外国人购房外汇兑换义务
序言
土耳其政府出台了新的立法，以加强适用于国际购房者的保障措施和财务程序。
《关于资本流动的通告》第13条规定，在土耳其购买房产的外国自然人必须通过在土耳其运营的银行完成所需的外汇兑换程序。
银行处理外汇交易并签发相关的外汇购买证明，通常称为DAB，此证明在产权转让过程中使用。
该要求于2022年1月24日起生效，适用于买方为外国自然人的房地产购买。
在实际操作中，外国买家必须在产权转移之前，通过在土耳其运营的银行安排所需外汇的处理。银行完成所需的外汇程序并签发相关的购买证明，用于土地登记手续。
具体实施细则
- 买家可以通过其土耳其银行存入或转账相应外币，并请求办理相关交易，以获取外汇购买证明。
- 或者，买家可将资金直接汇给卖家，后者通过其银行办理所需外汇交易。
- 买家亦可将资金转给持有有效授权书的授权代理人，由代理人代表协调此程序。
- 美元、欧元和英镑是外汇兑换程序中常用的货币。
外汇购买证明
银行出具外汇购买证明，确认已按照适用的中央银行规定完成所需的外汇交易。
文件应包含有关买方和交易的关键信息，包括：
- 投资者的全名。
- 投资者的护照或身份证号码。
- 处理的外币金额的美元等值，即使原始货币是欧元或英镑。
外国买家的产权证转移程序
外币要求改变了外国买家在土耳其办理产权证转移的准备方式。简而言之，流程如下：
- 通过适当的银行渠道将所需外币汇入土耳其。
- 通过土耳其境内运营的银行安排所需的外币兑换程序。
- 获取外汇购汇证明。
- 作为产权证转移申请的一部分提交所需文件。
- 在完成相关产权证申报时，使用通过外汇流程记录的土耳其里拉金额。
如果物业购买用于通过投资获得土耳其公民身份，则外汇文件成为更广泛投资档案的一部分，必须与估价、付款记录、产权证和合格证程序协调进行。
外汇要求如何影响通过投资获得土耳其公民身份
外币兑换要求同样适用于外国买家通过Turkish Citizenship by Investment programme购买物业。
对于与入籍相关的交易，确保《外汇购买证明书》、银行付款凭证、产权登记记录和估价文件都支持相同的投资结构尤为重要。
付款轨迹必须清晰且有适当的文件记录。相关土地注册机构可能需要外汇文件和经批准的银行收据，以证明符合资格的资金已转入卖方账户。
这些文件将在《合格证明》阶段与更广泛的物业档案一同审核。
买家能否将外币直接转给卖家？
D根据交易结构，买家可能首先将外币转入卖方的银行账户。卖家的银行随后可以安排所需的外汇手续。
重点是，相关的《外汇购买证明书》必须在产权转移前完成（适用时）。
现金支付及物业购买
现金支付无法提供这些交易所需的银行记录。外国买家因此应通过认可的银行渠道安排物业付款，并保留所有付款记录。
这对于入籍相关购买尤为重要，相关部门不仅会审核产权文件，还会审查符合资格的投资资金的流动情况。
申报物业价值如何受影响
通过外汇程序记录的土耳其里拉金额与产权交易中申报的价值相关。
因此，交易双方应确保外汇文件、销售价格、产权申报和付款凭证在完成转移前保持一致。
当购买与Turkish Citizenship by Investment相关时，这种一致性尤为重要，因为符合资格的投资价值会作为合格过程的一部分进行审核。
为什么外汇手续应在付款前规划
买家应在汇出购房款前考虑外币要求。如果通过错误途径转账，文件不完整，或银行手续在交易进展过度后才处理，可能会出现问题。
因此，买家应在转账大量资金前，与银行及土耳其律师协调付款结构。
对于购房入籍，房产代理、律师、银行、估价流程和产权交易应全部协调一致，以确保投资文件从一开始就保持一致。
