Ausländische Devisenumtauschpflicht bei Immobilienkäufen durch Ausländer
Vorwort
Die türkische Regierung hat neue Gesetzgebungen eingeführt, um die Schutzmaßnahmen und finanziellen Verfahren für internationale Immobilienkäufer in Türkiye zu verstärken.
Artikel 13 des Rundschreibens über Kapitalbewegungen verlangt von ausländischen natürlichen Personen, die in Türkiye Immobilien erwerben, die Durchführung der erforderlichen Devisenumtauschprozedur über eine in Türkiye tätige Bank.
Die Bank bearbeitet die Devisentransaktion und stellt das entsprechende Devisenkaufzertifikat aus, das allgemein als DAB bezeichnet wird und im Rahmen des Grundbucheintragungsprozesses verwendet wird.
Diese Anforderung trat am 24. Januar 2022 in Kraft und gilt für Immobilientransaktionen, bei denen der Käufer eine ausländische natürliche Person ist.
In der Praxis muss ein ausländischer Käufer die erforderliche Devisensumme vor der Grundbuchumschreibung über eine in Türkiye tätige Bank abwickeln lassen. Die Bank führt die erforderliche Devisenumtauschprozedur durch und stellt das relevante Kaufzertifikat zur Verwendung im Grundbuchverfahren aus.
Die genaue Umsetzung
- Der Käufer kann das Devisenkaufzertifikat über seine türkische Bank arrangieren, indem er die entsprechende Fremdwährung einzahlt oder überweist und die erforderliche Transaktion beantragt.
- Alternativ kann der Käufer die Mittel an den Verkäufer überweisen, der dann die erforderliche Devisentransaktion über seine Bank abwickeln kann.
- Der Käufer kann die Gelder auch an einen bevollmächtigten Vertreter mit gültiger Vollmacht überweisen, der das Verfahren in seinem Auftrag koordinieren kann.
- US-Dollar, Euro und Pfund Sterling werden üblicherweise für die Devisenumtauschprozedur verwendet.
Das Devisenkaufzertifikat
Die Bank stellt ein Devisenkaufzertifikat aus, das bestätigt, dass die erforderliche Devisentransaktion gemäß den geltenden Regeln der Zentralbank abgeschlossen wurde.
Das Dokument sollte wichtige Informationen zum Käufer und zur Transaktion enthalten, darunter:
- Der vollständige Name des Investors.
- Die Pass- oder Personalausweisnummer des Investors.
- Die in US-Dollar umgerechnete Fremdwährungssumme, selbst wenn die ursprüngliche Währung Euro oder Pfund Sterling war.
Das Grundbuchverfahren für ausländische Käufer
Der Fremdwährungsnachweis hat die Vorbereitung ausländischer Käufer auf eine Grundbucheintragung in Türkiye verändert. Vereinfacht gesagt läuft der Prozess wie folgt ab:
- Überweisen Sie die erforderliche Fremdwährung über den entsprechenden Bankweg nach Türkiye.
- Organisieren Sie das erforderliche Fremdwährungsumtauschverfahren über eine in Türkiye tätige Bank.
- Holen Sie das Zertifikat über den Fremdwährungskauf ein.
- Reichen Sie die erforderlichen Unterlagen im Rahmen des Antrags auf Grundbucheintragung ein.
- Verwenden Sie den durch den Fremdwährungsprozess erfassten Betrag in Türkischer Lira bei der Ausfüllung der relevanten Grundbucherklärungen.
Wenn der Immobilienerwerb für die Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition genutzt wird, wird die Fremdwährungsdokumentation Teil der umfangreicheren Investitionsakte und muss mit dem Bewertungs-, Zahlungs-, Grundbuch- und Konformitätszertifikatsprozess abgestimmt werden.
Wie der Fremdwährungsnachweis die Türkische Staatsbürgerschaft durch Investition beeinflusst
Die Fremdwährungsumtauschpflicht gilt auch, wenn ein ausländischer Käufer eine Immobilie im Rahmen des türkischen Programms zur Staatsbürgerschaft durch Investition erwirbt.
Bei transaktionen, die mit der Staatsbürgerschaft verknüpft sind, ist es besonders wichtig, dass das Fremdwährungskaufzertifikat, Bankzahlungsbelege, Grundbucheinträge und Gutachtendokumente alle dieselbe Investitionsstruktur unterstützen.
Die Zahlungsabwicklung muss klar und ordnungsgemäß dokumentiert sein. Die zuständigen Grundbuchämter können sowohl die Fremdwährungsunterlagen als auch genehmigte Bankbelege verlangen, die zeigen, dass die qualifizierenden Mittel an den Verkäufer überwiesen wurden.
Diese Unterlagen werden dann zusammen mit der umfangreicheren Immobilienakte während der Konformitätsbescheinigungsphase überprüft.
Kann der Käufer Fremdwährung direkt an den Verkäufer übertragen?
GJe nachdem, wie die Transaktion strukturiert ist, kann der Käufer zunächst Fremdwährung auf das Bankkonto des Verkäufers überweisen. Die Bank des Verkäufers kann dann das erforderliche Fremdwährungsverfahren arrangieren.
Wichtig ist, dass das betreffende Fremdwährungskaufzertifikat vor der Übertragung des Grundbucheintrags ausgefüllt wird, wenn diese Anforderung gilt.
Barzahlungen und Immobilienkäufe
Barzahlungen bieten nicht die dokumentierte Banknachverfolgung, die für diese Transaktionen erforderlich ist. Ausländische Käufer sollten daher die Immobilienzahlungen über anerkannte Bankkanäle abwickeln und alle Zahlungsbelege aufbewahren.
Dies ist besonders wichtig bei einkaufsbasierten Staatsbürgerschaftsanträgen, bei denen die Behörden nicht nur den Grundbucheintrag, sondern auch die Bewegung der qualifizierenden Investitionsmittel überprüfen.
Wie der deklarierte Immobilienwert beeinflusst wird
Der in Türkischer Lira erfasste Betrag durch den Fremdwährungsprozess ist relevant für den bei der Grundbucheintragung angegebenen Wert.
Die Parteien sollten daher sicherstellen, dass die Fremdwährungsunterlagen, der Verkaufspreis, die Erklärung beim Grundbuch und die Zahlungsbelege übereinstimmen, bevor die Übertragung abgeschlossen wird.
Wenn der Kauf mit der türkischen Staatsbürgerschaft durch Investition verbunden ist, wird diese Konsistenz noch wichtiger, da der qualifizierende Investitionswert im Rahmen des Konformitätsprozesses überprüft wird.
Warum das Fremdwährungsverfahren vor der Zahlung geplant werden sollte
Die Fremdwährungsanforderung sollte bedacht werden, bevor der Käufer die Kaufmittel überweist. Probleme können auftreten, wenn Zahlungen über den falschen Weg geleitet werden, wenn Unterlagen unvollständig sind oder wenn das Bankverfahren erst nach weit fortgeschrittener Transaktion bearbeitet wird.
Käufer sollten daher die Zahlungsstruktur mit ihrer Bank und ihrem türkischen Anwalt koordinieren, bevor sie größere Beträge überweisen.
Bei Erwerb zum Zwecke der Staatsbürgerschaft sollten der Immobilienmakler, der Anwalt, die Bank, der Bewertungsprozess und die Grundbuchtransaktion alle koordiniert werden, sodass die Investitionsunterlagen von Anfang an konsistent bleiben.
