Eine Villa am Bosporus bauen?

Spoiler-Warnung: Es ist nicht günstig

Eine Villa mit Blick auf die weltberühmte Bosporusstraße ist ein wunderbarer Gedanke – oft jedoch ein phantasievoller Traum. Diese Frage stellen sich jedoch viele Immobilieninvestoren in Istanbul. Ob als Investition, Zweitwohnsitz oder neues Leben in Istanbul – eine Villa mit Blick auf den Bosporus gilt als ultimative Luxusimmobilie im Istanbuler Immobilienmarkt.

Hier einige Hinweise zu den Bodenpreisen in den vier Bezirken entlang des Bosporus

Üsküdar

Grundstücke in Üsküdar sind aufgrund seiner historischen Vergangenheit kaum verfügbar. Die meisten Grundstücke sind kleine Parzellen (unter 500 Quadratmetern) mit Baugenehmigungen für 4- bis 5-stöckige Wohnhäuser. Diese sind meist für kleine bis mittelgroße Bauträger rentabel zum Bau und Verkauf. Grundstücke, die für Villen geeignet sind, finden sich im Stadtteil Çengelköy von Üsküdar.

Çengelköy bietet eine Vielfalt an Größen, man sollte jedoch beachten, dass die Region sich derzeit in einer intensiven Erneuerungsphase befindet. Daher wird der Bau von Standard-Wohngebäuden und Wohnanlagen hier voraussichtlich noch 10 bis 15 Jahre andauern. Zum Zeitpunkt der Abfassung variieren die Grundstückspreise von 1,100 USD bis 2,000 USD. Das bedeutet, dass ein Grundstück von 2,000 sqm mit Baugenehmigung für eine 400 sqm-Villa zwischen 2,2 Mio. USD und 4 Mio. USD kostet. Der tatsächliche Preis hängt von Lage und Aussicht ab.

Beykoz

Nördlich von Üsküdar liegt der große Bezirk Beykoz. Beykoz genießt einen starken Schutz durch die Bosporus-Planungsgesetze. Zudem schränkt die dichte Bewaldung den neuen Zonenplan durch Waldgesetze weiter ein. Daher ist Beykoz außerordentlich begehrt, und Grundstücke für Villen mit Bosporus-Blick sind eine große Herausforderung auf dem Markt. Beykoz ist zudem formal gesehen kein großflächig ausgewiesener Bezirk, mit wenigen Ausnahmen für ältere Ortskerne. Dadurch erschweren sich auch grundlegende Versorgungsanschlüsse. Strenge Bebauungsvorschriften spiegeln sich in restriktiven Genehmigungen wider. Die meisten Grundstücke verfügen über eine maximale Bebauungsdichte von 5-10 %. Das bedeutet, dass man auf maximal 5-10 % der Grundstücksfläche bauen darf, zudem ist eine Bauhöhe von zwei Stockwerken erlaubt. Ein Grundstück von 10,000 sqm darf demnach eine Bebauungsfläche von 500 bis 1,000 sqm Quadratmetern mit einem zweistöckigen Bauwerk aufweisen.

Die Preise für Grundstücke mit Aussicht entsprechen derzeit etwa denen in Üsküdar.

Sarıyer

Auf der europäischen Seite, direkt gegenüber des Bosporus, liegt Sarıyer, wo die Bebauung etwas flexibler gehandhabt wird. Allerdings gilt auch hier der Bosporus-Planungsausschuss mit einigen der strengsten Bebauungsgesetze weltweit. Sarıyer verfügt allgemein über eine Bandbreite an verfügbaren Grundstücken mit unterschiedlichen Ausblicken – vom Panoramablick aufs Meer bis zur teilweisen Sicht ins Tal.

Daraus ergibt sich eine große Preisspanne. Der Preis wird zudem durch die Lage beeinflusst, wobei die Preise von Norden nach Süden steigen. Zum Beispiel kann ein Grundstück in Zekeriyaköy mit teilweisem Blick 1,000 USD pro Quadratmeter kosten. Ein „meerblicknahes“ Grundstück in Orten wie İstinye oder Tarabya kostet über 2,000 USD pro Quadratmeter.

Alle diese Preise gelten für Grundstücke ohne Baugenehmigung – der Genehmigungsprozess kann, falls erfolgreich, etwa 12 bis 18 Monate dauern. Auch Grundstücke mit Genehmigung können teuer sein. Als Beispiel ist Pera Property Alleinmakler für ein 3,900 sqm großes Grundstück in Rumelikavağı, einem nördlichen Stadtteil Sarıyers. Dort liegt bereits eine Genehmigung für eine 500 Quadratmeter große einstöckige Villa vor, der Preis beträgt 4 Mio. USD – das entspricht einem moderaten Preis von $1,000 pro Quadratmeter, obwohl kein Blick gegeben ist.

Beşiktaş

Beşiktaş ist erstklassiges Immobiliengebiet und beherbergt die teuersten Immobilien der Türkei sowie möglicherweise einige der teuersten weltweit. Die Bebauung und Zoneneinteilung ist hier äußerst restriktiv. Beliebte Stadtteile wie Bebek und Arnavutköy sind stark geschützt. Für eine Baugenehmigung benötigt man mindestens ein Grundstück von 5,000 sqm Größe. Diese Genehmigung wird mit strengen Auflagen erteilt, mit maximal 10 % Bebauungsdichte und zwei Stockwerken.

Zum Zeitpunkt der Abfassung (April 2021) bewegen sich die Preise für villengeeignete Grundstücke je nach Aussicht zwischen 3,000 USD und 6,000 USD pro Quadratmeter. Grundstücke mit Genehmigung und Aussicht liegen näher an 10,000 USD pro Quadratmeter.

Was haben wir also gelernt?

Nun, man benötigt einen gut gefüllten Geldbeutel, um in Istanbul Land zu erwerben und eine Villa mit Bosporus-Blick zu errichten. Die Alternative ist, eine bestehende Villa zu kaufen, diese bis auf die Grundmauern abzubrechen und ganz nach eigenen Vorstellungen zu sanieren. Dies wäre sowohl finanziell als auch administrativ der klügere Weg.