Steuern in der Türkei sind eine wichtige Überlegung für jeden, der eine Immobilie kauft, besitzt, vermietet oder verkauft. Egal, ob Sie eine Wohnung in Istanbul erwerben, in Mietobjekte investieren oder einen zukünftigen Verkauf planen – das Verständnis des türkischen Steuersystems kann Ihnen helfen, Überraschungen zu vermeiden und fundiertere Investitionsentscheidungen zu treffen.

Während unser Leitfaden zu den Kosten des Immobilienkaufs in der Türkei die während einer Immobilien-Transaktion anfallenden Steuern und Gebühren erklärt, konzentriert sich dieser Artikel auf die Steuern, die nach dem Kauf anfallen können, einschließlich Einkommenssteuer, Mieteinnahmensteuer, jährliche Grundsteuer, Kapitalertragsteuer, Erbschaftssteuer und Unternehmensbesteuerung.

Dieser Leitfaden richtet sich an internationale Immobilienkäufer und Investoren, die verstehen möchten, wie die türkische Besteuerung auf Immobilieneigentum Anwendung findet.

Wichtig: Die türkische Steuergesetzgebung ändert sich regelmäßig. Dieser Leitfaden bietet lediglich allgemeine Informationen und stellt keine steuerliche Beratung dar. Investoren sollten vor Investitionsentscheidungen einen qualifizierten türkischen Buchhalter oder Steuerberater konsultieren.

Türkische Immobiliensteuern im Überblick

Mieteinnahmen

In der Türkei erzielte Mieteinnahmen können der türkischen Einkommensteuer unterliegen.

Grundsteuer

Immobilieneigentümer zahlen in der Regel eine jährliche kommunale Grundsteuer.

Spekulationssteuer

Eine innerhalb von fünf Jahren verkaufte Immobilie unterliegt der Steuer auf den Gewinn.

Einkommensteuer in der Türkei

Die Türkei hat ein progressives Einkommensteuersystem. Natürliche Personen zahlen höhere Steuersätze mit steigendem Einkommen. Mieteinnahmen und zu versteuernde Kapitalgewinne unterliegen in der Regel diesen Einkommensteuersätzen.

Einkommensteuersätze in der Türkei ab 2026

Einkommensspanne (TRY) Steuersatz Steuerberechnung
0 – 190.000 15 % 15 % des Einkommens
190.001 – 400.000 20 % TRY 28.500 + 20 % des Überschusses
400.001 – 1.500.000 27 % TRY 70.500 + 27 % des Überschusses
1.500.001 – 5.300.000 35 % TRY 367.500 + 35 % des Überschusses
Über 5.300.000 40 % TRY 1.697.500 + 40 % des Überschusses

Mieteinkommensteuer in der Türkei

Wenn Sie in der Türkei eine Immobilie vermieten, kann das Mieteinkommen steuerpflichtig sein. Die tatsächlich versteuerte Summe hängt von verfügbaren Freibeträgen, zulässigen Ausgaben und den individuellen Umständen des Steuerpflichtigen ab.

Typische abzugsfähige Aufwendungen können umfassen:

  • Hausverwaltungsgebühren
  • Instandhaltung und Reparaturen
  • Versicherungskosten
  • Bestimmte Finanzierungsaufwendungen
  • Dienstleistungen von Fachleuten

Nichtansässige Immobilieneigentümer werden grundsätzlich auf Mieteinkünfte innerhalb der Türkei besteuert, selbst wenn sie im Ausland ansässig sind.

Beispiel für Mieteinkommen

Sagen wir, eine Immobilie erzielt ein jährliches Mieteinkommen von 360.000 TRY, und der Eigentümer hat zulässige Ausgaben in Höhe von 60.000 TRY.

Das zu versteuernde Einkommen würde vor der Anwendung etwaiger Freibeträge und der geltenden Einkommensteuersätze auf 300.000 TRY reduziert werden.

Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi)

Immobilieneigentümer in der Türkei sind in der Regel verpflichtet, eine jährliche kommunale Grundsteuer zu entrichten.

Der anzuwendende Steuersatz hängt von Faktoren wie ab:

  • Wohn- oder Gewerbenutzung
  • Lage der Immobilie
  • Ob sich die Immobilie innerhalb einer Metropolregion befindet

Grundsteuer wird in der Regel an die örtliche Gemeinde gezahlt und ist getrennt von der Einkommensteuerpflicht. Zum Zeitpunkt der Erstellung beträgt dieser Betrag 1 von 1000 des Einheitswerts der Immobilie (Rayic bedeli). Der Einheitswert der Immobilie ist die von der Gemeinde angesetzte Bewertung und kann durch Vorlage des Tapu bei der Gemeinde ermittelt werden oder, falls Zugriff vorhanden, über das E-Devlet-System (turkiye.gov.uk).

Kapitalertragsteuer in der Türkei

Die Kapitalertragsteuer kann eine der wichtigsten Überlegungen für Immobilieninvestoren sein.

Für Privatpersonen können Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf der türkischen Einkommensteuer unterliegen.

Wenn die Immobilie jedoch länger als fünf Jahre im Eigentum war, sind Gewinne für Privatpersonen in der Regel von der Kapitalertragsteuer befreit.

Wichtig: Die Fünf-Jahres-Freisellung ist einer der bedeutendsten Steuervorteile für private Immobilieninvestoren in der Türkei.

Wie Kapitalgewinne berechnet werden

Kapitalgewinne werden nicht einfach als Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet.

Die Türkei erlaubt unter vielen Umständen eine Inflationsanpassung, das bedeutet, dass die Anschaffungskosten vor der Berechnung des zu versteuernden Gewinns mithilfe offizieller Inflationsindizes angepasst werden können.

