Eine der häufigsten Fragen von ausländischen Käufern ist, wie viel zusätzlich zum Kaufpreis beim Immobilienkauf in der Türkei eingeplant werden sollte. Die Abschlusskosten können je nach Immobilientyp, ob es sich um einen Wiederverkauf oder einen Neubau handelt und ob der Käufer ausländisch oder türkisch ist, variieren.
Grundsätzlich sollten Käufer in der Regel etwa 7–8 % oberhalb des Kaufpreises einplanen, um Steuern, Anwaltskosten, Registrierungsgebühren, Anschlusskosten für Versorgungsleistungen und weitere Transaktionskosten bequem abzudecken. Möblierungskosten sind gegebenenfalls separat zu berücksichtigen.
Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Abschlusskosten beim Immobilienkauf in der Türkei im Jahr 2026, einschließlich Grundbucheintragsteuer, Mehrwertsteuer, Anwaltsgebühren, Wertgutachten, Anforderungen der DAB und Kosten für die Anmeldung von Versorgungsanschlüssen.
Wie hoch sind die Abschlusskosten beim Immobilienkauf in der Türkei?
Die genaue Höhe hängt ab von:
- ob es sich um einen Neubau oder eine Wiederverkaufsimmobilie handelt;
- ob der Käufer ausländisch oder türkisch ist;
- Wert und Größe der Immobilie;
- ob eine Finanzierung involviert ist;
- ob Mehrwertsteuer anfällt;
- ob rechtliche Vertretung genutzt wird;
- Möblierungs- und Einrichtungsanforderungen.
Einige Kosten sind verpflichtend, andere hängen von der Kaufkonstellation ab. Im Folgenden sind die wesentlichen Posten aufgeführt, die Käufer vor dem weiteren Vorgehen berücksichtigen sollten.
1. Grundbucheintragsteuer (Tapu Harcı)
Die Grunderwerbsteuer ist eine der Haupttransaktionskosten beim Immobilienkauf in der Türkei.
Die amtliche Grunderwerbsteuer beträgt derzeit 4% des beim Tapu-Amt eingetragenen deklarierten Kaufpreises.
Üblicherweise wird diese Gebühr zwischen Käufer und Verkäufer zu je 2 % geteilt, wobei in der Praxis die genaue Verteilung je nach Verhandlung, Marktbedingungen und Art der Transaktion variieren kann.
Bei Neubaukäufen vom Bauträger wird der gesamte Betrag häufig vom Käufer im Rahmen der Gesamttransaktion getragen.
Käufer sollten außerdem verstehen, dass der amtlich deklarierte Kaufpreis für die Eintragung im Grundbuch je nach geltenden Vorschriften, kommunalen Referenzwerten und Transaktionsstruktur vom Marktverkaufspreis abweichen kann.
2. Mehrwertsteuer auf Immobilienkäufe in der Türkei
Die Mehrwertsteuerbehandlung hängt vom Immobilientyp, der Größe, der Struktur des Bauträgers und dem Käuferstatus ab.
Immobilien unter 150 sqm
Wohnimmobilien unter 150 Quadratmetern profitieren von reduzierten Mehrwertsteuersätzen, üblicherweise 10 %, in manchen Fällen 1 % je nach Status des Baugrundstücks.
Immobilien über 150 sqm
Größere Wohneinheiten und bestimmte Luxusimmobilien unterliegen deutlich höheren Mehrwertsteuersätzen, derzeit 20 % des Kaufpreises.
In vielen Bauprojekten ist die Mehrwertsteuer bereits im beworbenen Kaufpreis enthalten, was bedeutet, dass Käufer diese nicht unbedingt als separate Zahlungsposition sehen.
Käufer, die nicht gewöhnlich in der Türkei ansässig sind und mit Fremdwährung kaufen, kommen unter bestimmten Bedingungen für eine Mehrwertsteuerbefreiung in Frage. Käufer sollten die Berechtigung vor Vertragsunterzeichnung mit Pera, ihrem Anwalt oder Steuerberater abklären.
