Ausländer investieren seit Jahrhunderten in Istanbul, manche haben gute Erträge erzielt, andere weniger. Jeder Investor in Land oder Immobilien kennt die drei Hauptregeln: Lage, Lage, Lage.

Pera Property führt seit 2011 Immobilienstatistiken in Istanbul durch, die sorgfältig von Regierungsbehörden gesammelt werden. Diese Statistiken umfassen sowohl neue als auch ältere Immobilien, wobei ältere Immobilien die Statistiken in der Regel nach unten verzerren.

Die entscheidende Frage lautet: Welche Regionen Istanbuls haben sich seit 2011 am besten entwickelt? Noch wichtiger ist, wie diese Statistiken aussehen, wenn man sie an den Wechselkurs US-Dollar – Türkische Lira anpasst. Das Ergebnis ist zwar überraschend, aber vorhersehbar.

Die fünf besten Immobilienregionen Istanbuls

Diese Statistiken zeigen die Preissteigerungen in Istanbul seit 2011, basierend auf dem türkischen Lira-Preis. Wie erwartet sind die besten Regionen die zentralen Stadtteile Istanbuls. Besiktas, Sarıyer und Bakirköy führen die Statistik mit beeindruckenden Preissteigerungen von 280 %, 252 % und 240 % seit 2011 an. Überraschend für unsere ausländischen Kunden ist, dass sich zwei Bezirke in den Top fünf auf der anatolischen Seite befinden: Kadıköy (276 %) und Ataşehir (235 %). Leider gehen viele Ausländer fälschlicherweise davon aus, dass die anatolische Seite weniger attraktiv sei, obwohl das Gegenteil der Fall ist.

Ataşehir hat eine außergewöhnliche Preissteigerung erlebt, angetrieben durch den International Finance Bezirk, der sich derzeit im Bau befindet. Dieser Bezirk soll 2019 fertiggestellt werden, zusammen mit einer neuen U-Bahn-Linie. Alle Hauptsitze türkischer Banken, die Zentralbank der Türkei sowie Regulierungsbehörden sind gesetzlich verpflichtet, bis 2023 in den IFS umzuziehen. Dies wird über 50.000 Beschäftigte im weißen Kragen anziehen.

Kadıköy gehört zu den ältesten Bezirken Istanbuls und beherbergt einige der teuersten Immobilien der Welt. Fenerbahçe, Moda und Caddebostan bieten spektakuläre Meer- und Bosporus-Blicke, und die Preise können hier 7.000 bis 8.000 US-Dollar pro Quadratmeter erreichen. Kadıköy hat auch erhebliche staatliche Investitionen erfahren, mit einer neuen U-Bahn-Linie, die in Pendik endet, einer Zuglinie, die direkt in die historische Sultanahmet-Region führt (in 7 Minuten) sowie einem Straßentunnel, der Kadıköy mit der historischen Halbinsel bei Yenikapi verbindet.

Besiktas und Sarıyer sind Heimat der weltweit teuersten Immobilien, wobei die Preise in Bebek durchschnittlich über 3 Millionen Lira und in Yeniköy über 2 Millionen Lira liegen. Immobilienpreise für historische Häuser können hier zwischen 40 und 50 Millionen US-Dollar erzielen.

Bakirkoy ist ein traditionelles türkisches Viertel der Mittelschicht mit hervorragendem Meerblick. Atakoy ist der beste Standort in Bakirkoy und bei mittlerem Management sowie Flughafenmitarbeitern sehr beliebt. Bakirkoy befindet sich mitten in umfangreichen staatlichen Investitionen mit zwei U-Bahn-Linien und einem Hochgeschwindigkeitsbahn-Terminal, das sich im Bau befindet und bis 2020 fertiggestellt sein soll.

Die Immobilienregionen in Istanbul mit der schlechtesten Wertentwicklung

Die schlechtesten Wertentwicklungen werden die meisten Investoren überraschen – Beyoglu, die Heimat von Taksim und vieler historischer touristischer Orte, hat in den letzten 6 Jahren eine Rendite von 114 % erreicht. Dies ist eine Ausnahme, da in Taksim aufgrund seines geschützten Status nur sehr wenige Verkäufe tatsächlich stattfinden. Dies wird sich in den nächsten fünf Jahren ändern, da die Regierung viel Altbestand für die städtische Erneuerung vorgesehen hat.

Başakşehir belegt mit einer Performance von 121 % seit 2011 den zweitniedrigsten Platz. Dies liegt an der industriellen Prägung der Region und wird nur durch sehr begehrte Teilbereiche wie Bacheshir gestützt (Bachesehir ist derzeit zwischen drei Istanbuler Bezirken aufgeteilt).

Beykoz belegt den drittniedrigsten Platz, was auf laufende Planungsprobleme zurückzuführen ist – ein Großteil von Beykoz ist als Waldfläche ausgewiesen, und der Bau ist derzeit besonders in den Bosporus-Regionen verboten. Ironischerweise beherbergt Beykoz teure Villenviertel, die jedoch selten sind und somit kaum den Eigentümer wechseln. In Beykoz ist in absehbarer Zeit kein Neubau zu erwarten, und der Großteil des Bestands verfügt nicht über eine rechtliche Eigentumsurkunde, was einen Verkauf unmöglich macht.

An vierter Stelle steht wenig überraschend Esenyurt mit einem Zuwachs von 124 % seit 2011. Esenyurt hat in den letzten 10 Jahren massive Bauaktivitäten erlebt, die nun nachwirken. Mit fast 800.000 Einwohnern und einem unzureichenden öffentlichen Verkehrssystem zieht die Region vor allem Käufer aus niedrigeren Einkommensschichten an. Die Nachfrage ist aufgrund der gravierenden Verkehrsprobleme ins zentral gelegene Istanbul und des überlasteten Metrobus-Systems stark gesunken. Es besteht ein großer Bedarf an staatlichen Investitionen, um den Immobilienmarkt anzukurbeln. Infrastrukturprojekte für U-Bahn-Linien wurden alle durch das Canal Istanbul-Projekt verzögert, das durch die Region verlaufen soll. Weitere Verzögerungen bei den U-Bahn-Linien werden dazu führen, dass Esenyurt mit einem Überangebot an Immobilien konfrontiert sein wird, da viele Türken zentraler gelegene Wohnungen bevorzugen.