Bei der Berechnung werden in der Regel folgende Faktoren berücksichtigt:

  • Kaufpreis, der im Grundbuch eingetragen ist
  • VKaufpreis
  • Inflationsbereinigte Anschaffungskosten
  • Zulässige Transaktionskosten
  • Anwendbare Einkommensteuersätze

Beispiel für Kapitalgewinne

Wenn eine Immobilie für TRY 2.000.000 gekauft und innerhalb von fünf Jahren für TRY 5.000.000 verkauft wird, beträgt der nominale Gewinn scheinbar TRY 3.000.000.

Nach Anwendung der Inflationsanpassungen und zulässigen Abzüge kann der steuerpflichtige Gewinn jedoch deutlich niedriger sein.

Körperschaftsteuer für Immobilieninvestoren

Investoren, die Immobilien über eine türkische Gesellschaft erwerben, unterliegen in der Regel der Körperschaftsteuer statt der Einkommensteuer.

Der reguläre Körperschaftsteuersatz beträgt derzeit 25 % auf das zu versteuernde Einkommen.

Darüber hinaus hat die Türkei zum 1. Januar 2025 ein inländisches Mindeststeuersystem eingeführt, das sicherstellen soll, dass Körperschaftsteuerpflichtige eine Mindeststeuer entrichten.

Nach diesem System berechnen Unternehmen die Steuer in der Regel nach beiden Methoden:

  • Das reguläre Körperschaftsteuersystem (25 % auf den zu versteuernden Gewinn nach zulässigen Abzügen und Befreiungen); und
  • Ein inländisches Mindeststeuersystem basierend auf 10 % des Einkommens vor bestimmten Befreiungen und Abzügen.

Der höhere Betrag ist in der Regel zahlbar.

Wichtig: Die Unternehmenseigentümerschaft kann für bestimmte Großinvestoren Vorteile bieten, jedoch profitieren Unternehmen im Allgemeinen nicht von der gleichen fünfjährigen Steuerbefreiung auf Kapitalgewinne, die Einzelpersonen beim Eigentum an Immobilien zur Verfügung steht.

Kauf einer Immobilie persönlich versus über eine Gesellschaft

Faktor Einzeleigentum Firmenbesitz
Kapitalgewinne Im Allgemeinen nach 5 Jahren steuerfrei In der Regel steuerpflichtig
Mieteinnahmen Einkommensteuersätze Körperschaftssteuerregelung
Verwaltung Relativ einfach Teilweise zusätzliche Compliance-Anforderungen
Am besten geeignet für Langfristige Investoren Professionelle oder groß angelegte Investoren

Steuern für ausländische Immobilieneigentümer

Ausländische Investoren werden grundsätzlich auf in der Türkei erzielte Einkünfte aus Immobilien in der Türkei besteuert.

  • Mieteinnahmen sind in der Türkei steuerpflichtig
  • Kapitalgewinne sind steuerpflichtig, wenn innerhalb von fünf Jahren verkauft wird
  • Doppelbesteuerungsabkommen können Anwendung finden
  • Einkünfte müssen möglicherweise auch im Wohnsitzland des Investors angegeben werden

Die Türkei hat Steuerabkommen mit vielen Ländern, die das Risiko der Doppelbesteuerung reduzieren können.

Erbschafts- und Grundstücksübertragungssteuer

Immobilien können durch Erbschaft übertragen werden, wobei Erbschafts- oder Übertragungssteuern je nach Wert der übertragenen Vermögenswerte und dem Verhältnis der beteiligten Parteien anfallen können.

Die geltenden Steuersätze sind progressiv und sollten zum Zeitpunkt der Übertragung mit einem Steuerfachmann bestätigt werden.

Steuerlicher Zeitplan für Immobilieneigentümer

  • Kauf: Grunderwerbsteuer und Nebenkosten
  • Eigentum: Jährliche kommunale Grundsteuer
  • Vermietung: Steuerliche Verpflichtungen aus Mieteinnahmen
  • Verkauf: Mögliche Kapitalertragsteuer bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren
  • Erbschaft: Mögliche Erbschafts- und Übertragungssteuern

Häufig gestellte Fragen zu Steuern in der Türkei

Müssen Ausländer in der Türkei Steuern zahlen?

Ja. Ausländische Immobilienbesitzer können auf in der Türkei erzielte Einkünfte wie Mieteinnahmen und steuerpflichtige Kapitalgewinne besteuert werden.

Muss ich nach fünf Jahren Kapitalertragssteuer zahlen?

Private Immobilienbesitzer sind in der Regel von der Kapitalertragssteuer befreit, wenn eine Immobilie nach mehr als fünf Jahren Besitz verkauft wird.

Sind Mieteinnahmen in der Türkei steuerpflichtig?

Ja. Mieteinnahmen können steuerpflichtig sein und unterliegen in der Regel den türkischen Einkommensteuervorschriften.

Zahlen Immobilienbesitzer eine jährliche Grundsteuer?

Ja. Die jährliche kommunale Grundsteuer gilt im Allgemeinen für Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Diese beträgt 1 Promille des Bemessungswertes der Immobilie.

Wie hoch ist die Körperschaftssteuer in der Türkei?

Der reguläre Körperschaftsteuersatz beträgt derzeit 25 %, vorbehaltlich der geltenden Gesetzgebung und der inländischen Mindeststeuerregelungen.

Brauchen Sie Hilfe beim Kauf von Immobilien in der Türkei?

Pera Property unterstützt internationale Käufer beim Erwerb, Halten, Vermieten und Verkauf von Immobilien in Istanbul. Wir können bei Bedarf auch vertrauenswürdige Buchhalter, Anwälte und Steuerberater vermitteln.


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