Ob Sie nun ein Zweitwohnsitz kaufen, nach Istanbul ziehen oder investieren möchten – es ist entscheidend, die einzelnen Regionen Istanbuls zu verstehen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Ein guter Ausgangspunkt, um die Lage Istanbuls zu verstehen, ist diese untenstehende beschriftete Karte:

Summary of the current status of the real estate market in Istanbul

Seit 2014 haben die meisten internationalen Käufer vor allem in Esenyurt, Beylikduzu und zuletzt in Basaksehir investiert. Dabei handelt es sich um Vororte von Istanbul, die von internationalen Agenten stark als „neues Istanbul“ vermarktet wurden. Tatsächlich zahlten die Projektentwickler in dieser Region den Agenten Provisionen von 10–15 %. Diese Provision wird auf den Preis aufgeschlagen, was bedeutet, dass Investoren von Anfang an zu hohe Preise zahlen und in eine Region investieren, in der es ein Überangebot an Wohnungen gibt, aber nicht genügend lokale türkische Nachfrage besteht, um dieses Angebot zu bedienen. Die schwierige Anbindung an das Stadtzentrum, die geringe Bevölkerungsdichte und der Mangel an staatlichen Investitionen in die Infrastruktur führten dazu, dass türkische Investoren diese Regionen großflächig meiden. Deshalb haben internationale Käufer Schwierigkeiten, ihre Investitionen in diesen Gebieten weiterzuverkaufen.

Das Jahr 2019 war aus Sicht türkischer Investoren ein schlechtes Jahr. Mit einem Zinsniveau auf Rekordhöhe von fast 25 % zogen Anleger Spareinlagen vor. Dies führte zu einem Nachfragerückgang vor Ort und damit zu einem spürbaren Preisverfall. Im Juli 2019 wurden mit einem Führungswechsel in der türkischen Zentralbank die Zinssätze drastisch von 22,5 % auf 18,25 % gesenkt. Im November kam es zu einer weiteren Senkung auf 12,5 %. Dies setzte eine im Markt angestaute Nachfrage frei, die zu einem unglaublichen Verkaufsboom und innerhalb von nur zwei Monaten zu einem Preisanstieg von fast 20 % führte.

Esenyurt und Beylikduzu – Vororte von Istanbul

Diese beiden Gebiete leiden unter zwei entscheidenden Problemen: einer schlecht geplanten Infrastruktur ohne Verbesserungsperspektiven sowie einer Überbebauung durch eine zu großzügige Genehmigungspraxis der lokalen Verwaltungen. Dies führt zu einem Überangebot in zwei Bezirken, in denen die meisten professionellen türkischen Mittelstandshaushalte nicht leben möchten. Die schlecht geplante Infrastruktur und der Mangel an öffentlichem Nahverkehr verursachen insbesondere am Kucukcekmece-See einen Verkehrsengpass. Im Berufsverkehr kann es hier zu Wartezeiten von über einer Stunde kommen.

Das Serviced-Apartment ist in dieser Region das sicherste Konzept. Dabei ist ein Management-Team direkt im Komplex präsent, was meist bei Projekten großer Entwickler gegeben ist. Kleinere Entwickler verfügen oft nicht über die Erfahrung oder das Know-how, um solche Dienstleistungen anzubieten – damit sind nicht kleine Projekte, sondern eher erst seit kurzem aktive Entwickler mit begrenztem Know-how gemeint. Wir raten dringend von Investitionen in dieser Region ab. Sollte es jedoch ein Budgetziel geben, das ausschließlich diese Region zulässt, würden wir nur solche Wohnanlagen empfehlen, die unseren Investitionskriterien entsprechen.


Bahcesehir ist ebenfalls ein Vorort, besitzt aber Investitionspotenzial aufgrund des im Bau befindlichen U-Bahn-Anschlusses (Linie M7), der den Bezirk mit dem Geschäftsviertel verbinden wird. Zudem besteht eine einfache Anbindung an die E6 (TEM)-Autobahn, was relativ schnellen Zugang zu den Geschäftsvierteln Maslak, Levent und 4. Levent ermöglicht.

Diese Regionen eignen sich zwar für Ferienwohnungen, sollten als Investitionen jedoch lieber gemieden werden.

Maslak, Levent, 4. Levent und Sisli – das führende Geschäftsviertel Istanbuls

Das führende Geschäftsviertel Istanbuls beginnt in Sisli (ausgesprochen Shishli) und erstreckt sich nördlich bis nach Mecidiyekoy, Levent, 4. Levent und endet in Maslak. Sisli liegt im erstklassigen Stadtzentrum und der Wohn- sowie Büroflächenbedarf ist hier außerordentlich hoch. Neue Entwicklungen sind selten und meist sehr teuer, da keine freien Bauflächen mehr existieren.

