• Die meisten Ausländer investieren in die westlichen Vororte in der Erwartung einer anständigen Rendite
  • In Wirklichkeit sind diese Vororte überteuert, mit geringer Nachfrage und schlechten Mieteinnahmen
  • Türken investieren in zentrale Regionen der Stadtentwicklung:
    • Gebiet der Golden Horn Sanierung
    • Medienautobahn-Geschäftsviertel
    • Kadıköy-Sanierungszone
  • Diese Zonen erfahren derzeit erhebliche staatliche Investitionen

80 % der Immobilienanzeigen für Istanbul, die sich an Ausländer richten, befinden sich überwiegend in den westlichen Vororten Beylikdüzü und Esenyurt. Diese Regionen sind in der Regel günstig und weisen mit wenigen Ausnahmen ein niedriges Durchschnittseinkommen auf. Gesicherte Wohnanlagen liegen außerhalb der lokalen Bevölkerung und werden daher mit einem erheblichen Aufschlag – meist 15-20 % – stark an Ausländer vermarktet.

Ohne die richtige Beratung werden ahnungslose Ausländer in eine trügerische Sicherheit geführt – mit großspurigen Versprechen von zweistelligen Renditen und umfangreichen staatlichen Investitionen. Tatsächlich liegen die durchschnittlichen Wertsteigerungen in diesen beiden Bezirken bei 5-6 % pro Jahr, bei Mieteinnahmen bestenfalls bei 3-4 %. Das ist für Istanbul angesichts der Währungsschwäche gering – unter Berücksichtigung dessen erleidet ein Investor Verluste. Staatliche Investitionen werden seit über zehn Jahren versprochen, doch da der öffentliche Nahverkehr bereits am Limit ist, ist bisher nichts passiert.

Türken investieren in zentrale Regionen, in traditionelle Gebiete mit konstanter Nachfrage. Diese Investition begann mit dem städtischen Sanierungsprogramm der Regierung. Im Jahr 2004 erließen die Behörden strenge Bauvorschriften, die den Ersatz älterer Bestände durch moderne, erdbebensichere Gebäude ermöglichten. Das erste Ziel war Bomonti in Şişli (etwa 8 Minuten von Taksim entfernt). Ein ehemaliges Arbeiterviertel, übersät mit veralteten Lagerhäusern und Fabriken, war Bomonti reif für die Sanierung. Heute ist Bomonti bekannt als Wohnort gehobener Oberschicht mit teuren Cafés und Restaurants. Der Durchschnittspreis hat $4500, erreicht und wird voraussichtlich weiter steigen, da der verfügbare Raum nun erschöpft ist.

Mit Bomonti auf dem Höhepunkt haben die Türken ihren Blick nun auf die benachbarte Region am Goldenen Horn gerichtet. Bestehend aus Eyüp, Kağıthane und Bayrampaşa, ähnelt diese Bezirke Bomonti von 2004 – alte Fabriken, Lagerhäuser und veralteter, schlecht gebauter Wohnbestand. Mit enormen staatlichen Investitionen in U-Bahn-Linien, Straßentunneln und Anreizen für die Industrie, die Stadt zu verlassen, hat sich der Durchschnittspreis in den letzten 3 Jahren fast verdoppelt – von $1000 pro m² auf heute $2000 pro m². Bei niedrigen Mietrenditen nutzen Investoren hier die unter dem Markt liegenden Preise für Neubauprojekte aus und streben einen Weiterverkauf kurz nach Fertigstellung an. Mit zwei U-Bahn-Linien und einer Straßenbahn, die derzeit im Bau sind, sowie einem Schnellstraßentunnel als Anbindung an die Hauptverkehrsachsen, belaufen sich die staatlichen Ausgaben auf mehrere Milliarden Dollar. Innerhalb von 5 Jahren wird diese Zone ein begehrtes Wohnviertel von Istanbul sein.

Regenerationszone Media Otoyolu (Media Highway)

  • Die Zone, die sich vom Flughafen Atatürk bis zum Mall of Istanbul erstreckt
  • Traditionell eine Industriezone, die in den 90er Jahren für die Umwandlung in ein Geschäftsviertel vorgesehen war
  • Mit Milliarden-Dollar-Staatsinvestitionen ist die Zone bereit, zum zweitgrößten Geschäftsviertel zu werden
  • Der Flughafen Atatürk soll bis 2023 verkleinert werden, wodurch die Zone zu einem Hochhausparadies im zentralen Istanbul wird

