bahn-Stationen.
Kemerburgaz und Gokturk
Diese beiden kleineren Bezirke werden traditionell mit wohlhabenderen Bewohnern Istanbuls assoziiert. Die verbesserte Anbindung der Flughafen-Metro hat ihre Verbindung zum Stadtzentrum erheblich gestärkt und neue Möglichkeiten für Investoren geschaffen.
Ab Januar 2023 konnten Ein-Zimmer-Wohnungen noch für etwa $250,000, gefunden werden, die eine ungewöhnliche Kombination aus Wohnen in geringerer Dichte und relativ einfacher Erreichbarkeit des zentralen Istanbuls bieten. Lesen Sie mehr über diese Regionen in unserem Gokturk- und Kemerburgaz-Guide.
GOP und Eyup
Regionen, die an die zentralen Stadtbezirke angrenzen, werden voraussichtlich einen Teil der Nachfrage aufnehmen, die im Stadtzentrum nicht mehr bedient werden kann. Gebiete wie Eyup und Gaziosmanpaşa bieten eine relativ einfache Anbindung an das zentrale Istanbul.
Die staatlichen Ausgaben für Verkehrsinfrastruktur, einschließlich der M7-Metro und der T5-Straßenbahnlinie, haben weitere private Investitionen in diesen Gebieten gefördert.
Diese Bezirke verfügen über deutlich mehr Flächen für künftige Neubauten. In Kombination mit einem großen Anteil an älterem Wohnbestand, der einer Stadterneuerung unterliegt, dürfte dies weiterhin ein Angebot an Immobilien im mittleren Preissegment schaffen. Wir erwarten weitere Projekte durch die Umgestaltung älterer Gebäude und die Zusammenlegung benachbarter Parzellen zu größeren Wohnanlagen.
Küstenroute – Ataköy, Bakırköy und Zeytinburnu
Die Küstenroute bietet attraktive Meerblicke sowie hervorragende Verkehrsanbindungen zu vielen Teilen Istanbuls. Die Region zeichnet sich außerdem durch eine anspruchsvolle Lebensqualität mit einem breiten Angebot an Annehmlichkeiten aus. Diese Gebiete sind besonders beliebt bei Bewohnern mit mittlerem und gehobenem Einkommen.
Die vordere Linie hat eine intensive Entwicklung großflächiger Wohnanlagen erfahren. Viele davon werden wahrscheinlich zu langfristigen Wahrzeichen Istanbuls werden. Sie bieten ungestörte Ausblicke auf das Marmarameer, die Princes’ Islands und die historische Halbinsel. Da kaum vergleichbares Land mehr verfügbar ist, sind Entwicklungen dieser Größenordnung schwer reproduzierbar.
Die Marmaray-Eisenbahnlinie ermöglicht einen Hochgeschwindigkeitszugang durch Istanbul und führt unter dem Bosporus auf die anatolische Seite, wo sie in das landesweite Schienennetz der Türkei eingebunden ist. Dies macht diese Küstenregionen für Pendler zunehmend attraktiv.
Obwohl diese Entwicklungen preislich im oberen Segment angesiedelt sind, bleiben sie aus Investment-Perspektive attraktiv. Sie profitieren von einer starken Mietnachfrage und einer breiten Anziehungskraft bei sowohl lokalen als auch internationalen Käufern. Das Angebot ist zunehmend begrenzt, da die meisten großen Anlagen bereits fertiggestellt sind und Einheiten nach und nach in langfristigen Eigenbesitz übergehen.
Der Knotenpunkt Istanbuls – Bahcelievler und Topkapi
Diese Regionen sind traditionell für die Mittelschicht Istanbuls attraktiv. Der einfache Zugang zur E5 bietet vielfältige Transportmöglichkeiten in andere Teile der Stadt, insbesondere zum Stadtzentrum und zu den Geschäftsvierteln.
Die Region war historisch dicht bebaut, mit engen Straßen und begrenzten Tiefgaragen. Dies begann sich zu ändern, als ältere Lagerhäuser und Fabriken an den Stadtrand Istanbuls zogen und durch größere Wohnanlagen ersetzt wurden.
Diese Neuentwicklung hat das Wachstum vorangetrieben, während die Preise im Allgemeinen vernünftiger geblieben sind als in den begehrten zentralen Bezirken.
Mehrere Großprojekte befinden sich in beiden Regionen in der Entwicklung, obwohl einige zu vergleichsweise hohen Preisniveaus auf den Markt gekommen sind und daher ein weniger überzeugendes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.
Media Highway und Atakent
Weiter westlich setzt die Media Highway, oder Basin Ekspres, ihre Erneuerung fort. Neue Metro-Infrastruktur hat intensive Bautätigkeiten rund um die Stationen angeregt und stellt eine signifikante Verbesserung gegenüber dem früheren Vorgehen dar, Wohngebiete vor dem Vorhandensein von Verkehrsinfrastruktur zu errichten.
Heute bietet Media Highway ein umfangreiches Angebot, wobei eine verbesserte Anbindung an die Metro voraussichtlich die Nachfrage steigern und dieses Angebot allmählich absorbieren wird.
Atakent und Halkali in Kucukcekmece sind seit langem bei der Mittelschicht Istanbuls beliebt. Die rasante Expansion in den 2010er Jahren verwandelte zuvor unerschlossenes Land in große Wohnanlagen, die durch Privatschulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren und verbesserte Infrastruktur unterstützt werden.