3. Maklergebühren
Die Provisionsstrukturen unterscheiden sich zwischen Wiederverkauf und Entwicklerkäufen.
Wiederverkauf
Bei Eigentumswohnungen und Villen im Wiederverkauf zahlen Käufer üblicherweise Maklerprovision. In Istanbul beträgt diese gesetzlich 4 % plus Mehrwertsteuer, je nach Vereinbarung.
Neubauprojekte
Bei Neubaukaufgeschäften fällt in der Regel keine direkte Käuferprovision an, da der Entwickler die Maklergebühr separat entrichtet.
4. Rechtskosten und Due Diligence
Viele ausländische Käufer beauftragen einen unabhängigen Anwalt, um vor der Eigentumsübertragung rechtliche Prüfungen durchzuführen.
- Eigentumsnachweis;
- Hypotheken- und Belastungsprüfungen;
- Gebäude- und Iskan-Genehmigungsprüfungen;
- Due Diligence des Entwicklers;
- Vertragsprüfung;
- Erstellung einer Vollmacht, falls erforderlich.
Die Rechtskosten variieren je nach Komplexität der Transaktion und ob der Kauf mit Anträgen auf Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaft verbunden ist.
Bei regulären Wohnimmobilienkäufen kalkulieren Käufer üblicherweise ab etwa $1,500 USD für Rechtsvertretung und Due Diligence.
5. Immobilienbewertungsbericht (Ekspertiz)
Ausländische Käufer sind in der Regel verpflichtet, vor der Eigentumsumschreibung einen offiziellen Bewertungsbericht vorzulegen.
Der Bewertungsbericht wird von einem lizenzierten Bewertungsunternehmen erstellt, das vom türkischen Bank- und Grundbuchsystem zugelassen ist.
- erforderlich für Transaktionen mit ausländischen Käufern;
- wird im Rahmen des Tapu-Verfahrens eingereicht;
- wird für die Einhaltung offizieller Transaktionsvorschriften verwendet;
- ist in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum gültig.
Die Kosten hängen von der Objektgröße, Lage und den Preisen der Bewertungsunternehmen ab. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Textes liegen die Kosten bei 50.000 Lira ($1,000 ca.).
6. DAB- / Fremdwährungskonvertierungsanforderung
Ausländische Käufer sind im Allgemeinen verpflichtet, die Kaufsumme als Fremdwährung in die Türkei einzubringen und über das Banksystem in Türkische Lira umzuwandeln, bevor die Überweisung erfolgt.
Dieser Prozess erzeugt ein DAB (Döviz Alım Belgesi / Fremdwährungskaufbescheinigung), das beim Eigentumsübergang für Auslandsverkäufe erforderlich ist. Bei Neubauten wird dies in der Regel vom Verkäufer durchgeführt. Bei Wiederverkauf von Immobilien empfehlen wir dringend, dass der Käufer die Transaktion selbst über die Zentralbank abwickelt. Pera Property kann Käufer bei diesem Prozess unterstützen.
Käufer sollten auch Wechselkursspreads der Banken, Überweisungsgebühren und zeitliche Aspekte beim Währungstausch bei der Kalkulation der Gesamtkosten berücksichtigen.
7. Notar- und Vertragskosten
Einige Bauträger und staatlich geförderte Projekte können notarielle Kaufverträge verlangen.
In diesen Fällen können für Käufer folgende Kosten anfallen:
- Notarkosten;
- Übersetzungskosten;
- Gebühren für amtliche Dolmetscher;
- Vertragliche Stempelsteuern, falls zutreffend.
Die Kosten hängen von der Vertragsstruktur, dem Immobilienwert und der Anzahl der übersetzten Seiten ab.
8. Kosten für die Anmeldung von Versorgungsleistungen
Nach Abschluss müssen Käufer in der Regel die Versorgungsleistungen auf ihren eigenen Namen anmelden.
Allgemeine Einrichtungskosten für Versorgungsanschlüsse
- Stromanschluss;
- Wasseranmeldung;
- Gasanschluss, falls zutreffend;
- Internetinstallation;
- Zutrittskarten oder Einrichtungsgebühren für die Anlage.
