Wie die meisten Istanbul-Kenner wissen, ist die Region anfällig für regelmäßige und starke Erdbeben. Das letzte schwere Erdbeben im Jahr 1999 war für die Behörden ein ernüchternder Weckruf hinsichtlich der drohenden Katastrophe in Istanbul.
Die rasante Expansion Istanbuls in den 80er und 90er Jahren brachte unregulierten und hochverdichteten Wohnungsbau mit sich. Die starke Zuwanderung aus anatolischen Städten führte zu einer außergewöhnlich hohen Nachfrage nach Wohnraum. Leider wurde ein großer Teil dieses Wohnraums zu schnell und nicht erdbebensicher errichtet.
Als Konsequenz verabschiedete die Türkei 2004 ein neues Baugesetz. Dieses führte strenge moderne Standards ein, nicht nur für Erdbebensicherheit, sondern für die Bauqualität insgesamt. Seit 2004 erlebt Istanbul eine außergewöhnliche Modernisierung der Bauvorschriften. Trotz 17 Jahren kontinuierlicher Erneuerung gibt es noch viel zu tun.
Moderne Beispiele erfolgreicher Stadtentwicklung in Istanbul
Fragt man Einheimische nach einem Beispiel für diese Erneuerung, fällt häufig Bomonti. Bomonti, ein kleiner Stadtteil im zentralen Bezirk Şişli, gilt als Musterbeispiel der Erneuerung. Als in den 80er und 90er Jahren noch ein Ghetto, führten zwei große Straßentunnel in den 2000er Jahren zusammen mit den neuen Gesetzen dazu, dass bedeutende Investoren sich ansiedelten.
Die alte Bomonti-Fabrik wurde zügig saniert, die Mimar-Sinan-Universität errichtete einen großen Campus, und riesige Wolkenkratzer entstanden beinahe über Nacht. Hotels wie Fraser Place, Hilton (das größte in Europa) und Divan zogen mit 5-Sterne-Komfort ein. Kleinere Wohnanlagen, sogenannte Residences oder Serviced Apartments, wurden gebaut, und exklusive Cafés und Restaurants profitierten von der demografischen Veränderung.
Die Bevölkerungsstruktur wandelte sich innerhalb weniger Jahre vom Ghetto zur modernen, gehobenen Mittelschicht. Alte Mode- und Textilfabriken wurden in stilvolle Wohnanlagen umgewandelt, und Fabriken machten Platz für edle Maßkonfektionsgeschäfte.
Auf der anderen Seite, wenn man einen Einheimischen nach einem negativen Beispiel fragt, zeigen fast alle auf Fikirtepe. Fikirtepe war und ist größtenteils eine Region mit sehr schlechtem Wohnungsbestand. Hier entschied die Regierung, diesen massenhaft zu ersetzen. Im Gegensatz zu Bomonti gab es jedoch keine großen Grundstücke wie Fabriken, die durch Wolkenkratzer ersetzt werden konnten.
Stattdessen erlaubte die lokale Behörde den Entwicklern, Vereinbarungen mit kleinen Apartment- und Hauseigentümern zu treffen. Kleine Grundstücksparzellen mit 4-5-stöckigen Wohngebäuden wurden zusammengelegt, um größere Flächen von 20,000 sqm plus weiteren Landparzellen zu bilden. Diese durften dann in die Höhe wachsen! 20-30-stöckige Wohnkomplexe entstanden, und innerhalb von 5 Jahren haben über 30 Türme den Himmel gefüllt.
Leider führten schlechte Planung, Meinungsverschiedenheiten zwischen den ursprünglichen Eigentümern und Entwicklern sowie ein Mangel an sozialen Einrichtungen zu schlechten Verkaufszahlen. Dies führte zu einer Region, der es an einer echten familiären Atmosphäre fehlte – Familien blieben fern, und nur ein kleiner Teil der großen Wohnungen ist bewohnt. Jedoch hat Fikirtepe mit dem drastischen Rückgang des Wohnungsneubaus im Jahr 2020 rekordverdächtige Verkaufszahlen im gesamten Spektrum verzeichnet. Es zeichnet sich also ein positives Ende für die Region ab.
Investoren wollen davon profitieren.
Die städtische Erneuerung in Istanbul bietet Investoren die Chance auf erhebliche Kapitalgewinne. Üblicherweise wird die Erneuerung mit Infrastrukturprojekten kombiniert – einem neuen Krankenhaus, einer Universität oder – besonders wichtig – einer neuen U-Bahn-Linie. Wo diese Art der Erneuerung in einer Region ohne moderne Wohnungsangebote stattfindet, steigen die Preise für Neubauimmobilien in der Regel stark an. Selbst in Fikirtepe, wo die Erneuerung ohne angemessene Planung erfolgte, sind die Preise stark gestiegen – im Jahr 2020 konnte das Angebot mit der hohen Nachfrage der Einheimischen einfach nicht Schritt halten.
Im Jahr 2021 wird sich dieser Trend fortsetzen. Die Erneuerung wird jetzt besser gesteuert und erfolgt in einem kontrollierteren Rahmen. Höhenbeschränkungen werden angewandt, um eine Überflutung des Marktes mit neuem Wohnraum zu vermeiden. Die lokalen Einrichtungen werden besser verwaltet, um sicherzustellen, dass die Services mit der steigenden Nachfrage neuer Bewohner Schritt halten können.
Ein kluger Investor in Istanbul orientiert sich an den Investitionen der zentralen und lokalen Regierung. Besonders wichtig werden im Jahr 2021 Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur sein.
Government incentives
Die Regierung gewährt sowohl Entwicklern als auch aktuellen Hauseigentümern großzügige Anreize. Entwicklern werden Mehrwertsteuer- und Steuervergünstigungen für den Bau angeboten, außerdem erhalten sie zusätzliche Baugenehmigungen, um zusätzliche Einnahmen zu generieren.
Eigentümern von Wohnungen in veralteten Gebäuden werden mehrere Anreize geboten. Die Regierung gewährt diesen Eigentümern für einen Zeitraum von 12 Monaten Mietunterstützung. Zudem leistet die Regierung einen Kostenbeitrag zur Erneuerung, wenn die Bebauungsplanung nicht genügend neue Wohnungen auf dem zu erneuernden Grundstück zulässt.
Bei der Mehrzahl der Erneuerungen entstehen zusätzlich 50-60 % Wohnungen. Diese an neue Bewohner verkauften Wohnungen erhalten weitere Anreize – die Grundsteuer wird von 4 % auf null reduziert, und die Mehrwertsteuer, die normalerweise 18 % beträgt, wird auf 1 % gesenkt.
Die Erneuerung wird in Istanbul auch zukünftig mit großem Tempo fortschreiten. Besonders, da in der Stadt ein Erdbeben überfällig ist. Zudem besteht eine starke Nachfrage der Einheimischen nach neuen, modernen und sicheren Wohnungen. Ältere Bestände werden mittlerweile abgelehnt zugunsten von Immobilien, die nach 2004 gebaut wurden. Dies führt zu einem massiven Angebotsproblem, insbesondere in stark nachgefragten Gebieten – traditionellen Innenstadtbezirken wie Kadıköy, Üsküdar, Şişli, Beşiktaş, Bakırköy und Zeytinburnu.