Bomonti war vor fünf Jahren noch ein Ghetto. Heute ist es ein exklusives Wohngebiet mit Wolkenkratzern wie Anthill, Divan und dem Bomonti Hilton (dem größten Hilton Europas). Die Wohnhochhäuser erreichen durchschnittliche Preise von über $4,000 pro Quadratmeter.

An Beliebtheit gewann Bomonti durch die Errichtung zweier Straßentunnel, von denen einer direkt nach Besiktas führt und der andere nach Kagithane. Zwei äußerst wichtige Tunnel. Zudem sind Taksim in 9 Minuten, Nisantasi (ein sehr exklusives Viertel) in 10 Minuten zu Fuß erreichbar, und die Taksim-Metro (M2) in fünf Minuten Fußweg. Bomonti ist heute eine wichtige, aber noch wachstumsstarke Region.

Die Regionen Maslak, Levent und 4. Levent sind außergewöhnlich teuer und bestehen hauptsächlich aus Büroflächen. Die Buyukdere Avenue ist die Hauptstraße und gesäumt von 40- bis 60-stöckigen Wolkenkratzern. Dieses prohibitiv teure Gebiet ist nicht mehr als investitionsreif einzustufen. Die U-Bahn-Linie M2 (Taksim) verläuft direkt unter dieser Straße. Direkt dahinter befindet sich überraschend unterentwickeltes Gebiet in Kagithane.

Kagithane – Seyrantepe – das schnell wachsende Technologieviertel Istanbuls

Während die meisten Menschen Seyrantepe aufgrund des berühmten Einkaufszentrums kennen, wissen nur wenige, dass der Stadtteil tatsächlich Seyrantepe heißt. Internationalen Käufern wird fälschlicherweise oft erzählt, diese Region sei Maslak. Diese beiden Gebiete wachsen jedoch allmählich zusammen, entlang der Ufer des Cendere-Flusses. Begonnen in Seyrantepe, sind entlang des Flusses eindrucksvolle Neubauten entstanden, die sich südwärts bis zum Haliç-Fluss erstrecken. Während die Preise in Seyrantepe ihren Höhepunkt erreicht haben, bietet die weitere südliche Region noch Chancen auf echten Wertzuwachs.

Mit der Eröffnung der neuen U-Bahn-Linie M7 im 2. Quartal 2020 wird sich die Entwicklungsgeschwindigkeit beschleunigen, sobald das Potenzial der neuen Linie realisiert wird. Die M7-Linie verläuft von dieser Region aus Richtung Osten ins Stadtzentrum nach Şişli und endet am Bosporus in Beşiktaş. Diese Linie ist für Istanbul von entscheidender Bedeutung, da sie die erste Ost-West-U-Bahn-Verbindung für das Stadtzentrum sein wird. Auch der neue Flughafen ist von dieser Region aus gut erreichbar, mit einer direkten Autobahn-Verbindung von Kağıthane zum Flughafen – der D020. Der Flughafen wird zudem nächstes Jahr durch eine U-Bahn-Linie angeschlossen, mit einer Station in Kağıthane.


Gaziosmanpaşa (GOP) und Eyüp – das Arbeitsviertel im Zentrum Istanbuls

GOP und Eyüp sind traditionelle Arbeiterviertel mit guter Anbindung an das Stadtzentrum von Şişli. Beide Viertel leiden unter minderwertigem Wohnungsbestand aufgrund der rasanten Expansion Istanbuls in den 60er und 70er Jahren. Der gesamte Bestand ist nicht erdbebensicher und dringend sanierungsbedürftig. Daher liegt der Regierungsschwerpunkt in diesen Gebieten auf der Zusammenlegung von Grundstücken zu größeren Parzellen, um Hochhausentwicklungen zu ermöglichen. In GOP geschieht dies hauptsächlich in der Nähe der E6 (TEM)-Autobahn. In Eyüp passiert dies sporadisch rund um die neuen M7-U-Bahn-Stationen.

In beiden Regionen wird dringend empfohlen, in der Nähe der neuen U-Bahn-Stationen oder mit einfacher Anbindung an Hauptverkehrswege zu wohnen. Rund um den Hasdal-Knotenpunkt der E6-Autobahn hat es ebenfalls zahlreiche Entwicklungen gegeben. Dies wird durch den neuen dreistöckigen Tunnel begünstigt, einer direkten Straßen- und U-Bahn-Verbindung, die die Region ununterbrochen mit der anatolischen Seite verbindet.


Küstenstraße – Ataköy, Bakırköy und Zeytinburnu

Die Küstenstraße bietet reizvolle Meerblicklagen sowie exzellente Verkehrsanbindungen in alle Teile Istanbuls. Die Region bietet zudem Bewohnern einen hervorragenden Lebensstil mit vielfältigen Annehmlichkeiten jeglicher Art. Diese Stadtteile sind äußerst attraktiv für die obere und mittlere Einkommensklasse.

