Eine der häufigsten Fragen von ausländischen Käufern ist, wie viel zusätzlich zum Kaufpreis beim Immobilienkauf in der Türkei eingeplant werden sollte. Die Abschlusskosten können je nach Immobilientyp, ob es sich um einen Wiederverkauf oder Neubau handelt, und ob der Käufer ausländisch oder türkisch ist, variieren.
Grundsätzlich sollten Käufer etwa 7–8% über dem Kaufpreis einplanen, um Steuern, Anwaltskosten, Eintragungsgebühren, Anschlusskosten und damit verbundene Transaktionsausgaben komfortabel abzudecken. Möblierungskosten sind gegebenenfalls separat zu berücksichtigen.
Dieser Leitfaden erklärt die wichtigsten Abschlusskosten beim Immobilienkauf in der Türkei im Jahr 2026, einschließlich Grunderwerbsteuer, Mehrwertsteuer, Anwaltsgebühren, Bewertungsberichte, DAB-Vorgaben und Anschlussgebühren für Versorgungsleistungen.
Wie hoch sind die Abschlusskosten beim Immobilienkauf in der Türkei?
Der genaue Betrag hängt ab von:
- ob es sich um einen Neubau oder Wiederverkauf handelt;
- ob der Käufer ausländisch oder türkisch ist;
- dem Wert und der Größe der Immobilie;
- ob eine Finanzierung involviert ist;
- ob Mehrwertsteuer anfällt;
- ob eine rechtliche Vertretung genutzt wird;
- den Möblierungs- und Einrichtungsanforderungen.
Einige Kosten sind verbindlich, andere hängen von der Art des Kaufs ab. Im Folgenden sind die wichtigsten Punkte aufgeführt, die Käufer vor dem Abschluss berücksichtigen sollten.
1. Grunderwerbsteuer (Tapu Harcı)
Die Grunderwerbssteuer ist eine der Hauptnebenkosten beim Immobilienkauf in der Türkei.
Die amtliche Grunderwerbssteuer beträgt derzeit 4% des beim Tapu-Amt eingetragenen, deklarierten Übertragungswerts.
Üblicherweise wird diese Kosten zwischen Käufer und Verkäufer je zur Hälfte mit 2 % aufgeteilt, wobei die genaue Aufteilung in der Praxis je nach Verhandlung, Marktlage und Art der Transaktion variieren kann.
Bei Käufen von Neubauobjekten vom Bauträger trägt der Käufer häufig den gesamten Betrag im Rahmen der Gesamttransaktion.
Käufer sollten zudem wissen, dass der offiziell deklarierte Übertragungswert für die Grundbuchregistrierung vom tatsächlichen Marktverkaufspreis abweichen kann, abhängig von geltenden Vorschriften, kommunalen Referenzwerten und der Transaktionsstruktur.
2. Mehrwertsteuer auf Immobilienkäufe in der Türkei
Die Mehrwertsteuerbehandlung hängt vom Immobilientyp, der Größe, der Bauträgerstruktur und dem Käuferstatus ab.
Immobilien unter 150 sqm
Wohnimmobilien unter 150 Quadratmetern profitieren von ermäßigten Mehrwertsteuersätzen. Üblicherweise 10 %, in manchen Fällen nur 1 %, abhängig vom Status des Baugrundstücks.
Immobilien über 150 sqm
Größere Wohneinheiten und bestimmte Luxusimmobilien unterliegen deutlich höheren Mehrwertsteuersätzen. Derzeit 20 % des Kaufpreises.
In vielen Bauprojekten ist die Mehrwertsteuer bereits im angegebenen Kaufpreis enthalten, sodass Käufer diese nicht unbedingt als separate Zahlungsposition wahrnehmen.
Käufer, die nicht gewöhnlich in der Türkei ansässig sind und in Fremdwährung kaufen, können unter bestimmten Bedingungen von der Mehrwertsteuer befreit sein. Käufer sollten die Anspruchsberechtigung mit Pera, ihrem Anwalt oder Steuerberater vor Vertragsunterzeichnung klären.
