2021 verzeichnete erneut einen boomenden Immobilienmarkt in Istanbul. Die aufgestaute Nachfrage in Kombination mit einem drastisch niedrigen Angebot an Neubauimmobilien führte zu einem starken Preisanstieg. Was genau geschah also im Jahr 2021, und was können wir für 2022 erwarten?
Die Pandemie treibt die Nachfrage nach Wohnungen mit Balkon oder Terrasse
Lockdowns trafen Länder weltweit, und Istanbul bildete dabei keine Ausnahme. Die Menschen sehnten sich nach Außenbereichen – der Großteil der Wohngebäude in Istanbul verfügt über keinen Garten, und Parks sind rar gesät. Wohnanlagen mit großen Gärten sowie Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen waren sehr gefragt. Auch die Preise für Villen stiegen, da Käufer vermehrt Wert auf Außenflächen legten.
Zinssätze der Zentralbank
Das Festhalten der Regierung an einer Zinssenkung trotz steigender Inflation setzte den Kaufzyklus fort. Da andere Vermögenswerte an Wert verloren, wandten sich Investoren Immobilien und Autos zu, um sich gegen steigende Preise abzusichern.
Januar 2021 – niedrige Lagerbestände
Im Jahr 2020 sanken die Bestände an brandneuen Immobilien weiter ab. Das Jahr 2021 war davon nicht ausgenommen. Aufgrund der Unsicherheit im Zusammenhang mit der Pandemie und steigender Baukosten zögerten die Bauträger, neue Projekte zu starten. Insbesondere in zentralen Lagen Istanbuls herrscht ein erheblicher Mangel an modernen, erdbebensicheren Qualitätswohnungen.
Starke interne Nachfrage
Internationale Käufer stellen nur einen kleinen Anteil der Investoren in Istanbul. Die überwiegende Mehrheit der Käufer stammt aus der Türkei selbst oder sind im Ausland lebende Türken. Diese Nachfrage nach Istanbul wird durch das Bestreben türkischer Käufer befeuert, Besitz in der Stadt zu erwerben.
Dies hat lokale Istanbuler zunehmend vom Immobilienmarkt verdrängt, viele jüngere Käufer können sich kein Eigentum mehr in der Stadt leisten. Einer Umfrage zufolge konnten 2019 knapp 60 % der einheimischen Istanbuler Immobilien in Istanbul kaufen. Anfang 2022 sank dieser Wert auf etwa 25 %.
Unsere Erwartungen für 2022
Angesichts der Rekordpreise erwarteten wir, dass Bauträger den Schritt wagen und wieder mit dem Bauen beginnen würden. Leider würde dies das Angebot im Stadtzentrum nicht wesentlich erhöhen, da nur noch sehr wenig unbebautes Land verfügbar ist.
Der Großteil der neuen Wohnanlagen mit vielen Einheiten sollte auf ehemaligen Fabrik- und Lagerflächen in Regionen wie Kagithane und entlang der Media Highway sowie auf der anatolischen Seite in Bezirken wie Maltepe und Kartal entstehen.
Stadtzentrum – Şişli und Beşiktaş
Die traditionellen Zentralbezirke Istanbuls – Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy und Zeytinburnu – leiden unter einem Mangel an brandneuen Immobilien. Dieser chronische Angebotsengpass sollte sich auch 2022 und darüber hinaus fortsetzen.
Neue Genehmigungen für Hochhäuser in Şişli sind äußerst schwer zu bekommen, während Beşiktaş, Zeytinburnu und Bakırköy historisch strengere Beschränkungen für Hochhausentwicklungen haben.
Die Greater Istanbul Municipality hat zusammen mit der türkischen Regierung in der Regel eine eher horizontale Architektur als Reaktion auf die übermäßig dichte Bebauung vieler türkischer Stadtviertel bevorzugt. Kleinere, exklusive Sanierungsprojekte sind daher in diesen zentralen Bezirken häufiger anzutreffen.
Istanbuls führendes Geschäftsviertel beginnt in Şişli und erstreckt sich nördlich über Mecidiyeköy, Levent, 4. Levent und Maslak. Şişli ist das erstklassige Stadtzentrum mit einer außerordentlich starken Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen. Die Entwicklung in dieser Region ist selten und meist teuer, da Bauland kaum noch verfügbar ist.
Bomonti
Bomonti galt noch vor wenigen Jahren als heruntergekommenes Viertel. Bis 2021 hat es sich zu einem zunehmend prestigeträchtigen Wohngebiet entwickelt, wobei Großprojekte wie Anthill, Divan und das Bomonti Hilton die Skyline prägen.