An der vorderen Linie hat sich eine starke Entwicklung von Mega-Wohnanlagen vollzogen – diese werden zweifellos zu zukünftigen Wahrzeichen Istanbuls. Sie bieten ungestörte Meerblick-Panoramen über das Marmarameer, die Prinzeninseln sowie die historische Halbinsel. Es handelt sich dabei um einmalige Projekte einer Generation, da keine weiteren Grundstücke für derartige Komplexe mehr verfügbar sind.

Die hochmoderne Marmaray-Zuglinie ermöglicht Hochgeschwindigkeitsverbindungen in alle Teile Istanbuls und verläuft unter dem Bosporus durch, auf die anatolische Seite und bis nach Ankara als Hochgeschwindigkeitsstrecke. Dies macht diese Regionen noch attraktiver für Pendler mit langen Fahrzeiten.

Trotz der gehobenen Preisklasse sind diese Neubauprojekte ausgezeichnete Investitionen. Sie lassen sich problemlos vermieten und bei starkem Interesse sowohl lokaler als auch internationaler Käufer ist der Wiederverkaufswert stets gesichert.


Das Verkehrskreuz Istanbuls – Bahçelievler und Topkapı

Diese Stadtteile sind bei der Mittelschicht Istanbuls stets beliebt. Die Nähe zur E5 gewährleistet vielfältige Verkehrsanbindungen in alle Teile der Stadt, insbesondere ins Zentrum und zum Geschäftsviertel. Traditionell sind die Viertel dicht bebaut, enge Straßen und fehlende Tiefgaragen stellen hier die Hauptprobleme dar.

In den letzten fünf Jahren hat sich dies geändert: Alte Lagerhallen und Fabriken haben die Vororte Istanbuls bezogen, an deren Stelle wurden große Wohnanlagen errichtet. Dies hat das Wachstum der Region angekurbelt, wobei die Preise angesichts der Lage moderat geblieben sind.


Media Highway – Bağcılar, Küçükçekmece und Güneşli

Die Media Highway (türkisch: Basin Express) ist die Autobahn, die den Atatürk-Flughafen mit der E5- und der E6-Autobahn verbindet.

Hier eine detaillierte, annotierte Karte der Region:

Sie ist eine der wichtigsten Verkehrsachsen Istanbuls und steht heute im Fokus der Regierungspläne für ein neues Geschäftsviertel. Das aktuelle Geschäftsviertel (wie oben beschrieben) ist überlastet und überaus belebt. Daher muss Istanbul neue kommerzielle Zentren entwickeln. Die Regierung verfolgt zwei Pläne: Media Highway und Ataşehir auf der anatolischen Seite, das mittlerweile bekannt ist als das Finanzzentrum Istanbuls.

Wichtige Fakten zu dieser entscheidenden Region:

Entlang der Media Highway entstehen derzeit etwa 20 Projekte unterschiedlichster Preisklassen, von preiswert bis exklusiv, vom Bau bis zur Fertigstellung. Je nach genauer Lage innerhalb der Zone variieren die Preise zwischen $1800 pro Quadratmeter und $2500 pro Quadratmeter.


Başakşehir und Bahçeşehir

Diese beiden Stadtteile sind bei Investoren besonders beliebt, wobei Standort, frühe Bauphase und renommierte Bauträger entscheidende Faktoren sind. Diese Kombination garantiert einen schnellen Wiederverkauf und eine unkomplizierte Exit-Strategie, unabhängig von den Marktbedingungen. Günstigere Optionen erzielen in der Regel keine anständige Rendite; der Wiederverkauf dauert erfahrungsgemäß länger. Neuere Studien zeigen, dass sich Investitionen hier über 30 Jahre amortisieren, sodass das Mieten in der Region oft sinnvoller erscheint als der Kauf.

Başakşehir und Bahçeşehir sind die am nächsten zum neuen Flughafen gelegenen Satellitenstädte, mit dem staatlichen Ziel, in beiden Städten jeweils über eine Million Einwohner anzusiedeln. Parallel dazu wird die Entwicklung gemäß Masterplan vorangetrieben – das bislang verbreitete Vorgehen „Bauen zuerst, Infrastruktur später“ ist hier nicht vorgesehen. In Başakşehir befindet sich eines der größten Einkaufszentren Istanbuls (Mall of Istanbul) sowie das größte staatliche Krankenhaus der Stadt (3.000 Betten). Die U-Bahn, die den Stadtteil mit dem Stadtzentrum verbindet, ist bereits in Betrieb, und der Ausbau wurde bereits gestartet. Bahçeşehir erhält ebenfalls eine U-Bahn-Verbindung ins Zentrum nach Şişli. Insgesamt handelt es sich hier um großmaßstäbliche öffentliche und private Investitionen in Milliardenhöhe.