لقد استثمر الأجانب في إسطنبول لقرون، حقق بعضهم نجاحًا جيدًا، والبعض الآخر لم يكن كذلك. كل مستثمر في الأراضي أو العقارات يعرف القواعد الأساسية الثلاث: الموقع، الموقع، الموقع.
قامت Pera Property بإجراء إحصائيات عقارية في إسطنبول منذ عام 2011، تم جمعها بدقة من الجهات الحكومية. تشمل هذه الإحصائيات العقارات الجديدة والقديمة، حيث تميل العقارات القديمة إلى تحريف الإحصائيات نحو الانخفاض.
السؤال المهم: أي مناطق إسطنبول حققت أفضل أداء منذ عام 2011؟ والأهم من ذلك، كيف تبدو هذه الإحصائيات بعد تعديلها وفقًا لسعر صرف الدولار الأمريكي مقابل الليرة التركية؟ النتيجة صادمة إلى حد ما لكنها متوقعة.
أفضل خمسة مناطق أداءً عقاريًا في إسطنبول
تُظهر هذه الإحصائيات ارتفاع الأسعار في إسطنبول منذ عام 2011، وفقًا لسعر الليرة التركية. كما هو متوقع، أفضل المناطق أداءً هي المناطق المركزية في إسطنبول. تتصدر بيشكطاش، سارير، وباكيركوي الإحصائيات بارتفاعات سعرية مذهلة بلغت 280%، 252%، و 240% منذ عام 2011. ما يفاجئ عملائنا الأجانب هو أن منطقتين من بين أفضل خمس مناطق تقعان على الجانب الأناضولي: كادكوي (276%) و أتاشهير (235%). للأسف، يظن معظم الأجانب أن الجانب الأناضولي أقل جاذبية، في حين أن الحقيقة عكس ذلك.
شهدت أتاشهير ارتفاعًا مذهلاً في الأسعار، مدفوعًا بمنطقة التمويل الدولية، التي هي قيد الإنشاء حاليًا. من المتوقع الانتهاء من هذه المنطقة في عام 2019، إلى جانب خط مترو جديد. جميع مقرات البنوك التركية، والبنك المركزي التركي، والهيئات التنظيمية ملزمة (بموجب القانون) بالانتقال إلى IFS بحلول عام 2023. سيؤدي هذا إلى قدوم أكثر من 50,000 عامل مكتبي.
كادكوي هي واحدة من أقدم مناطق إسطنبول، وتضم بعضًا من أغلى العقارات في العالم. تستمتع مناطق فنربيه، مودا، وجادديبوستان بإطلالات رائعة على البحر والبوسفور، حيث يمكن أن تصل الأسعار هنا إلى 7-8,000 دولار للمتر المربع. كما شهدت كادكوي استثمارات حكومية كبيرة، مع خط مترو جديد ينتهي في بنديك، وخط سكة حديد مباشر إلى منطقة السلطان أحمد التاريخية (في 7 دقائق)، ونفق طريق يربطها بالجزيرة التاريخية في ينيكابي.
تُعد بيشكطاش وسارير موطنًا لبعض من أغلى العقارات في العالم، حيث يبلغ متوسط أسعار المنازل في بيبك أكثر من 3 ملايين ليرة، ومتوسط الأسعار في ينيكوي أكثر من 2 مليون ليرة. يمكن أن تُباع العقارات التاريخية هنا بأسعار تصل إلى 40-50 مليون دولار.
Bakirkoy هو حي تركي تقليدي، من الطبقة الوسطى، ويتمتع بإطلالات بحرية ممتازة. Atakoy هو الأفضل أداءً في Bakirkoy، ويحظى بشعبية بين الإدارة الوسطى وموظفي المطار. Bakirkoy في خضم استثمارات حكومية ضخمة مع خطي مترو، ومحطة قطار فائق السرعة قيد الإنشاء ومن المتوقع إتمامها بحلول عام 2020.
أسوأ المناطق العقارية أداءً في إسطنبول
تحقق المناطق ذات الأداء الأسوأ مفاجأة لمعظم المستثمرين – Beyoglu، موطن تقسيم والعديد من المواقع السياحية التاريخية، حققت عائدًا بنسبة 114% خلال السنوات الست الماضية. هذه حالة استثنائية، نظرًا لأن عددًا قليلاً جدًا من عمليات البيع تحدث فعليًا في تقسيم بسبب طبيعته المحمية. سيتغير هذا خلال السنوات الخمس القادمة، حيث خصصت الحكومة العديد من المخزون القديم للتجديد الحضري.
Basaksehir هو ثاني أسوأ أداء بنسبة 121% منذ 2011. ويرجع ذلك إلى الطابع الصناعي للمنطقة، ولا تدعمه إلا الأجزاء المرغوبة للغاية مثل Bacheshir (كما أن Bahcesehir مقسمة حاليًا بين ثلاث مناطق في إسطنبول).
يأتي Beykoz في المرتبة الثالثة من الأسوأ، ولكن ذلك يعود لمشاكل التخطيط المستمرة- فالعديد من مناطق Beykoz مخصصة كمساحات غابات، والبناء ممنوع حاليًا، خاصة في مناطق البوسفور. من المفارقات أن Beykoz موطن للمنازل الفخمة التي تصطف على طول الفيلات، لكنها نادرة، وبالتالي قلما تتغير ملكيتها. من غير المرجح أن يشهد Beykoz أي بناء جديد، والغالبية العظمى من المخزون الحالي لا يحمل سند ملكية قانوني، مما يجعل البيع مستحيلاً.
أما الرابع، وليس من المستغرب، فهو Esenyurt مع زيادة بنسبة 124% منذ 2011. شهدت Esenyurt مستويات هائلة من البناء خلال السنوات العشر الماضية، وهذا أثر على المنطقة. يبلغ عدد سكانها ما يقرب من 800,000، ويفتقر إلى وسائل النقل العام المناسبة، مما يجذب شريحة الدخل المنخفض من المشترين. انخفضت الطلبات بشكل كبير في المنطقة بسبب مشكلة المرور الكارثية نحو وسط إسطنبول، ونظام متروباص المفرط في السعة. Esenyurt في حاجة ماسة لاستثمارات حكومية لإعادة تنشيط سوق العقارات. تم تأجيل خطط البنية التحتية لخطوط المترو بسبب مشروع قناة إسطنبول، الذي من المقرر أن يمر عبر المنطقة. أي تأخيرات إضافية في خطوط المترو ستؤدي إلى زيادة فائضة في العقارات في Esenyurt، نتيجة بحث الأتراك عن منازل تقع في مناطق أكثر مركزية.