Wohnhochräume in der Gegend erreichten Durchschnittspreise von über $6,000 pro Quadratmeter.
Die Beliebtheit von Bomonti stieg erheblich nach dem Bau von zwei Straßentunneln, von denen einer eine direkte Verbindung in Richtung Beşiktaş und der andere in Richtung Kağıthane bietet. Taksim ist ebenfalls gut erreichbar, während Nişantaşı in der Nähe liegt und die U-Bahn-Linie M2 schnellen Zugang durch Istanbuls wichtigsten Geschäftsabschnitt ermöglicht.
Bomonti hatte sich somit zu einem bedeutenden Wohnviertel entwickelt und dabei weiteres Entwicklungspotenzial behalten.
Kağıthane – Seyrantepe – Istanbuls schnell wachsendes Technologieviertel
Während viele Menschen Seyrantepe durch das berühmte Vadi Istanbul Einkaufszentrum kennen, wird internationalen Käufern oft fälschlicherweise vermittelt, dass es sich um Maslak oder einfach das Vadi-Viertel handelt.
Diese Zonen verschmelzen entlang der Ufer des Çendere-Bachs allmählich miteinander. Beginnend in Seyrantepe sind entlang des Flusses Großentwicklungen entstanden, die sich südwärts bis zum Haliç erstrecken. Während die Preise in Seyrantepe bereits deutlich gestiegen waren, bot die weitere südliche Lage weiterhin Wertsteigerungspotenzial.
Die U-Bahn-Linie M7 wurde im vierten Quartal 2020 eröffnet und beschleunigte die Entwicklung, da sich das Potenzial der neuen Verkehrsverbindung abzeichnete. Die Linie verbesserte den Zugang zwischen diesen aufstrebenden Bezirken und den zentralen Teilen Istanbuls.
Der Flughafen Istanbul ist ebenfalls relativ leicht von Kağıthane über direkte Straßenverbindungen erreichbar, während die Flughafen-U-Bahn M11 die Verkehrsinfrastruktur in der Gegend zusätzlich stärkte.
Wir erwarteten für Kağıthane ein starkes Wachstum in Bereichen außerhalb der teuersten Zonen rund um Vadi Istanbul, insbesondere in städtebaulichen Erneuerungsgebieten nahe neuer U-Bahn-Infrastruktur.
Kemerburgaz und Gokturk
Diese beiden kleineren Bezirke sind traditionell mit den wohlhabenderen Bewohnern Istanbuls verbunden. Verbesserte Verkehrsinfrastruktur, insbesondere die M11 Flughafen-U-Bahn, hat ihre Verbindung zum Zentrum Istanbuls deutlich gestärkt.
Eins-Zimmer-Wohnungen waren im Januar 2022 für etwa $200,000 erhältlich und boten eine vergleichsweise ungewöhnliche Kombination aus niedrigerdichtem Wohnen und Zugang zum Stadtzentrum.
Lesen Sie mehr über diese Regionen in unserem Gokturk und Kemerburgaz Leitfaden.
GOP und Eyup
Gebiete, die an zentrale Bezirke grenzen, wurden erwartet, einen Teil der Nachfrage aufzunehmen, die nicht mehr im Stadtzentrum bedient werden konnte. Bezirke wie Eyup und Gaziosmanpasa bieten relativ leichten Zugang zum Zentrum Istanbuls.
Die staatlichen Ausgaben für Verkehrsinfrastruktur, darunter die M7 U-Bahn und die T5 Straßenbahnlinie, förderten weitere private Investitionen in diesen Gebieten.
Diese Bezirke verfügen auch über deutlich mehr Platz für zukünftige Bauvorhaben. In Kombination mit einer großen Menge Altbaubestand, der städtebaulicher Erneuerung unterliegt, entsteht so ein anhaltendes Angebot an Wohnimmobilien im mittleren Preissegment.
Küstenlinie – Atakoy, Bakırköy und Zeytinburnu
Die Küstenlinie bietet attraktive Meerblicke sowie hervorragende Verkehrsverbindungen zu vielen Teilen Istanbuls. Die Region zeichnet sich zudem durch eine starke Lebensqualität mit einem breiten Angebot an Annehmlichkeiten aus. Diese Gebiete sind besonders bei Bewohnern mit mittlerem bis hohem Einkommen beliebt.
Die unmittelbare Küstenzone hat eine intensive Entwicklung groß angelegter Wohnanlagen erfahren. Viele davon sind zu wichtigen Wahrzeichen Istanbuls geworden und bieten ununterbrochene Ausblicke auf das Marmarameer, die Prinzeninseln und die historische Halbinsel.