Halkali hat sich zudem zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt entwickelt, mit Anbindungen an Marmaray und das weitreichende türkische Schienennetz. Dies fördert weiterhin die Nachfrage und zeigt, wie koordinierte Verkehrs- und Wohnungsplanung eine Region transformieren kann.
Immobilien, die sich in fußläufiger Entfernung zu Metro- und Bahnhöfen befinden, insbesondere rund um Halkali, gehören zu den attraktivsten Anlageobjekten in diesem Teil Istanbuls.
Başakşehir und Bahçeşehir
Diese beiden Regionen sind bei Investoren besonders beliebt, wobei Lage, Bauphase und Qualität des Bauträgers von besonderer Bedeutung sind. Eine starke Kombination dieser Faktoren verbessert die Wiederverkaufsliquidität und ermöglicht einen zuverlässigeren Ausstieg, unabhängig von den allgemeinen Marktbedingungen.
Günstigere Projekte bieten nicht zwangsläufig eine bessere Rendite. In manchen Fällen sind die Wiederverkaufszeiträume deutlich länger und die Mietrenditen derart niedrig, dass das Anmieten einer Immobilie in der Region wirtschaftlich sinnvoller sein kann als ein Kauf.
Başakşehir und Bahçeşehir gehören zu den nächstgelegenen größeren Satellitenstädten zum Flughafen Istanbul und wurden durch umfangreiche öffentliche und private Investitionen entwickelt.
Başakşehir beherbergt bedeutende Infrastruktur, darunter das Mall of Istanbul und eines der größten staatlichen Krankenhäuser Istanbuls. Metroverbindungen ins Zentrum Istanbuls sind bereits in Betrieb und werden weiter ausgebaut. Auch Bahçeşehir profitiert von bedeutenden Investitionen im Verkehrswesen, die die Anbindung an das Stadtzentrum verbessern sollen.
Esenyurt – Ein klassischer Fall von Überangebot
Esenyurt bleibt ein klassischer Fall von Überangebot in einer Gegend, die dennoch eine gesunde Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum aufweist. Der Bezirk umfasst eine große Anzahl von Hochhausprojekten und hat eine beeindruckende Skyline entwickelt.
Der Wiederverkauf gestaltet sich jedoch traditionell schwieriger aufgrund der großen Menge konkurrierenden Bestands und des Käuferprofils der Gegend. Auch die Mietrenditen waren historisch gesehen relativ schwach im Vergleich zu zentraleren, stärkeren Bezirken.
Serviced Apartments und besser verwaltete, markenbekannte Wohnanlagen sind in dieser Region generell das sicherere Konzept. Projekte etablierter Bauträger verfügen eher über kompetentes Vor-Ort-Management und organisierte Services, was sowohl die Mietleistung als auch die Wiederverkaufsattraktivität erheblich verbessern kann.
Beylikdüzü – Eine idyllische westliche Stadt Istanbuls
Beylikdüzü ist ein außergewöhnlich großer Bezirk, der den südlichen Teil der E5 zwischen den beiden Seen Istanbuls umfasst. Dies verleiht ihm eine enorme Küstenlinie und macht es zu einem beliebten Ziel für Familien-Ferienhäuser. Traditionell ist die Küstenlinie seit den 1990er Jahren ein Ferienhausziel für die türkische Mittelschicht.
Der Aufschwung in Beylikdüzü wurde hauptsächlich durch markenbezogene Projekte in Yakuplu und Beykent vorangetrieben. Standardgebäude konnten nicht dieselben Preissteigerungen verzeichnen.
Beykent verzeichnet eine starke Nachfrage sowohl international als auch lokal, unterstützt durch seine Privatschulen, Einkaufszentren und privaten Krankenhäuser. Die Nähe zur E5 macht es zu einer wichtigen Satellitenstadt für Pendler, die auf das Metrobus-System angewiesen sind, um schnell ins Stadtzentrum zu gelangen.
Dank Höhenbeschränkungen besteht hier ein vergleichsweise kontrolliertes Angebot, und wir erwarten, dass die Region auch 2023 weiterhin gute Wertsteigerungen verzeichnen wird.
Yakuplu liegt an der Küste und hat durch die sich ausweitende und zunehmend beliebte West Istanbul Marina einen Aufschwung erlebt. Das Hauptproblem besteht darin, dass noch viele unbebaute Flächen für eine weitere Entwicklung verfügbar sind, was in einem Gebiet, das traditionell mit Ferienhäusern assoziiert wird, zu einem Überangebot führen könnte.
Buyukcekmece – eine Stadt für den Ruhestand und Villen
Buyukcekmece ist der vorletzte Bezirk in West Istanbul. Während das Stadtzentrum geschäftig und überlastet ist, besteht ein Großteil der weiteren Region aus Ferienhäusern und Villen.
Ferienhäuser konzentrieren sich auf das Küstennachbarschaft Mimaroba. Neue sichere Wohnanlagen säumen diese Küste und bieten Zugang zu Sandstränden und beeindruckende Ausblicke auf das Marmarameer und den Buyukcekmece-See.
Dank strenger Bauvorschriften in diesem Gebiet, insbesondere hinsichtlich Höhe und Dichte, konnte das Angebot nicht immer mit der Nachfrage Schritt halten.
Villen sind in ganz Buyukcekmece teuer, insbesondere in etablierten Villenvierteln wie Alkent. In diesen Villen stiegen die Preise im Durchschnitt um rund 54 %, eine beeindruckende Rendite, zumal die Preise bereits relativ hoch waren.