3. Maklergebühren
Die Provisionsregelungen unterscheiden sich zwischen Gebrauchtimmobilien und Neubauprojekten.
Gebrauchtimmobilien
Bei gebrauchten Wohnungen und Villen wird vom Käufer üblicherweise eine Maklerprovision gezahlt. In Istanbul beträgt diese gesetzlich 4 % zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Vereinbarung.
eubauprojekte
Bei Neubaukäufen fällt üblicherweise keine direkte Käuferprovision an, da die Maklergebühr separat vom Bauträger bezahlt wird.
4. Anwaltskosten und Due Diligence
Viele ausländische Käufer beauftragen vor der Eigentumsübertragung einen unabhängigen Anwalt mit der Durchführung rechtlicher Prüfungen.
- Eigentumsnachweis;
- Hypotheken- und Belastungsprüfungen;
- Baugenehmigungs- und Iskan-Prüfungen;
- Due Diligence des Entwicklers;
- Vertragsprüfung;
- Erstellung einer Vollmacht, falls erforderlich.
Die Rechtskosten variieren je nach Komplexität der Transaktion und danach, ob der Kauf mit Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaftsanträgen verbunden ist.
Für standardmäßige Wohnungskäufe kalkulieren Käufer üblicherweise ab etwa $1,500 USD für rechtliche Vertretung und Due Diligence.
5. Immobilienbewertungsbericht (Ekspertiz)
Ausländische Käufer sind in der Regel verpflichtet, vor der Eigentumsumschreibung einen offiziellen Bewertungsbericht vorzulegen.
Der Bewertungsbericht wird von einem lizenzierten Bewertungsunternehmen erstellt, das innerhalb des türkischen Banken- und Grundbuchsystems anerkannt ist.
- erforderlich für Transaktionen mit ausländischen Käufern;
- wird während des Tapu-Prozesses eingereicht;
- wird für die Einhaltung offizieller Transaktionsanforderungen verwendet;
- ist in der Regel nur für einen begrenzten Zeitraum gültig.
Die Kosten hängen von der Größe der Immobilie, dem Standort und den Preisen der Bewertungsgesellschaft ab. Zum Zeitpunkt der Abfassung belaufen sich die Kosten auf 50.000 Lira ($1,000 ca.).
6. DAB- / Fremdwährungskonvertierungsanforderung
Ausländische Käufer sind in der Regel verpflichtet, die Kaufmittel als Fremdwährung in die Türkei zu bringen und diese vor der Überweisung im Bankensystem in türkische Lira umzutauschen.
Dieser Vorgang erzeugt ein DAB (Döviz Alım Belgesi / Fremdwährungserwerbsbescheinigung), das beim Eigentumsübertragungsprozess bei Auslandsverkäufen erforderlich ist. Bei Neubauimmobilien wird dies in der Regel vom Verkäufer erledigt. Bei Gebrauchtimmobilien empfehlen wir dringend, dass der Käufer die Transaktion direkt mit der Zentralbank durchführt. Pera Property kann Käufer bei diesem Prozess begleiten.
Käufer sollten bei der Kalkulation der Gesamtkosten auch Bankgebühren für die Währungsumrechnung, Überweisungsgebühren sowie den Zeitpunkt des Währungstauschs berücksichtigen.
7. Notar- und Vertragskosten
Bestimmte Bauträger und staatlich geförderte Projekte erfordern möglicherweise notariell beglaubigte Kaufverträge.
In solchen Fällen können für Käufer folgende Kosten anfallen:
- Notargebühren;
- Übersetzungskosten;
- Gebühren für vereidigte Dolmetscher;
- Vertragsstempelsteuerkosten, sofern anwendbar.
Die Kosten hängen von der Vertragsstruktur, dem Immobilienwert und der Anzahl der übersetzten Seiten ab.
8. Kosten für die Versorgungssanmeldung
Nach Abschluss müssen Käufer in der Regel die Versorgungseinrichtungen auf ihren eigenen Namen umschreiben lassen.
Übliche Kosten für die Einrichtung von Versorgungsanschlüssen
- Stromanschluss;
- Wasseranmeldung;
- Gasanschluss, falls zutreffend;
- Internetinstallation;
- Gebühren für Zugangskarten zum Grundstück oder Einrichtungsgebühren.