Sie stellen zunehmend rare Entwicklungen dar, da nur noch sehr wenig vergleichbares Küstenland für Projekte dieser Größenordnung verfügbar ist.
Die Marmaray-Bahn ermöglicht schnellen Zugang durch Istanbul und verläuft unter dem Bosporus hindurch auf die anatolische Seite, wo sie an das türkische Bahnnetz angebunden ist. Dies hat diese Küstenregionen für Pendler zunehmend attraktiv gemacht.
Trotz der Zugehörigkeit zur oberen Preisklasse blieben diese Entwicklungen aus Investitionssicht attraktiv. Sie profitierten von einer starken Mietnachfrage und einer breiten Anziehungskraft bei sowohl inländischen als auch internationalen Käufern.
Das Angebot wurde ebenfalls zunehmend knapper, da die meisten großen Wohnanlagen bereits fertiggestellt waren, was das Potenzial für weitere Wertsteigerungen im Jahr 2022 unterstützte.
Das Kreuz von Istanbul – Bahcelievler und Topkapi
Diese Regionen waren traditionell attraktiv für die Mittelschicht Istanbuls. Der einfache Zugang zur E5 bietet vielfältige Transportmöglichkeiten zu vielen Teilen der Stadt, insbesondere zum Stadtzentrum und zu den wichtigsten Geschäftsvierteln.
Das Gebiet war historisch dicht bebaut, mit engen Straßen und begrenzten Tiefgaragenkapazitäten. Dies begann sich zu ändern, als ältere Lagerhäuser und Fabriken an die Stadtrandlagen Istanbuls verlagert und durch größere Wohnanlagen ersetzt wurden.
Diese Umgestaltung förderte das Wachstum, während die Immobilienpreise angesichts der Lage relativ moderat blieben.
Die Region war bis 2021 bereits relativ ausgereift, mit nur begrenzten großen staatlichen Investitionen vor 2023. Dies trug zu relativ stagnierenden Preisen im Jahr 2021 bei, obwohl ausgewählte Neubauprojekte noch Möglichkeiten zur Wertsteigerung boten.
Media Highway und Atakent
Weiter westlich setzte sich die Aufwertung des Media Highway, auch Basin Ekspres genannt, fort. Großangelegte Metroinvestitionen führten zu umfangreichen Bautätigkeiten rund um die Stationen.
DEDiese geplanten staatlichen Ausgaben für die Schieneninfrastruktur stellen eine erhebliche Verbesserung gegenüber dem früheren Ansatz dar, zunächst Wohnungen zu bauen und die Infrastruktur erst später zu ergänzen – ein Planungsmodell, das zu Istanbuls bekannten Verkehrsproblemen beigetragen hat.
Im Jahr 2021 gab es entlang des Media Highway noch ein reichliches Immobilienangebot, wobei erwartet wurde, dass die Ausweitung der Metroinfrastruktur diesen Bestand nach und nach absorbieren würde.
Atakent und Halkali in Kucukcekmece sind seit langem bei der Mittelschicht Istanbuls beliebt. Die rasante Expansion in den 2010er-Jahren verwandelte zuvor unerschlossenes Land in ein Viertel mit Wohnanlagen, Privatschulen, Krankenhäusern, Einkaufszentren und moderner Infrastruktur.
Halkali hat sich zudem zu einem bedeutenden Verkehrsknotenpunkt entwickelt, der Marmaray und das gesamte türkische Schienennetz bedient. Dies befeuerte die Nachfrage weiter und zeigt, was koordinierte Verkehrs- und Wohnungsplanung in Istanbul erreichen kann.
Wir erwarteten besonders starkes Wachstum bei Immobilien in fußläufiger Entfernung zu Metro- und Bahnstationen, insbesondere rund um Halkali.
Başakşehir und Bahçeşehir
Diese beiden Regionen waren bei Investoren besonders beliebt, wobei Lage, Bauphase und Qualität des Entwicklers von zentraler Bedeutung waren. Eine starke Kombination dieser Faktoren verbesserte die Wiederverkaufsliquidität und bot unabhängig von den allgemeinen Marktbedingungen einen zuverlässigen Ausstiegsweg.
Günstigere Projekte brachten nicht zwangsläufig bessere Renditen. In einigen Fällen waren die Wiederverkaufszeiträume deutlich länger und die Mietrenditen so gering, dass das Mieten von Immobilien in der Region finanziell sinnvoller sein konnte als der Kauf.