Geschätztes Budget für Anmeldekosten
Die Kosten für Versorgungsanmeldungen variieren je nach Gebäude, Bezirk und Anbieterstruktur erheblich, jedoch sollten Käufer grundsätzlich mit mehreren tausend Türkischen Lira für die Erstinstallation rechnen.
9. Obligatorische Versicherungskosten
Immobilienbesitzer in der Türkei sind verpflichtet, eine gesetzliche Erdbebenversicherung, bekannt als DASK, abzuschließen.
DASK-Versicherung
DASK ist die verpflichtende nationale Erdbebenversicherung und für viele Versorgungs- und Eigentumsverfahren erforderlich.
Zusätzliche Hausversicherung
Viele Käufer entscheiden sich zudem für eine zusätzliche Gebäude- und Hausratversicherung zum erweiterten Schutz gegen Brand, Wasserschäden, Diebstahl und Haftungsrisiken.
10. Möbel- und Einrichtungskosten
Möbel- und Einrichtungskosten werden von ausländischen Käufern, insbesondere denen, die für Vermietung oder als Zweitwohnsitz kaufen, häufig unterschätzt.
- Elektrohaushaltsgeräte;
- Klimaanlagen;
- Betten und Matratzen;
- Vorhänge und Jalousien;
- Küchenausstattung;
- Televisionen und Internetanschluss;
- kleine Haushaltsgegenstände.
Die Kosten für die Möblierung variieren stark, je nach Qualitätsniveau und ob die Immobilie für den Eigengebrauch, als Executive-Mietobjekt oder als langfristige Investition vorgesehen ist.
Häufige Fehler, die Käufer beim Budgetieren machen
- Nur den Kaufpreis einplanen
- Rechts- und bankbezogene Kosten ignorieren
- Möblierungskosten unterschätzen
- Gebühren für Versorgungsanmeldungen vergessen
- Annehmen, dass keine Mehrwertsteuer anfällt
- DAB-Umrechnungsspannen nicht berücksichtigen
- Annehmen, dass alle Projekte dieselben Gebühren beinhalten
- Keine Rücklagen für Eventualitäten einplanen
- Übersetzungs- oder Notaranforderungen ignorieren
- Unrealistische Wechselkursannahmen verwenden
Brauchen Sie Hilfe beim Kauf von Immobilien in Istanbul?
Pera Property unterstützt ausländische Käufer bei der Immobiliensuche, der rechtlichen Koordination, Verhandlungen mit Bauträgern, der Unterstützung bei der Eigentumsurkundenübertragung und bietet Kaufberatung in ganz Istanbul.
Häufig gestellte Fragen zu Abschlusskosten in der Türkei
Wie viel sollte ich über den Kaufpreis hinaus einplanen?
Käufer kalkulieren üblicherweise etwa 7–8 % über dem Kaufpreis ein, um Steuern, Gebühren, Anwaltskosten und Registrierungsausgaben abzudecken.
Wer zahlt die Grundbuchsteuer in der Türkei?
Offiziell wird die Übertragungssteuer zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, obwohl die genaue Regelung je nach Verhandlung variieren kann.
Zahlen ausländische Käufer in der Türkei Mehrwertsteuer?
Die Mehrwertsteuerbehandlung hängt von der Art der Immobilie, der Projektstruktur und dem Status des Käufers ab. Bestimmte ausländische Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen von der Steuer befreit sein.
Was ist ein DAB-Zertifikat?
Ein DAB ist das offizielle Devisenumrechnungzertifikat, das ausgestellt wird, wenn Fremdwährung über das Banksystem in Türkische Lira umgerechnet wird.
Ist ein Gutachten obligatorisch?
Ja, Gutachten sind in der Regel bei Transaktionen mit ausländischen Käufern vor der Eigentumsumschreibung erforderlich.
Sind Anwaltskosten verpflichtend?
Eine rechtliche Vertretung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber viele ausländische Käufer ziehen es vor, einen Anwalt mit der Due Diligence und Vertragsprüfung zu beauftragen.