Geschätztes Budget für die Anmeldung
Die Kosten für die Anmeldung der Versorgungsanschlüsse variieren erheblich je nach Gebäude, Bezirk und Anbieterstruktur, aber Käufer sollten im Allgemeinen mehrere tausend Türkische Lira für die Ersteinrichtung einplanen.
9. Pflichtversicherungen
Immobilienbesitzer in der Türkei sind verpflichtet, eine gesetzliche Erdbebenversicherung, bekannt als DASK, abzuschließen.
DASK-Versicherung
DASK ist die verpflichtende nationale Erdbebenversicherung und wird für viele Versorgungs- und Eigentumsverfahren benötigt.
Zusätzliche Hausversicherung
Viele Käufer entscheiden sich zudem für eine zusätzliche Gebäude- und Hausratversicherung, um einen umfassenderen Schutz gegen Feuer-, Wasserschäden, Diebstahl und Haftungsrisiken zu erhalten.
10. Möbel- und Einrichtungskosten
Möbel- und Einrichtungskosten werden von ausländischen Käufern, insbesondere bei Käufen für Vermietung oder Teilzeitnutzung, oft unterschätzt.
- weiße Ware;
- Klimaanlage;
- Betten und Matratzen;
- Gardinen und Jalousien;
- Küchenausstattung;
- Fernseher und Internetanschluss;
- kleine Haushaltsgeräte.
Die Kosten für die Möblierung variieren stark je nach Qualitätsniveau und ob die Immobilie für den Eigenbedarf, als Executive-Mietobjekt oder als langfristige Investition vorgesehen ist.
Häufige Fehler, die Käufer bei der Budgetplanung machen
- Nur das Kaufpreisbudget berücksichtigen
- Rechts- und bankbezogene Kosten ignorieren
- Möblierungskosten unterschätzen
- Gebühren für Versorgungsanmeldungen vergessen
- Annehmen, dass niemals Mehrwertsteuer anfällt
- DAB-Umrechnungsspreads nicht berücksichtigen
- Annehmen, dass alle Projekte die gleichen Gebühren enthalten
- Keine Rücklagen für unvorhergesehene Kosten einplanen
- Übersetzungs- oder Notartermine außer Acht lassen
- Mit unrealistischen Wechselkursannahmen rechnen
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Pera Property unterstützt ausländische Käufer bei der Immobiliensuche, rechtlichen Koordination, Verhandlungen mit Bauträgern, Unterstützung bei der Grundbucheintragung und Kaufberatung in ganz Istanbul.
Häufig gestellte Fragen zu den Abschlusskosten in der Türkei
Wie viel sollte ich über den Kaufpreis hinaus einplanen?
Käufer kalkulieren üblicherweise etwa 7–8 % über dem Kaufpreis, um Steuern, Gebühren, Rechtskosten und Registrierungsausgaben abzudecken.
Wer zahlt die Grundbuchsteuer in der Türkei?
Offiziell wird die Übertragungssteuer zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, wobei die genaue Regelung je nach Verhandlung variieren kann.
zahlen ausländische Käufer in der Türkei Mehrwertsteuer?
Die Mehrwertsteuerregelung hängt von der Art der Immobilie, der Projektstruktur und dem Käuferstatus ab. Bestimmte ausländische Käufer können unter speziellen Bedingungen von der Steuer befreit werden.
Was ist ein DAB-Zertifikat?
Ein DAB ist das offizielle Devisenumrechnungzertifikat, das erstellt wird, wenn Fremdwährung über das Banksystem in Türkische Lira umgetauscht wird.
Ist ein Wertgutachten Pflicht?
Ja, Wertgutachten sind in der Regel bei Transaktionen mit ausländischen Käufern vor der Eigentumsumschreibung erforderlich.
Sind Anwaltskosten verpflichtend?
Eine anwaltliche Vertretung ist gesetzlich nicht verpflichtend, aber viele ausländische Käufer ziehen es vor, einen Anwalt mit der Due Diligence und der Vertragsprüfung zu beauftragen.