Başakşehir und Bahçeşehir gehören zu den nächstgelegenen großen Satellitenstädten des Istanbul Flughafens und profitierten von umfangreichen öffentlichen und privaten Investitionen.
Başakşehir beherbergt bedeutende Infrastruktur, darunter das Mall of Istanbul sowie eines der größten öffentlichen Krankenhäuser Istanbuls. U-Bahn-Verbindungen ins Zentrum von Istanbul sind bereits in Betrieb und werden weiter ausgebaut.
Bahcesehir profitierte ebenfalls von erheblichen Investitionen im Verkehrsbereich, die darauf abzielen, die Anbindung zum Zentrum Istanbuls zu verbessern. Zusammen repräsentieren diese Infrastrukturprojekte Milliarden von Dollar an öffentlichen und privaten Investitionen.
Esenyurt – Ein klassisches Beispiel für Überangebot
Esenyurt blieb ein klassisches Beispiel für Überangebot in einer Gegend, die dennoch eine gesunde Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum aufwies. Der Bezirk beherbergt eine große Anzahl von Hochhausprojekten, die eine beeindruckende Skyline schaffen.
Der Wiederverkauf gestaltete sich jedoch traditionell schwierig aufgrund des großen Angebots und des Käuferprofils der Gegend. Die Mietrenditen waren ebenfalls relativ schwach und lagen damals im Durchschnitt bei etwa 2–3 %.
Serviced Apartments und gut geführte Markenkomplexe galten in dieser Region in der Regel als sicherere Konzepte. Projekte von etablierten Entwicklern boten eher eine kompetente Vor-Ort-Verwaltung und organisierte Dienstleistungen.
Kleinere oder weniger erfahrene Entwickler verfügten nicht immer über die operative Fähigkeit, dasselbe Niveau langfristiger Verwaltung zu gewährleisten.
Beylikduzu – Eine idyllische westliche Stadt Istanbuls
Beylikduzu ist ein außergewöhnlich großer Bezirk, der einen Großteil der Südseite der E5 zwischen den beiden westlichen Seen Istanbuls umfasst. Dies verleiht dem Bezirk eine lange Küstenlinie und hat ihn historisch gesehen bei Familien als Standort für Ferienhäuser beliebt gemacht.
Küstenregionen haben seit den 1990er Jahren traditionell türkische Käufer von Ferienimmobilien aus der Mittelschicht angezogen.
Ein Großteil des Immobilienwachstums in Beylikduzu wurde von markengebundenen Wohnprojekten in Yakuplu und Beykent vorangetrieben. Standard-Wohngebäude erfuhren nicht unbedingt denselben Wertzuwachs.
Beykent zog aufgrund seiner Privatschulen, Einkaufszentren und privaten Krankenhäuser eine starke inländische und internationale Nachfrage an. Seine Nähe zur E5 machte es zudem zu einer wichtigen Satellitenstadt für Pendler, die das Metrobus-System nutzen, um das zentrale Istanbul zu erreichen.
Höhenbeschränkungen trugen dazu bei, ein kontrollierteres Maß an Neubauangebot zu erhalten, und wir erwarteten, dass die Gegend auch im Jahr 2022 weiterhin gute Wertsteigerungen verzeichnen würde.
Yakuplu liegt an der Küste und erlebte durch die sich erweiternde West Istanbul Marina eine deutliche Entwicklung. Das Hauptrisiko bestand im Umfang der noch verfügbaren Bauflächen, die eine Überversorgung in einem Gebiet verursachen könnten, das traditionell mit Ferienhäusern verbunden ist.
Buyukcekmece – eine Ruhestands- und Villenstadt
Buyukcekmece ist einer der westlichsten großen Bezirke Istanbuls. Während das Stadtzentrum belebt und verkehrsreich ist, bestehen große Teile des weiteren Gebiets aus Ferienhäusern und Villen.
Ferienhäuser konzentrieren sich auf Küstennachbarschaften wie Mimaroba. Entlang dieser Küstenlinie sind neue gesicherte Wohnanlagen entstanden, die Zugang zu Stränden und weite Ausblicke auf das Marmarameer und den Buyukcekmece-See bieten.
Da in Teilen des Bezirks die Bebauung in Höhe und Dichte eingeschränkt ist, konnte das Angebot nicht immer mit der Nachfrage Schritt halten.
Villen sind in ganz Buyukcekmece teuer, insbesondere in etablierten Villenvierteln wie Alkent. Diese Villen verzeichneten einen durchschnittlichen Preisanstieg von etwa 54 %, eine beeindruckende Rendite, zumal die Preise bereits relativ hoch waren.