Levent Regenerationszone

Mitte der 90er Jahre beschloss die Regierung den Bau der U-Bahn-Linie M2 durch die bevorzugten Teile von Beyoğlu und Şişli – von Şişhane, Taksim bis nach Şişli und Endstation in Levent. Da das Hauptgeschäftsviertel Şişli inzwischen voll ausgelastet ist, musste die Regierung eine neue Region für die Gestaltung eines modernen Hochhaus-Geschäftsviertels wählen. Zwischen Levent und der Media Otoyolu schwankend entschied sich die Regierung für Levent, da eine Höhenbegrenzung über der Media Otoyolu (wegen des Flughafens) Levent attraktiver machte. Levent war Mitte der 90er Jahre eine Ghettoregion mit Armut, dominiert von Fabriken und Lagerhäusern. Heute liegt der Durchschnittspreis in Levent und Umgebung bei $10.000 pro Quadratmeter, wobei das weltberühmte Zorlu Center für bis zu $20.000 pro Quadratmeter den Besitzer wechselt.

Levent ist jetzt voll ausgelastet, mit buchstäblich keinem Platz mehr für Hochhäuser oder neue Straßen zur Entlastung des Berufsverkehrsstaus. Die Regierung hat nun wieder ihren Blick auf die Medienautobahn gerichtet. Da der Flughafen voraussichtlich bis 2023 stillgelegt wird, befindet sich die Medienautobahn bereits in einem fortgeschrittenen Stadium der Transformation vom Industrie- zum Handelszentrum Istanbuls. Es wird erwartet, dass sie Levent übertrifft, mit ihrer breiten Autobahn, die sich vom Flughafen bis zum Einkaufszentrum Mall of Istanbul und dann weiter zum neuen Flughafen im Jahr 2019 erstreckt. Mit zwei derzeit im Bau befindlichen U-Bahn-Linien, die die Region mit dem exklusiven Ataköy-Marina-Viertel sowie dem aktuellen Geschäftsviertel in Şişli-Levent verbinden, wird erwartet, dass die Zone alle Regionen Istanbuls übertrifft und innerhalb von 3 Jahren $4000 pro Quadratmeter erreicht. Derzeit liegt der Durchschnitt bei $2500 pro Quadratmeter für fertiggestellte Optionen und unter $2000 für Off-Plan-Optionen. Investoren können fertige Objekte finden und eine sofortige Rendite von 5-6 % sowie eine jährliche Wertsteigerung von 20-25 % basierend auf der türkischen Lira erwarten. Während viele Makler mit Gewinnen von 40-45 % pro Jahr werben, sind diese bestenfalls unrealistisch.

Kadıköy Erneuerungszone

Die meisten Kunden, mit denen wir sprechen, sind überrascht von der Aussicht, auf der asiatischen Seite zu investieren – es besteht das Missverständnis, dass die asiatische Seite minderwertig und arm ist. Tatsächlich möchten die meisten Türken idealerweise auf der asiatischen Seite Istanbuls leben und arbeiten. Kadıköy und Üsküdar sind ebenso geschichtsträchtig wie Sultanahmet, und das durchschnittliche Einkommen ist sogar im Vergleich zum „zentralen“ Istanbul (wie Şişli, Beyoğlu usw.) sehr hoch.

Im Jahr 2011 startete die Regierung ein umfangreiches Investitionsprogramm, das den Lebensstil der Bewohner weiter verbesserte. Zwei neue U-Bahn-Linien, darunter die milliardenschwere Unter-Bosporus-Bahnverbindung nach Sultanahmet sowie der Eurasia-Tunnel (der Kadıköy und Sultanahmet straßenmäßig verbindet), wurden erst vor Kurzem fertiggestellt. Diese milliardenschweren Investitionen zogen enorme private Investitionen an, so dass die Regierung ein ganzes Viertel auf einmal abreißen ließ. Die sogenannte Fikirtepe-Erneuerungszone ist ein Grundstück von über 8 Quadratkilometern Größe. Da hier nur Wohnanlagen erlaubt sind, liegt der Handelspreis der Region derzeit durchschnittlich bei $2500 pro Quadratmeter. Nach Fertigstellung im Jahr 2020 wird erwartet, dass die Region mindestens $4000 pro Quadratmeter erreicht.

Goldenes Horn Erneuerungszone

Angesichts des gefährlichen Altbestands benötigt diese Zone dringend eine Modernisierung. Trotz der Lage nur 15 Minuten von Taksim, Şişli und Sultanahmet entfernt, wurde die Region durch extrem minderwertigen Bau geplagt. Die Region zog einkommensschwache Familien an, aufgrund der steilen Hügel und des Gestanks aus schlecht gewarteten Abwasseranlagen und dem Haliç (Goldenen Horn). Die Regierung griff ein, brachte zuerst moderne Kanalisationen und Wasserreinigung in den 90er Jahren sowie regelmäßige Flussbaggereinsätze – heute tritt der Haliç in ein neues Zeitalter ein, mit laufenden Plänen, ihn zu seiner früheren Pracht wiederherzustellen.